“現(xiàn)在大房企面對(duì)面的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越多，我們也倍感壓力。”在萬(wàn)科（專題閱讀）半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮表達(dá)了“老大”地位受威脅的擔(dān)憂。不過(guò)，根據(jù)萬(wàn)科最新發(fā)布的9月數(shù)據(jù)來(lái)看，在保利、中海、綠地、恒大等房企紛紛回流加大一二線城市投資的同時(shí)，萬(wàn)科在進(jìn)行一場(chǎng)“錯(cuò)位”競(jìng)爭(zhēng)，擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的同時(shí)，依然固守二三線城市。

 

前三季新增地塊僅兩成在一線城市

 

去年至今，土地市場(chǎng)兇猛，特別是一線城市“地王”頻出。一二線城市與三四線城市之間的分化日益明顯。有開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，投入巨資在三四線城市開發(fā)樓盤，卻面臨沒(méi)人買的窘境。以星河灣為例，該房企曾在穗、京、滬所向披靡，但進(jìn)入鄂爾多斯后遭受重創(chuàng)。廣東保利地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)余英年中時(shí)就在微博上表示，“一線城市是房企必爭(zhēng)之地，今年銷售業(yè)績(jī)下降的房企都是被三四線城市拖累的。”

 

而記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在今年前三季度萬(wàn)科拿的75塊土地當(dāng)中，一線城市的才占17塊，其中北京10塊、上海4塊、廣州1塊、深圳2塊。此外都在二三四線城市，其中不乏佛山、泉州、徐州、唐山、撫順、煙臺(tái)、嘉興、漳州等。

 

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著大開發(fā)商回歸一線城市成風(fēng)，大大抬高了一線城市的地價(jià)。北京、上海、廣州等城市地王頻出，又進(jìn)一步推高了這些城市的房?jī)r(jià)。這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有非理性發(fā)展的勢(shì)頭。而萬(wàn)科今年的拿地舉動(dòng)可解讀為“反向運(yùn)作”，“依然固守二三線城市，不僅可以拿到很多好的地塊，降低成本，同時(shí)也避開火力集中在競(jìng)爭(zhēng)激烈的一線城市主戰(zhàn)場(chǎng)。”資深房地產(chǎn)專家韓世同指出。

 

對(duì)于二三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科并不是沒(méi)有認(rèn)識(shí)。郁亮在6月西安的媒體交流會(huì)上就表示，二三線城市開發(fā)商城鎮(zhèn)化變成房地產(chǎn)化，當(dāng)然應(yīng)該防范風(fēng)險(xiǎn)。而萬(wàn)科進(jìn)入一個(gè)城市主要看基礎(chǔ)設(shè)施和就業(yè)情況，因此避開了偽城和空城。“萬(wàn)科屬于‘藝高膽大’。”韓世同認(rèn)為，萬(wàn)科憑借自己的品牌口碑、經(jīng)營(yíng)成熟度、快周轉(zhuǎn)模式等，能夠避免不好賣的風(fēng)險(xiǎn)，“可能對(duì)于別的開發(fā)商，運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)太大，但萬(wàn)科卻可以做得到。”

 

值得一提的是，近年萬(wàn)科盡管在一二線城市表現(xiàn)平平，卻仍然能穩(wěn)坐行業(yè)第一把交椅，與萬(wàn)科在全國(guó)均衡的布局有著莫大的關(guān)系。

 

上月拿地花費(fèi)超過(guò)了銷售額

 

日前，萬(wàn)科發(fā)布9月銷售數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1098.7萬(wàn)平方米，銷售金額1285 .0億元。僅9月份，萬(wàn)科新增加項(xiàng)目1 1個(gè)，合計(jì)花費(fèi)163.34億元，為年內(nèi)首次出現(xiàn)單月拿地金額超過(guò)銷售額(9月銷售額155.7億元)的情況。此外，據(jù)萬(wàn)科公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，萬(wàn)科共拿地75塊，總計(jì)占地面積679.91萬(wàn)平方米，總建筑面積1539.47萬(wàn)平方米，超過(guò)去年全年拿地面積的624萬(wàn)平方米，拿地?zé)崆榇蟠蟪^(guò)去年同期。

 

實(shí)際上，萬(wàn)科高頻率地拿地，背負(fù)了不小的壓力。一直堅(jiān)稱“不囤地、不捂盤、不拿地王”的萬(wàn)科，每每在市場(chǎng)上有大規(guī)模的拿地，都會(huì)被社會(huì)強(qiáng)力聚焦解讀。為此，萬(wàn)科集團(tuán)董事局主席王石還特地解讀了“不拿地王”邏輯，回應(yīng)市場(chǎng)“誤解”，強(qiáng)調(diào)：萬(wàn)科“不拿地王”的原則，針對(duì)的是“單價(jià)地王”。

 

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士則分析指出，在拿地上，萬(wàn)科已經(jīng)有過(guò)不少的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。在過(guò)往中，萬(wàn)科通過(guò)拍賣拿地并不多，同時(shí)嘗試過(guò)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，選擇和有地的企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，但難免受制于人。萬(wàn)科過(guò)于保守的拿地策略，也錯(cuò)失了一線城市“性價(jià)比”的“黃金機(jī)會(huì)”。發(fā)展至今，伴隨著一線城市土地資源的日益稀缺，土地資源儲(chǔ)備也日益成為房企生命力的象征，因此，面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，萬(wàn)科當(dāng)然有動(dòng)力擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，保持市場(chǎng)占有率。