國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布“2013年1-9月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況”顯示，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升、房地產(chǎn)調(diào)控日趨市場(chǎng)化的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)信心逐步回升，開(kāi)發(fā)投資力度明顯加大。
與此同時(shí)，隨著樓市的逐漸回暖，房企銷(xiāo)量已呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)。尤其是近日以來(lái)，“地王”頻現(xiàn)，土地市場(chǎng)成交火爆，更令房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不斷增強(qiáng)。
專(zhuān)家普遍認(rèn)為，土地市場(chǎng)的持續(xù)升溫和房企融資狀況的改善，房?jī)r(jià)仍將面臨上漲壓力，此外，時(shí)至年底，貸款的收緊也將進(jìn)一步抑制剛性需求。
前9個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增兩成
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61120億元，同比名義增長(zhǎng)19.7%，增速比1-8月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資41979億元，增長(zhǎng)19.5%，增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.7%。
克而瑞研究中心認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升、房地產(chǎn)調(diào)控日趨市場(chǎng)化的背景下，行業(yè)信心逐步回升，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資力度明顯加大。
2013年1-9月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積84383萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.3%，增速比1-8月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)23.9%。商品房銷(xiāo)售額54028億元，增長(zhǎng)33.9%，增速比1-8月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)34.5%。
克而瑞研究中心副總經(jīng)理林波分析稱(chēng)，今年一季度“國(guó)五條”的政策末班車(chē)效應(yīng)使全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量不斷刷新成交紀(jì)錄，多數(shù)城市成交量達(dá)到3年以來(lái)最高水平；二季度樓市成交量仍延續(xù)高漲趨勢(shì)；三季度各大城市“地王”頻出，廣州、深圳等部分城市預(yù)售證松綁等因素疊加，在一定程度上也促進(jìn)了商品住宅的成交。
企業(yè)方面，隨著樓市的逐漸回暖，前9月，多數(shù)標(biāo)桿房企銷(xiāo)售金額和面積均同比上升，行業(yè)龍頭企業(yè)萬(wàn)科、綠地、保利、中海以及恒大的表現(xiàn)非常突出。其中，萬(wàn)科以累計(jì)銷(xiāo)售金額1285億元居首，同比增長(zhǎng)33%；碧桂園累計(jì)銷(xiāo)售金額614億元，同比增幅達(dá)到105%，連續(xù)保持高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
開(kāi)發(fā)商資金充裕致土地市場(chǎng)熱度不減
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25167萬(wàn)平方米，同比下降3.3%；但土地成交價(jià)款增長(zhǎng)14.6%，達(dá)6082億元，增速較去年提高9.4個(gè)百分點(diǎn)。
數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，1-9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金87828億元，同比增長(zhǎng)28.7%，增速比1-8月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款14568億元，增長(zhǎng)32.3%；利用外資391億元，增長(zhǎng)23.4%；自籌資金33674億元，增長(zhǎng)18.4%；其他資金39195億元，增長(zhǎng)37.7%。
業(yè)內(nèi)人士指出，前三個(gè)季度，樓市銷(xiāo)量可觀使房地產(chǎn)企業(yè)拿地的底氣愈足。根據(jù)CRIC系統(tǒng)監(jiān)測(cè)顯示，綠城、萬(wàn)科及恒大的熱銷(xiāo)項(xiàng)目平均每月均價(jià)漲幅為約7%，相對(duì)年初均價(jià)漲幅平均達(dá)到26.7%，且項(xiàng)目持續(xù)熱銷(xiāo)，均價(jià)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，目前開(kāi)發(fā)商亟待“補(bǔ)庫(kù)存”，再加上手中“不差錢(qián)”，在樂(lè)觀預(yù)期下必然加大土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)力度，市場(chǎng)需求增加，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)偏少，也導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商之間爭(zhēng)奪土地資源更為激烈。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市及部分核心二線(xiàn)城市今年地市供求兩旺，高總價(jià)、高單價(jià)成交地塊頻出，年內(nèi)地王紀(jì)錄頻繁被刷新。全國(guó)18個(gè)典型一、二線(xiàn)城市中有14個(gè)城市今年以來(lái)土地成交量高于去年同期，其中廣州、太原、北京、上海、南京等5個(gè)城市增幅超過(guò)100%，土地市場(chǎng)成交火爆。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，其原因主要是房企資金狀況良好，進(jìn)入新一輪搶地補(bǔ)倉(cāng)階段。
貸款收緊房?jī)r(jià)高企剛需“最受傷”
土地市場(chǎng)的持續(xù)升溫和房企融資狀況的改善，使樓市看漲預(yù)期更加強(qiáng)烈。
剛到上海工作3個(gè)月的李小姐已經(jīng)迫不及待要在“金九銀十”出手了。她告訴記者：“房?jī)r(jià)一天天漲下去，遠(yuǎn)高于還貸成本；再加上銀行貸款額度的日趨緊張，今后還不知道能不能拿到優(yōu)惠利率呢。”
目前，一線(xiàn)樓市的房?jī)r(jià)將保持高位已成市場(chǎng)共識(shí)。有研究機(jī)構(gòu)甚至認(rèn)為，二線(xiàn)城市剛性需求所占的比例較一線(xiàn)城市更大。
易居(中國(guó))執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，臨近年底，銀行信貸及公積金貸款的發(fā)放可能趨緊，首套房的優(yōu)惠利率也可能會(huì)暫停，因此第四季度的住宅銷(xiāo)量可能不如前三季度。在此情況下，剛性需求受到的抑制最為明顯。
丁祖昱進(jìn)一步指出，房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲也將阻礙剛需入市。“房?jī)r(jià)持續(xù)上漲將繼續(xù)提高剛需購(gòu)房門(mén)檻，相對(duì)于改善型需求和投資需求而言，剛需群體對(duì)價(jià)格的敏感度更高，其釋放空間有限。”
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