距離2013年收官還剩不到一個(gè)星期了，北京樓市在12月份出人意料地迎來了供需的雙雙翹尾，不但成交創(chuàng)下連月來的新高，開發(fā)商的開盤積極性也達(dá)到一個(gè)高峰。在12月份已經(jīng)取證和明年1月份可能入市的項(xiàng)目中，不但有售價(jià)超過4萬元的樓盤，更有大量的中高端項(xiàng)目的開盤價(jià)格游走在4萬元上下。而12月份取證的薊門名居雖然推出的只是不受限價(jià)約束的商業(yè)樓部分，但由于其曾經(jīng)單價(jià)地王的身份和2.9萬元的地價(jià)，都決定了該項(xiàng)目的售價(jià)肯定不會(huì)低于4萬元/平方米，而1月雖然只有6個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，但同樣位于三環(huán)核心區(qū)的紫玉公館(論壇相冊戶型樣板間點(diǎn)評(píng)地圖搜索)卻極有可能在1月銷售，雖然未公布售價(jià)，但裝修標(biāo)準(zhǔn)就達(dá)到了1萬元/平方米。這些項(xiàng)目的搶灘入市，在業(yè)內(nèi)專家看來都可能是4萬元禁令放松的信號(hào)。

    1月預(yù)計(jì)僅6個(gè)新盤入市 假日因素讓樓市熄火

    不出意外的話，趕上“元旦”和“除夕”雙節(jié)的1月份，很難為2014年的樓市開個(gè)好彩頭了。年末開發(fā)商提前完成任務(wù)加上雙節(jié)因素都讓2014年的開局就遭遇“速凍”。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2014年1月，北京住宅市場預(yù)計(jì)僅有6個(gè)項(xiàng)目入市銷售，其中純新盤只有紫玉公館一個(gè)，以及包括中鐵·花溪渡(論壇相冊戶型樣板間點(diǎn)評(píng)地圖搜索) 、首開·常青藤(論壇相冊戶型樣板間點(diǎn)評(píng)地圖搜索) 、潤楓領(lǐng)尚(論壇相冊戶型樣板間點(diǎn)評(píng)地圖搜索)等在內(nèi)的5個(gè)老項(xiàng)目后期。

    在為數(shù)不多的新盤項(xiàng)目中，最讓人眼前一亮的就是位于西三環(huán)附近北洼路上的紫玉公館。作為少有的三環(huán)邊的項(xiàng)目，尤其是供應(yīng)幾乎斷頓的西三環(huán)，紫玉公館自然被開發(fā)商打造成了豪宅產(chǎn)品，項(xiàng)目只有一棟樓，房源只有58戶，戶型為130平方米和200平方米。根據(jù)記者的探訪了解，該項(xiàng)目將精裝修交房，裝修標(biāo)準(zhǔn)為10000元/平方米，但具體售價(jià)并未透露。此外，還有朝陽區(qū)的首開·常青藤和通州的潤楓領(lǐng)尚都是面向剛需和改善需求購房人的老項(xiàng)目后期，若能如約開盤，也將成為1月樓市中少有的亮點(diǎn)。

    對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，1月入市項(xiàng)目雖然偶有亮點(diǎn)，但整體來看仍是嚴(yán)重的供應(yīng)斷頓，主要就是由于“雙節(jié)”的季節(jié)性因素所導(dǎo)致。2014年1月份包含了元旦與春節(jié)兩個(gè)傳統(tǒng)節(jié)日，分別在一頭一尾。但是由于新的放假安排，元旦并沒有通過調(diào)休形成小長假，因此也難以形成小長假的集中放盤“節(jié)日效應(yīng)”；而從春節(jié)來看，春節(jié)是中國傳統(tǒng)節(jié)日當(dāng)中最重要的一個(gè)，7天的假期人們也多用于走親訪友，很少有空余時(shí)間去看盤。另外北京一到春節(jié)假期項(xiàng)目售樓處往往都是門庭冷落，鮮有成交，多數(shù)開發(fā)商也索性放棄了1月份的交易計(jì)劃，開盤項(xiàng)目的數(shù)量自然落至低點(diǎn)。

    不過，1月份的新盤冷清并不能代表2014年樓市將進(jìn)入拐點(diǎn)。據(jù)記者了解，包括綠地、萬科、中信、保利等企業(yè)都提高了明年的銷售任務(wù)，像綠地集團(tuán)就將明年在北京的任務(wù)目標(biāo)從今年的120億元提升到200億元，表示了開發(fā)商對(duì)于明年的樓市仍舊非常看好。再加上2013年北京的土地成交熱，大量房企手中的土地儲(chǔ)備都很豐富，基于現(xiàn)下流行的高周轉(zhuǎn)率趨勢，今年拿地的項(xiàng)目很可能在明年逐漸面市。此外，高姍也表示，從2013年底就默認(rèn)實(shí)施的“4萬元限令”使得市場當(dāng)中積壓了一部分中高端項(xiàng)目，在2014年禁令放開之后，這些項(xiàng)目都可能會(huì)出現(xiàn)集中上市；最后在加上大批自住型商品房的集中入市，預(yù)計(jì)明年整體市場供應(yīng)情況較為可觀。

    4萬元禁令或?qū)⑺山?商住和中高端項(xiàng)目年底成交熱

    雖然一月新盤的供應(yīng)量少得可憐，但樓市的熱度似乎并未降溫。12月，北京商品住宅的成交量沒有延續(xù)持續(xù)下跌的態(tài)勢，反而出現(xiàn)回漲。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月1日-18日，北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交7353套，成交面積74.9萬平方米，相比上月同期分別大幅增長71.4%、67.6%。而成交排前幾位的珠江東都國際(論壇相冊戶型樣板間點(diǎn)評(píng)地圖搜索)、北京城建·上河灣(論壇相冊戶型樣板間點(diǎn)評(píng)地圖搜索)、中糧·祥云國際生活區(qū)、中國鐵建·原香漫谷(論壇相冊戶型樣板間點(diǎn)評(píng)地圖搜索)等項(xiàng)目均為11月開盤項(xiàng)目。預(yù)計(jì)12月全月成交或?qū)⒊?ldquo;金九”時(shí)的13279套的銷量，創(chuàng)造3月以來的月度成交新高峰。

    許多項(xiàng)目都在12月?lián)屜乳_盤了，就算沒開盤的也都領(lǐng)了銷售證，所以1月份就算新盤少，也不至于讓市場供需失衡。一位業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)同新盤少就會(huì)對(duì)樓市形成寒流的說法。

    記者根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至12月20日，北京共有13個(gè)期房項(xiàng)目領(lǐng)取預(yù)售證，如果算上商住樓和現(xiàn)房，以及11月底取證的項(xiàng)目，12月份已經(jīng)有25個(gè)項(xiàng)目入市，共計(jì)新增房源7756套。在還有11天的情況下就創(chuàng)下了今年以來的月度供應(yīng)套數(shù)新高。這也自然帶動(dòng)了12月份樓市的火熱成交。

    不僅如此，記者在12月份已經(jīng)領(lǐng)證的項(xiàng)目中發(fā)現(xiàn)，商住項(xiàng)目和中高端項(xiàng)目明顯占據(jù)了主導(dǎo)，其中商住樓盤就有包括匯智閣(論壇相冊戶型樣板間點(diǎn)評(píng)地圖搜索) 、萬德福廣場(論壇相冊戶型樣板間點(diǎn)評(píng)地圖搜索)等在內(nèi)的4個(gè)樓盤，而一度受到4萬元禁令限制的中高端盤在12月份似乎松了一口氣。幾個(gè)獲批入市的項(xiàng)目像西山藝境(論壇相冊戶型樣板間點(diǎn)評(píng)地圖搜索)、中信府世家、金第萬科·金域東郡(論壇相冊戶型樣板間點(diǎn)評(píng)地圖搜索)、中海金石苑等都在4萬元上下游走。另外還有售價(jià)60000元/平方米的高端盤西山壹號(hào)院(論壇相冊戶型樣板間點(diǎn)評(píng)地圖搜索)。

    而在12月18日獲批入市的薊門名居項(xiàng)目，則更是名副其實(shí)的高端盤，該項(xiàng)目前身就是2010年以17.6億元的總價(jià)被中國兵器集團(tuán)旗下公司購得的海淀區(qū)薊門橋地塊，當(dāng)時(shí)的樓面單價(jià)超過2.9萬元/平方米，一度把持著北京單價(jià)地王的寶座。該項(xiàng)目的住宅部分業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)將超過7萬元/平方米，而此次入市的雖然只是項(xiàng)目的商業(yè)樓部分，但仍被不少業(yè)內(nèi)專家視作4萬元禁令將要放松的信號(hào)。

    對(duì)此，某房企營銷負(fù)責(zé)人表示，4萬元禁令本身就是一項(xiàng)短期的禁令，當(dāng)時(shí)主管部門也只是把領(lǐng)證的開發(fā)商召集在一起，口頭傳達(dá)了4萬元以上項(xiàng)目禁止入市的限制，因此現(xiàn)在一些項(xiàng)目游走在4萬元禁令的邊緣，也是預(yù)售證門檻逐漸取消的先兆，預(yù)計(jì)2014年初，該禁令就會(huì)自然作廢。

    高姍也認(rèn)為，進(jìn)入年底，大量在2013年取得較佳戰(zhàn)績的中低端項(xiàng)目已經(jīng)“鳴金收兵”，不再推出新的項(xiàng)目房源。而受到“4萬元限令”的制約，部分有入市計(jì)劃的中高端項(xiàng)目被迫推遲開盤期限。在這一背景之下，之前已取得預(yù)售許可證的高端項(xiàng)目與處于限價(jià)邊緣的中端項(xiàng)目紛紛開始入市搶占市場空白。而商住項(xiàng)目由于不受限價(jià)政策的監(jiān)管，也在此期間大量入市銷售，力圖在供應(yīng)空白期“搶占”購房人。

    大興、通州樓市拼殺 熱點(diǎn)外移

    雖然一月份預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目中只有一個(gè)通州的潤楓領(lǐng)尚，沒有大興項(xiàng)目，但由于這兩個(gè)區(qū)域幾年來成為主要供地大戶，因此預(yù)計(jì)2014年仍會(huì)成交集中的熱點(diǎn)區(qū)域。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年北京住宅成交套數(shù)分布上，大興和通州遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于排在第三位的房山，成為北京成交最集中的兩個(gè)區(qū)域。僅2013年前11個(gè)月，大興與通州區(qū)住宅成交套數(shù)均在18000套以上，占據(jù)全部成交的比重分別為19%和18%，兩個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目即占據(jù)了全部成交近四成的比重。

    高姍認(rèn)為，這種趨勢很可能在2014年里得到延續(xù)。從區(qū)域熱點(diǎn)板塊來看，大興與通州區(qū)的成交熱點(diǎn)仍是近年來的熱點(diǎn)板塊，即大興的天宮院以及通州的八通線沿線，從成交較好項(xiàng)目情況來看，珺悅國際(論壇相冊戶型樣板間點(diǎn)評(píng)地圖搜索)、保利春天里(論壇相冊戶型樣板間點(diǎn)評(píng)地圖搜索)等均位于天宮院區(qū)域，而華業(yè)東方玫瑰(論壇相冊戶型樣板間點(diǎn)評(píng)地圖搜索)、合生濱江帝景則均地處八通沿線。而從明年市場情況來看，預(yù)期區(qū)域熱點(diǎn)將發(fā)生轉(zhuǎn)移。大興區(qū)的熱點(diǎn)板塊在由黃村南移至天宮院之后，后續(xù)有移往孫村的趨勢，截至目前大興區(qū)2013年成交的7宗宅地當(dāng)中，有3宗即地處孫村組團(tuán)；另外從通州區(qū)來看，原本八通線沿線項(xiàng)目隨著近幾年的消化，多已進(jìn)入后期階段，而在2013年通州區(qū)最為耀眼的板塊當(dāng)屬臺(tái)湖，3宗宅地價(jià)格屢創(chuàng)新高，再加上目前已進(jìn)入銷售階段的東亞印象臺(tái)湖，未來臺(tái)湖板塊也將成為通州區(qū)的一個(gè)新興熱點(diǎn)區(qū)域。