亟待基金化轉(zhuǎn)型數(shù)據(jù)顯示，2013年房地產(chǎn)信托成立數(shù)量為972款，規(guī)模總計(jì)3006.07億元，平均年化收益率為9.52%

亟待基金化轉(zhuǎn)型

數(shù)據(jù)顯示，2013年房地產(chǎn)信托成立數(shù)量為972款，規(guī)?？傆?jì)3006.07億元，平均年化收益率為9.52%

在房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)信托扮演著極為重要的角色，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)亦是信托公司最重要的利潤(rùn)來(lái)源，房地產(chǎn)信托的發(fā)展，無(wú)疑將牽動(dòng)信托業(yè)在2013年整年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

用益信托的在線統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年房地產(chǎn)信托成立數(shù)量為972款，規(guī)?？傆?jì)3006.07億元，占全部信托產(chǎn)品的比重為34%，產(chǎn)品的平均期限為1.91年，平均年收益率為9.52%。這一規(guī)模與2012年相比，上漲約64.9%。

同時(shí)，有數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的組成結(jié)構(gòu)也發(fā)生了顯著變化，單一信托占比上升。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著IPO開(kāi)閘，房企現(xiàn)金流好轉(zhuǎn)等變化，傳統(tǒng)的“類(lèi)信貸”房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)空間正逐步縮小，信托公司只有根據(jù)市場(chǎng)變化情況進(jìn)行主動(dòng)管理，進(jìn)行基金化的房地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)型才是未來(lái)的出路。

2013年房地產(chǎn)信托升溫

雖然當(dāng)前房地產(chǎn)信托出現(xiàn)個(gè)別違約事件，但其成立規(guī)模、融資規(guī)模增長(zhǎng)勢(shì)頭絲毫不減。

用益信托的在線統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年房地產(chǎn)信托成立數(shù)量為972款，規(guī)模總計(jì)3006.07億元，占全部信托產(chǎn)品的比重為34%，產(chǎn)品的平均期限為1.91年，平均年收益率為9.52%。

其中，2013年上半年房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模為1385.17億元，占全年的比重為46%,；而2013年下半年房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模為1629.65億元，占比為54%。房地產(chǎn)信托在今年下半年成立規(guī)模提升明顯。數(shù)據(jù)顯示，2012年房地產(chǎn)信托成立數(shù)量為751款，規(guī)?？傆?jì)為1823.19億元，2013年房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模則比2012年上漲了64.9%。

“從新增規(guī)模分析，今年上半年政信合作類(lèi)的基建信托規(guī)模增長(zhǎng)較快，而下半年以來(lái)，審計(jì)署調(diào)查地方債務(wù)，信托公司規(guī)避地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)使得基建信托成立規(guī)模高臺(tái)跳水，相應(yīng)的信托公司重拾房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)使得成立規(guī)模提升”，分析人士表示。

單體風(fēng)險(xiǎn)頻現(xiàn)

隨著前兩年飛速發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)到期，房地產(chǎn)信托在2013年迎來(lái)了大規(guī)模兌付。2013年是房地產(chǎn)信托的集中兌付期，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有暴露。

記者根據(jù)某第三方研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2012年年初至今，已有約15款房地產(chǎn)信托項(xiàng)目因流動(dòng)性等問(wèn)題暴露兌付風(fēng)險(xiǎn)，占全部暴露風(fēng)險(xiǎn)的信托項(xiàng)目的逾七成，其中有不到半數(shù)的房地產(chǎn)信托通過(guò)公開(kāi)訴訟的司法途徑爭(zhēng)取權(quán)益，且大多數(shù)發(fā)生在剛過(guò)去的2013年。

根據(jù)用益信托工作室的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2012年開(kāi)始，房地產(chǎn)信托到期規(guī)模迅速增加，進(jìn)入兌付密集期，兌付問(wèn)題依然是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最牽動(dòng)市場(chǎng)眼球之處。數(shù)據(jù)顯示，2011年、2012年、2013年集合資金房地產(chǎn)信托到期規(guī)模分別是544億元、1573億元、1974億元。據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)，2013年預(yù)計(jì)到期房地產(chǎn)信托規(guī)模為2816億元，本息合計(jì)總還款額約為3100億元。而2013年6月和9月分別是房地產(chǎn)信托的兌付高峰。

用益信托分析師帥國(guó)讓認(rèn)為，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品能否到期兌付和房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控有緊密的聯(lián)系，也是房地產(chǎn)信托最顯著的風(fēng)險(xiǎn)特征之一。大部分地產(chǎn)信托投資項(xiàng)目均是由于融資方受到前期限購(gòu)、限價(jià)和限貸等調(diào)控措施影響，項(xiàng)目租售嚴(yán)重低于預(yù)期造成回款困難；同時(shí)在調(diào)控環(huán)境下，銀行借貸、資本市場(chǎng)融資等籌資渠道都會(huì)受阻。各種因素疊加導(dǎo)致融資方違約風(fēng)險(xiǎn)，從而信托出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)。

“出于對(duì)三線、四線城市房?jī)r(jià)不確定性的擔(dān)憂，很多信托公司開(kāi)始在2013年刻意規(guī)避三四線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目”，有信托公司人士指出。

不過(guò)，也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)多因“流動(dòng)性”問(wèn)題引發(fā)，因此，其解決空間較大，通過(guò)第三方接盤(pán)、信托公司自有資金接盤(pán)等方式化解風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)信托亟待轉(zhuǎn)型

“由于今年我國(guó)政府實(shí)施積極財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)不會(huì)退出；銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管力度也在加大，房地產(chǎn)信托需要提高自身的管理水平，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的任務(wù)也要提上日程”，用益信托分析人士對(duì)記者表示。根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截止到2013年三季度，基金化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品累計(jì)余額達(dá)157.44億元，占全部余額的0.16%，未來(lái)將有更廣闊的前景。

在基金化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品方面，業(yè)內(nèi)較早進(jìn)行嘗試的是平安信托、中信信托和新華信托，這些公司已經(jīng)推出多款基金型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)的深入，作為信托公司效益最好的業(yè)務(wù)之一的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)面臨較嚴(yán)格的監(jiān)管，基金化的中長(zhǎng)期房地產(chǎn)信托集合資金計(jì)劃是未來(lái)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展的主要趨勢(shì)之一，而且銀監(jiān)會(huì)也曾明確指出‘鼓勵(lì)信托公司研究創(chuàng)新中長(zhǎng)期的私募基金計(jì)劃’，所以，基金化的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品將推動(dòng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)”，上述分析師指出。