開發(fā)商變“城市運營商” 內地陷入“地產霸權”?

2014年01月15日 09:59
來源:中國經(jīng)濟周刊
 開發(fā)商借力城鎮(zhèn)化變身“城市運營商”
內地也隨香港陷入“地產霸權”?
《中國經(jīng)濟周刊》 記者 劉德炳|北京報道
2013年12月份召開的中央新型城鎮(zhèn)化工作會議給地產行業(yè)吹來了新的暖風,多家有實力的開發(fā)商趁勢而進,向地產開發(fā)更高層級的城市運營和社區(qū)建設領域進一步發(fā)力。
在開發(fā)商整體實力進一步壯大的同時,也有人開始質疑:內地是否有可能陷入“地產霸權”?
所謂“地產霸權”,是指地產商由地產業(yè)進而向經(jīng)濟社會各個領域進軍,擴大其在社會中的話語權和控制力。有觀點認為,香港已經(jīng)陷入“地產霸權”:包括李嘉誠在內的幾大地產商已全面擴展至公用事業(yè)及零售服務業(yè)領域,富可敵國,話語權和控制權也隨之增長。
開發(fā)商變身城市運營商
隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出,開發(fā)商加大了“攻城略地”的力度。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2013年1—11月份,全國房地產開發(fā)投資77412億元,同比增長19.5%,其中,住宅投資53112億元,增長19.1%。
近期在北京奪得多個地王的一家上市公司董事長向《中國經(jīng)濟周刊》表示,最近之所以高價拿地,就是因為房地產業(yè)將迎來重大的發(fā)展機遇,這個機遇就是城鎮(zhèn)化。中央提出積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化、著力提高城鎮(zhèn)化質量,預計將對我國房地產業(yè)帶來深遠影響。
在房地產開發(fā)投資中,不同的業(yè)態(tài)出現(xiàn)了分化,而這種變化一定程度上代表了地產業(yè)發(fā)展的新方向。
最新數(shù)據(jù)顯示,2013年前11個月商業(yè)營業(yè)用房投資額10739億元,同比增長27.6%,這一增速是住宅投資的1.5倍。分析人士表示,商業(yè)營業(yè)用房主要是為住宅服務的商業(yè)配套,這種變化的背后反映出開發(fā)商開始積極向城市運營商轉變。
城市運營商是指那些自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)劃,充分運用市場化的機制和手段,在滿足城市居民需求的同時,使自己的開發(fā)項目能夠成為城市發(fā)展建設的有機組成部分的經(jīng)營開發(fā)商。
方正集團董事、總裁,北大資源集團董事長余麗對《中國經(jīng)濟周刊》表示,十八屆三中全會提出讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用,這一提法進一步強調了開發(fā)商在城鎮(zhèn)化建設中的自主意識與協(xié)同意識。新型城鎮(zhèn)化講究“以人為本”,將民生問題置于首位,因此開發(fā)商需要協(xié)助政府解決城鎮(zhèn)化及民生建設的基礎問題,扮演好城鎮(zhèn)化“協(xié)同者”的角色,這也是未來地產業(yè)發(fā)展的一大機遇。
據(jù)了解,目前北大資源集團正在打造“新文化社區(qū)”,即社區(qū)植入方正及北大的教育、醫(yī)療、金融、IT、商業(yè)、文化、產業(yè)等資源。同時,北大資源通過打造“資源家”生活服務平臺,打破傳統(tǒng)資源植入受社區(qū)規(guī)模限制的壁壘,集教育、健康、金融、購物、生活功能等為一體,通過網(wǎng)絡平臺,使社區(qū)居民足不出戶,享受教育培訓、金融超市、健康醫(yī)館、智能社區(qū)、線上閱讀、遠程購物等種種便捷服務。
無獨有偶,近期在地產界發(fā)展勁頭十足的萬科地產,同樣在城市運營與社區(qū)建設方面扮演著更加重要的角色。2013年10月31日,萬科發(fā)布公告稱,擬通過旗下子公司萬科置業(yè)(香港)有限公司以基石投資者身份參與徽商銀行H股的首次公開發(fā)行。對此萬科董事會辦公室有關負責人向《中國經(jīng)濟周刊》記者表示:“此次認購是為了率先向客戶提供國內領先的社區(qū)金融服務。”
在2013年12月25日召開的第十三屆中國經(jīng)濟論壇上,隆基泰和實業(yè)集團副總裁唐帥也向《中國經(jīng)濟周刊》表示:“我們不是開發(fā)商,我們旗下有新能源、商貿流通、旅游休閑、房地產、工業(yè)科技多種產業(yè)。在白溝,我們以當?shù)叵浒I(yè)為基礎,布局了商貿物流、科技、地產開發(fā)等多種產業(yè),夯實了新型城鎮(zhèn)化的基礎。”
余麗告訴記者,在新型城鎮(zhèn)化進程中,以城市運營商定位的開發(fā)商必將跑得更快。
內地陷入“地產霸權”?
在內地,地產富豪不僅僅是胡潤等各大富豪榜最常見的常客,更在很多方面影響著普通人的生活。在開發(fā)商的業(yè)務觸角延伸至社會的多個領域時,很多人也開始擔心“地產霸權”的產生。
不過,對于地產霸權,亞洲首富李嘉誠近期對媒體表示:“‘地產霸權’實在是一個笑話。我們是國際綜合企業(yè),地產只是其中一類業(yè)務,別人借地產攻擊我們。大家都知道香港地產市場一直由政府政策主導,從土地供應到投地條件的設計、房地產稅務政策等等,并非地產商決定,因此‘地產霸權’并非屬于地產商。”
綠地集團董事長、總裁張玉良也向《中國經(jīng)濟周刊》表示,距離地產霸權,目前中國差遠了,再過多少年以后,中國可能才會考慮這些問題。目前中國房地產行業(yè)相對比較分散,對行業(yè)的技術提高和產品的質量提升都是不利的。相反,行業(yè)的相對集中,將對整個社會的節(jié)能減排、控制生產成本等都有幫助。
余麗向《中國經(jīng)濟周刊》表示,隨著國家政策環(huán)境趨向“以人為本”,過去開發(fā)商拿地建房的傳統(tǒng)發(fā)展模式逐漸受到限制,激烈的市場競爭環(huán)境也導致開發(fā)商難以“一家獨大”。為保證可持續(xù)發(fā)展,越來越多的房地產開發(fā)商轉向社區(qū)物業(yè)服務提供,這并非意在以服務來主導居民生活,而是站在一個“服務者”的角度,為居民提供更便捷的生活環(huán)境。
“城市運營的主體應該是政府,政府主導著一個城市發(fā)展。北大資源作為城市運營商只是協(xié)助政府去做一些事情。在城市運營中,政府是A角,城市運營商是B角,是把資源按照政府的要求植入進去。” 余麗認為,運營商僅僅是一個立足于市場機制的配角,主導者還是政府。城市運營就是以政府為主導、企業(yè)為輔助的市場化行為,企業(yè)是政府問題的方案提供與解決者。從提升城市價值和土地價值這一根本利益訴求看,企業(yè)和政府的目標是一致的。地方政府希望找到不急功近利、擁有社會責任感的優(yōu)秀運營商,而企業(yè)則希望政府更加理性化和市場化。
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