在大鱷爭食的年代，中小魚的生存空間更為狹小，這是目前北京中小型房企面臨的嚴(yán)峻問題。土地可謂是房企最重要的生產(chǎn)資料，而近幾年房企在北京土地市場的角逐更為激烈，中小型房企拿地的機(jī)會越來越少，為了生存下去，中小型房企不得不絞盡腦汁曲線拿“面粉”，甚至不惜隱姓埋名，以在夾縫中求生。
中小型房企拿地越發(fā)困難
中小型房企拿地的困難程度正在日益加大。
他們頻頻出現(xiàn)在各種土地競標(biāo)的現(xiàn)場，但鮮有斬獲。他們常常懷了壯士斷腕、不惜血本的心態(tài)入市，但依然拼不過財大氣粗、資金雄厚的大型房企。
1月16日，門頭溝、順義、平谷在內(nèi)的6宗地集中成交，現(xiàn)場吸引了數(shù)十家房企參與競標(biāo)，最終，6宗地均被大型房企斬獲，華潤、遠(yuǎn)洋、融創(chuàng)、金地各摘一地，首創(chuàng)拿下兩宗。
這樣的結(jié)果已經(jīng)逐漸成為常態(tài)，大型房企總是最后的勝者。
在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地被稱為“面粉”，不僅是因?yàn)榉孔邮墙ㄔ谕恋刂希驗(yàn)橥恋厥撬蟹科蟮目诩Z，沒有土地，就意味著死亡。憑一己之力，越來越難拿到土地，中小房企面對這樣的事實(shí)，不得不積極尋靠大房企。
1月17日，順義新城第28街區(qū)SY00-0028-0020地塊招標(biāo)出讓，萬科與五和聯(lián)合體、順鑫佳宇房地產(chǎn)與北京亞邦偉業(yè)技術(shù)有限公司聯(lián)合體、北京光緯興業(yè)科技有限公司、北京百聯(lián)大和工程技術(shù)有限公司4家企業(yè)參加投標(biāo)，萬科聯(lián)合體報出了競標(biāo)現(xiàn)場的最高價，為3.77億元，相比2.56億元的招標(biāo)底價溢價率達(dá)到47.3%。1月20日，北京市國土局的公告顯示，萬科聯(lián)合體如愿摘得。
“北京的每一塊地，我們都非常關(guān)注，也基本上買了全部的標(biāo)書，參與了很多土地的競標(biāo)，但現(xiàn)場競價時發(fā)現(xiàn)，土地的價格已經(jīng)超出了我們公司的評估，但有資金的企業(yè)仍然在加價，我們實(shí)在沒能力與大企業(yè)抗衡。”一名中型房企參與拿地的工作人員無奈地告訴記者。
“曲線”拿地突圍求生
千億規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)越來越多，對于土儲的需求量也越來越多，土地市場競爭趨于白熱化。而屢次在土地市場上碰壁的中小型企業(yè)不得不尋找新的出路，聯(lián)合大企業(yè)一起拿地成為最好的選擇之一。
事實(shí)上，在近幾年的土地市場中，聯(lián)合拿地呈現(xiàn)出越來越多的態(tài)勢，除了明確表示是聯(lián)合體以外，還有的中小型房企甚至不惜隱姓埋名,協(xié)助大企業(yè)出資拿地,但并不顯示名字。據(jù)一位資深的業(yè)內(nèi)人士透露，一家中型房企聯(lián)合了像萬科這樣的大型房企在不同的區(qū)域拿下了多宗土地，“我們盡力自己拿，但拿不到的話會聯(lián)合大型房企一起，這樣至少能保證來年有生產(chǎn)資料。”
而這種狀態(tài)無疑是無奈之舉，中小房企在越來越激烈的競爭中面臨極大的威脅，第一年沒有土地儲備就意味著來年的收成寥寥，如何獲得土地是企業(yè)最重要的工作之一。“同時，為了生存和發(fā)展，中小型房企在保障房建設(shè)以及自住型商品房建設(shè)方面也非常積極。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴記者，在北京的市場上，中小企業(yè)有幾種選擇，一是拿一些大企業(yè)不愿拿的地，比如商業(yè)公建類的；二是企業(yè)本身如果有一些資源優(yōu)勢，比如在一級開發(fā)領(lǐng)域比較擅長、或政府公關(guān)能力較強(qiáng)的話，有機(jī)會與大企業(yè)聯(lián)合拿地；三是去三四線城市。“小企業(yè)想要繼續(xù)留在北京，就得擁有大企業(yè)不具備的獨(dú)特競爭力。”
房企分化呈現(xiàn)“馬太效應(yīng)”
根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，2013年銷售額過百億企業(yè)擴(kuò)容至71家，萬科、綠地、保利、中海、恒大、碧桂園等6家企業(yè)銷售額突破千億，行業(yè)領(lǐng)先陣營持續(xù)壯大。同時，領(lǐng)軍企業(yè)尤其是“千億軍團(tuán)”不斷強(qiáng)化競爭優(yōu)勢，進(jìn)一步拉大了與中小房企的距離，“馬太效應(yīng)”產(chǎn)生的分化發(fā)展格局愈加明確。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，當(dāng)前，樓市整體上好轉(zhuǎn)出現(xiàn)繁榮景象，房地產(chǎn)市場分化特征也比較明顯，這對中小企業(yè)影響較大。
中小民營房企在核心競爭力上遠(yuǎn)不如大型國企央企地產(chǎn)公司，主要表現(xiàn)在擴(kuò)張資金上短缺，導(dǎo)致土地市場交易出現(xiàn)“分化”，好的地塊被央企、品牌開發(fā)企業(yè)拿走，中小企業(yè)只能望洋興嘆。從銷售上來講，中小民營房企的成本控制能力的把握欠缺，難實(shí)現(xiàn)大型房企那樣集中化、產(chǎn)業(yè)化的操作，中小房企的成本偏高，進(jìn)而利潤率自然偏低，在市場競爭中處于不利的位置。
另外，張宏偉稱，從未來發(fā)展趨勢來看，未來房地產(chǎn)行業(yè)格局勢必分化更明顯。中小房企在一二線城市競爭不過大型房企，或因資金短缺很難拿地，導(dǎo)致很多中小型房企面臨缺乏土地儲備、無法繼續(xù)發(fā)展的困境。不難看出，未來大型龍頭房企的市場占有率將會繼續(xù)擴(kuò)大，強(qiáng)者更強(qiáng)，區(qū)域性的民營房企面臨更大壓力，中小房企的處境也會更艱難，不進(jìn)則退。
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