黨的十八屆三中全會提出要適時推進并改革房產稅立法加快資源稅改革，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。進入2014年，農村土地改革率先破題，中央1號文件對于農民住房財產權抵押、擔保和轉讓等做出詳細規(guī)定。同時，在今年的國土資源會議上，內部負責人透露，目前國土部已與住房和城鄉(xiāng)建設部聯手推動劃定三大城市群和500萬人口以上特大城市的開發(fā)邊界，并將建立不動產統(tǒng)一登記制度。對此，有業(yè)內專家表示，目前大城市住宅用地和商業(yè)用地供給仍較為充裕，房價短時間內不會暴漲，上述政策對于房價，尤其是一、二線城市房價影響不大。 

 

大城市地價房價或不會暴漲

 

今年的全國國土資源會議，透露了當前有關部門正在醞釀多項土地改革制度，這些制度有可能在2014年出臺，并使今年的土地改革取得突破。其中“劃定城市發(fā)展邊界，500萬人以上城市不再新增建設用地”頗吸引人眼球。

 

國土資源部部長姜大明曾在會上表示，城市建設無序發(fā)展的主要原因是沒有控制好開發(fā)強度，沒有劃定好城市開發(fā)邊界。國土部將和住建部門聯手，在劃定城市周邊永久基本農田的基礎上，修訂城市土地利用規(guī)劃和城市建設規(guī)劃，盡快劃定城市發(fā)展邊界，并選擇部分縣市開展“三規(guī)合一”或“多規(guī)合一”試點。2014年將從京津冀、長三角、珠三角三大城市群以及500萬人口以上的特大城市開始，著手劃定城市開發(fā)邊界。具體到城市內部，還將劃定中心城、衛(wèi)星城、組團、重點鎮(zhèn)的發(fā)展范圍，限制各板塊繼續(xù)向外擴張。

 

數據顯示，當前中國長三角、珠三角和京津冀地區(qū)國土開發(fā)強度已嚴重超載，北京、上海、深圳、廣州等特大城市的開發(fā)強度已超過30%的國際極限。其中珠三角核心區(qū)國土開發(fā)強度平均已經達到了27.51%。

 

對于這一政策，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認為，上述政策對于核心城市尤其是對一、二線城市來講，由于短期內土地供應規(guī)模受限，地價勢必繼續(xù)上漲，未來幾年地價房價也會持續(xù)上漲，甚至會出現“地王”現象。

 

體制改革權威專家馬先標則認為：“上述觀點是合理的，但有些多慮了，消費者不必過于擔心住房價格會大幅上漲。目前大城市中被浪費的土地太多，已有的住房用地和商業(yè)地產用地供給仍有盈余。”他還表示，國土資源改革政策實施絕不能搞“一刀切”，還是要看各大城市的具體發(fā)展狀況。

 

農民將受益 暫禁城里人到農村買地建房

 

2014年1月11日，在國土資源會議上，國土資源部副部長王世元表示，將進一步加大盤活存量用地的力度，重點解決好城鎮(zhèn)低效用地和農村空閑用地的盤活，逐步降低經濟社會發(fā)展對增量用地的依賴。

 

同年1月19日，國務院披露《關于全面深化農村改革加快推進農業(yè)現代化的若干意見》中央1號文件。文件表示，要賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能。在落實農村土地集體所有權的基礎上，穩(wěn)定農戶承包權、放活土地經營權，允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資。允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，與國有土地同等入市、同權同價。與之配套的，“三權分離”也出現在一號文件中。一號文件明確，在落實農村土地集體所有權的基礎上，穩(wěn)定農戶承包權、放活土地經營權，允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資。

 

有業(yè)內人士認為，相比中央政府對盤活土地存量的重視，地方政府更傾向于加速土地出讓，對一些閑置地塊，更傾向于置之不理的態(tài)度，這一政策的出臺是中央與地方政府博弈后“妥協(xié)”的結果，將抑制地方政府的賣地沖動。上述政策出臺后，農民會得到什么好處？舉個最基本的例子，若農村戶口的外來打工者想要在城鎮(zhèn)中購買房產，手中又沒有足夠的存款，就可以將自己在農村的宅基地進行抵押或租賃獲得資金。

 

馬先標表示，目前農村宅基地包括住宅和住宅的地皮，實際上就是發(fā)展農村房地產的概念。“目前安徽試點對于農村土地改革做的比較好的，先進行省內的土地流轉，再逐步向外推廣。”

 

姜大明曾表示，農村土地可以進行抵押、租賃并不意味著城里人可以到農村買地建房，這屬于“逆城鎮(zhèn)化”行為，是堅決不能允許的。

 

對此，馬先標解釋認為，“城鎮(zhèn)化”是我國重要的發(fā)展戰(zhàn)略，城里人到農村買地建房稱為“非轉農”，城里人流入農村對我國“城鎮(zhèn)化”會形成一定的沖擊。目前農村宅基地也沒有建立確權。隨著未來農村宅基地確權等各方面制度健全后，城里人去農村買地建房或會逐步放開。

 

不動產登記可壓低房價說法不合理

 

國土資源部副部長徐德明今全國國土資源工作會議上表示，不動產統(tǒng)一登記是國土資源管理的一項新職能，具體內容將包括統(tǒng)一登記機構、統(tǒng)一登記依據、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺等。

 

早在2013年11月國務院常務會議就曾提出，整合不動產登記職責、建立不動產統(tǒng)一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容。

 

中央編辦更是在近日發(fā)布《中央編辦關于整合不動產登記職責的通知》，公布了不動產登記職責整合的方案。國土資源部指導監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產登記工作，會同有關部門起草不動產統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案，推進不動產登記信息基礎平臺建設。

 

對此，中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉表示，不動產登記系統(tǒng)有助于推動全國房地產信息聯網，為房產稅的全面征收提供基礎條件，房產稅的推進將會明顯加速。一旦執(zhí)行全國不動產聯網登記系統(tǒng)，將可以更精確地執(zhí)行很多調控政策。

 

陳國強接受媒體采訪時也表示，只有完成不動產登記、住房信息聯網等長效機制的基礎工作，從土地、金融、財稅等方面進行改革，才能真正形成房地產長效調控機制。

 

對于不動產登記會壓低房價的說法，財經評論員劉艷認為：“這就是一句玩笑話，房地產市場的發(fā)展有兩大核心影響因素，一是土地政策，二是貨幣政策，如果僅僅說不動產統(tǒng)一登記制度會給房價帶來影響，就如同說丈母娘要求結婚必須有房，從而導致房價上漲一樣。”