2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻，一、二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)領(lǐng)漲，個(gè)別三、四線城市房?jī)r(jià)面臨崩盤，房?jī)r(jià)調(diào)控難以達(dá)標(biāo)……轉(zhuǎn)眼間一年就過(guò)去了，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有些什么樣的新變化呢？在近期《新財(cái)富夜談》春節(jié)特別節(jié)目中，葉檀攜手復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民、中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭，跟您一起熱熱鬧鬧聊樓市。

 

房?jī)r(jià)仍將暴漲？

 

“任大炮又放炮了！”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)多年不變的調(diào)侃。近日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)再發(fā)神預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)2014年房?jī)r(jià)或?qū)⒈q。

 

漲、漲、漲，過(guò)去十年“漲”字領(lǐng)頭，真稱得上是“黃金十年”。 此方唱多，那方唱空，被人戲稱為經(jīng)濟(jì)界“空軍一號(hào)”的謝國(guó)忠近日表示，2014年房?jī)r(jià)會(huì)下跌50%，瞬間驚呆了小伙伴。一個(gè)說(shuō)要暴漲，一個(gè)說(shuō)要暴跌，2014年房?jī)r(jià)又有好戲看。

 

宋會(huì)雍：目前市場(chǎng)整個(gè)向上的慣性還是非常的強(qiáng)烈，但是會(huì)存在政策風(fēng)險(xiǎn)。2014年出臺(tái)一部分政策的可能性非常大，2014年可能前半段維持一個(gè)向上的勢(shì)頭，到了中后段可能會(huì)出現(xiàn)一些波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

 

楊紅旭：2014年相比2013年還是漲，但是全國(guó)環(huán)比漲幅可能回落到6%到7%。在2014年的下半年或者第四季度，環(huán)比漲幅基本上會(huì)持平，或者在零漲幅這條線上小幅波動(dòng)。同比漲幅2013年12月時(shí)已經(jīng)見頂，2014年房?jī)r(jià)溫度會(huì)延續(xù)2013年的情況，但是2014年下半年將會(huì)趨弱，2014年同比漲幅的增幅會(huì)持續(xù)回落，整體形勢(shì)為高位震蕩，逐步降溫。

 

蔡為民：三線以下的城市2014年降價(jià)的概率比較大。像上海這樣的城市，維持15%的價(jià)位上漲是可以期待的，甚至于可能更高，達(dá)到15%到20%也不會(huì)令人意外。

 

上海的房?jī)r(jià)高高在上，用一句話總結(jié)就是：說(shuō)多了都是淚。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，全國(guó)平均每平米房?jī)r(jià)漲幅不到1000元，而上海則每平米平均漲了近1700元，12月份平均價(jià)格達(dá)到了27508元/平方米，多么“人艱不拆”的數(shù)據(jù)。2014年上海的房?jī)r(jià)還會(huì)如此囂張嗎？

 

蔡為民：我在2013年下半年7月開始就作了一個(gè)判斷，4年內(nèi)上海房?jī)r(jià)會(huì)翻一番，換言之，一年漲25%?，F(xiàn)在第一年剛過(guò)一半，已經(jīng)漲了20%左右，所以今年我這個(gè)判斷一定可以實(shí)現(xiàn)。

 

楊紅旭：從2013下半年到2014上半年算第一年度，漲20%可能已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，但是2014年下半年到2015年上半年，絕對(duì)不會(huì)再漲20%。

 

宋會(huì)雍：我認(rèn)為，2014年的上半年上海房?jī)r(jià)會(huì)維持一個(gè)慣性，但它的上漲力度會(huì)逐漸減弱，到2014年的下半年將開始出現(xiàn)疲軟，但從2014年的年中到2015年年中，能夠走平能走穩(wěn)就不錯(cuò)了。

 

房產(chǎn)稅何時(shí)擴(kuò)圍？

 

上海、重慶兩地試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅至今整整三年，房產(chǎn)稅在上海、重慶先行先試滿三年，試點(diǎn)效果爭(zhēng)議不斷，網(wǎng)友調(diào)侃房產(chǎn)稅既非降價(jià)“利器”，也不是擺脫土地財(cái)政的“神器”。

 

開征的3年間，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的聲音不絕于耳，但始終缺少下文。沉寂了些許時(shí)日的房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，因?yàn)槭藢萌腥珪?huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)於全面深化改革若干重大問題的決定》又再度被熱議?！稕Q定》提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，讓房地產(chǎn)稅改革再次成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的“靴子”何時(shí)才能真正落地？

 

宋會(huì)雍：房產(chǎn)稅此前在北京、上海試點(diǎn)應(yīng)該是不成功的，它沒有解決兩個(gè)問題。第一，房產(chǎn)稅并沒有對(duì)樓市調(diào)控產(chǎn)生很明顯的影響；第二，也沒有給政府帶來(lái)很高的稅收回報(bào)，因此這個(gè)試點(diǎn)工作我認(rèn)為應(yīng)該要重新選點(diǎn)展開。

 

蔡為民：從政府的角度講，不愿意現(xiàn)在大范圍課征，因?yàn)橘u地都來(lái)不及。其實(shí)在我看來(lái)，這是更加明顯典型的溫水煮青蛙，因?yàn)橥恋匾欢ㄊ窃劫u越少，房屋一定是越蓋越多，所以政府收稅的手肯定有一天要把從土地轉(zhuǎn)移到房屋，但不是現(xiàn)在。我甚至認(rèn)為10年內(nèi)，全國(guó)大范圍實(shí)施房產(chǎn)稅的幾率幾乎是零，最多就是試點(diǎn)，但我相信試點(diǎn)的城市在10年的過(guò)程當(dāng)中會(huì)逐步增加。

 

葉檀：其實(shí)推出來(lái)的都是溫水煮青蛙的政策，如果等到房產(chǎn)稅立法出臺(tái)可能要3年左右的時(shí)間，但是不妨礙它試點(diǎn)，當(dāng)它試點(diǎn)一批一批出來(lái)的時(shí)候，可能10年之后你會(huì)發(fā)現(xiàn)地方政府不賣地了，開始收房產(chǎn)稅了，這一天會(huì)到來(lái)的，所以大家現(xiàn)在投資的時(shí)候要做好10年之后的預(yù)期，10年之后有可能房產(chǎn)稅變成一個(gè)地方政府非常重要的稅種。

 

樓市投資“去哪兒”

 

從2008年起，投資樓市屬于“傻瓜式投資”，怎么買怎么賺。2011年房?jī)r(jià)因限購(gòu)令的推出克制了一段時(shí)間，2013年又繼續(xù)高歌猛進(jìn)，到了2014年還能這么放心操作嗎？2014年樓市投資應(yīng)該殺入價(jià)格相對(duì)便宜的三四線城市，還是去攻占價(jià)格持續(xù)被看好的一二線城市呢？

 

宋會(huì)雍：一、二線城市房?jī)r(jià)更穩(wěn)。如果排除政策因素，單就當(dāng)下市場(chǎng)的發(fā)展局面的話，一些投資性的群體，至少在短期兩到三年當(dāng)中還是可以去考慮去買。但是相對(duì)來(lái)說(shuō)要有選擇。即便像上海這樣的城市，也不是所有地方的漲幅完全一致。如果采用滿地撒豆的做法就風(fēng)險(xiǎn)較大。

 

蔡為民：上海的房地產(chǎn)經(jīng)得起最嚴(yán)厲的調(diào)控。過(guò)去可能大家都一樣，現(xiàn)在開始要細(xì)分了。

 

楊紅旭：房地產(chǎn)關(guān)注兩個(gè)方面，第一個(gè)是區(qū)域差異，第二是周期性波動(dòng)。三、四線城市因?yàn)椴ǚ容^小，可以相對(duì)放心地去買。但一、二線城市在2013年漲幅很大，2014年火山爆發(fā)之后的余溫尚在。假如現(xiàn)在在上海買房，不見得在2014年底這個(gè)房子會(huì)出現(xiàn)15%到20%的漲幅，并沒有這么樂觀。2014年在一線城市購(gòu)房不是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)，房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng)，如果不是剛需，寧可再等等。自住剛需，該買就買，目前是短周期波動(dòng)，長(zhǎng)期看好。

 

葉檀：不同城市不同樓盤分化非常厲害，如果是一個(gè)安全型投資者，在核心城市的核心區(qū)域是最安全的，三、四線城市也有核心城市，也有核心城市的核心區(qū)域。