十八屆三中全會(huì)已落下帷幕，在此次會(huì)議上，房地產(chǎn)問題包括土地制度問題，成為國內(nèi)外輿論所集體關(guān)心的重點(diǎn)問題。而就在十八屆三中全會(huì)召開之前和期間，李嘉誠（專題閱讀）、王石、潘石屹卻先后拋售自己名下的房產(chǎn)。買進(jìn)賣出套現(xiàn)投資固然正常，但由于“超人”的一舉一動(dòng)太具有深度參考意義，以及后來者或許是不經(jīng)意間的跟風(fēng)，都造成了人們的廣泛聯(lián)想……歡迎閱讀本期今日話題：《樓市泡沫或被提前刺破地產(chǎn)大佬頻拋房產(chǎn)》

 

一、不約而同三中全會(huì)前夕樓市套現(xiàn)

 

2013年8月29日，李嘉誠“長和系”宣布以30.3億港元出售位于廣州的購物中心西城都薈廣場。據(jù)有關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)，“長和系”通過轉(zhuǎn)手百佳超市、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心和廣州西城都薈廣場三大項(xiàng)目，可套現(xiàn)近300億元人民幣。除此之外，截至11月4日，李嘉誠家族在內(nèi)地唯一控股的上市公司長園集團(tuán)，累計(jì)遭李嘉誠家族旗下長和投資有限公司減持總股本的15%，套現(xiàn)達(dá)9.17億元。

 

在李嘉誠拋售內(nèi)地資產(chǎn)時(shí)，王石在微博就說中國房地產(chǎn)要注意了。而就在最近，浙江產(chǎn)權(quán)交易所的掛牌信息顯示，上海萬科以4.3億元的價(jià)格，掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司40%的股權(quán)。問題是要求買家的要求十分苛刻，因?yàn)楹贾萑f科公司存在轉(zhuǎn)讓投入15.71億元，母公司對(duì)其累計(jì)投入14.55億元，現(xiàn)在要求受讓方在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效當(dāng)日向南都房產(chǎn)以股東借款形式一次性投入人民幣30.26億元，這是對(duì)等投入。結(jié)合此前他對(duì)李嘉誠的評(píng)論，人們普遍認(rèn)為萬科杭州拋售30億元地產(chǎn)是提早過冬。

 

緊隨其后，這兩天王石的老朋友潘石屹的一個(gè)舉動(dòng)，也引起了人們的極大關(guān)注。日前，SOHO中國正準(zhǔn)備出售在上海的三個(gè)項(xiàng)目，其中有兩個(gè)位于上海虹口區(qū)，出售方式是整體出售。由于潘石屹夫婦這兩年頻頻在海外購買項(xiàng)目，其中張欣牽頭的一個(gè)財(cái)團(tuán)以7億美元收購了紐約通用汽車大樓40%的股權(quán)，最近張欣又斥資2600萬美元買下了位于曼哈頓東74街的一座建于19世紀(jì)的住宅樓。一進(jìn)一出，潘石屹夫婦隨即被解讀為效仿李嘉誠從中國大陸撤退。

 

二、路徑解讀套現(xiàn)投資大佬各有算盤

 

對(duì)于李嘉誠頻頻從香港及內(nèi)地撤資，此前媒體已有深刻解讀，最玄乎的也最深刻的就是，李嘉誠布局連環(huán)計(jì)，抽身等待中國危機(jī)。

 

這個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為，首先中國內(nèi)地及香港房地產(chǎn)業(yè)務(wù)遲早會(huì)盛極而衰，而此時(shí)歐洲正好提供了一個(gè)抄底機(jī)會(huì)，是進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移并升值的良機(jī)。但李嘉誠不會(huì)就此離開中國、離開亞太，而是在等待中國經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，只要由樓市泡沫崩潰導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，或者由地方債務(wù)危機(jī)造成的金融風(fēng)險(xiǎn)，那對(duì)于李嘉誠就是絕好的機(jī)會(huì)。

 

但無論如何，以“分散投資”來解釋目前的投資動(dòng)向，是比較容易被接受的。長江實(shí)業(yè)董事郭子威表示，公司出于穩(wěn)健的投資考慮，不會(huì)把雞蛋都放在一個(gè)籃子里，“今天賣出去，明天價(jià)格合適還可能再買回來。國內(nèi)外的投資機(jī)會(huì)同樣都在關(guān)注，只是目前到歐洲投資的機(jī)會(huì)更多。”。

 

而對(duì)于王石、潘石屹兩位地產(chǎn)大佬的舉動(dòng)，如果具體從各自公司業(yè)務(wù)上來分析，同樣是是開門做生意，趨利避害，買賣很正常。畢竟萬科、SOHO中國在內(nèi)地的投資體量很大，就算套現(xiàn)十余億，也無法改變他們的業(yè)務(wù)模式。

 

分析表示，王石（萬科）是在二線城市率先進(jìn)行資產(chǎn)出逃，但又不是百分之百出售。這說明萬科的心理是矛盾糾結(jié)的，一方面是想利用人家的資金來補(bǔ)充自己的房地產(chǎn)資本，另一方面是控股權(quán)仍然在握。假如將來杭州乃至浙江房價(jià)加速下跌，比如下跌三成，那么就會(huì)有四成是別人的，就是虧損轉(zhuǎn)嫁給別人了。這正是商人的精明之處。

 

對(duì)潘石屹，業(yè)內(nèi)猜測，最終決定出售上海項(xiàng)目，最重要原因可能還是因?yàn)檗D(zhuǎn)型的資金壓力。去年8月，潘石屹宣布了SOHO中國的轉(zhuǎn)型，從“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;開發(fā)-持有”，以獲得長期物業(yè)增值。雖然包租公買賣細(xì)水長流，但對(duì)資金和管理要求很高。

 

據(jù)分析，SOHO中國在上海的發(fā)展并不順暢，它在上海共投資開發(fā)了12個(gè)項(xiàng)目，有9個(gè)項(xiàng)目至今仍處在工地狀態(tài)，且大部分項(xiàng)目工程進(jìn)展遲緩，其主要在于看不到項(xiàng)目未來的收益。倘若這些項(xiàng)目建成之后零售，資金成本將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出他們原本的預(yù)期。再加上SOHO中國還先后遭遇“東八塊”的失守和外灘地王訴訟的失利，不難理解潘石屹將發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)回大本營北京，或是轉(zhuǎn)向海外市場，實(shí)行分散投資。

 

三、前景剖析樓市泡沫或被人為提前刺破

 

習(xí)李上臺(tái)以來，“尊重市場的作用”就被頻繁提及，而尊重市場規(guī)律的房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制更是在此背景下被人們所期待。但正如中金公司11月11日發(fā)布的新經(jīng)濟(jì)的起點(diǎn)》的宏觀經(jīng)濟(jì)年報(bào)所描述的：

 

“過去十多年，房地產(chǎn)價(jià)格快速上升的經(jīng)濟(jì)社會(huì)基礎(chǔ)是地方政府壟斷土地供應(yīng)，財(cái)稅扭曲、金融壓抑、社會(huì)保障不平衡帶來的收入差距擴(kuò)大與儲(chǔ)蓄率上升，以及貨幣信用支持投資擴(kuò)張的增長模式。上述改革正是針對(duì)這些扭曲因素，改革的推進(jìn)深化將消除過去十多年房價(jià)快速上升的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，從某種意義上講，改革越成功，房地產(chǎn)泡沫破裂的時(shí)間越早”……

 

因此，雖然對(duì)于中國樓市泡沫程度是否足夠嚴(yán)重是否值得擔(dān)心的問題上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家之間也多針鋒相對(duì)，但不可否認(rèn)，過去十余年間我國房地產(chǎn)市場并非處于一個(gè)健康狀態(tài)，固然地產(chǎn)大佬們可以從中獲取巨額利潤，卻也無法掩蓋對(duì)泡沫即將來臨的擔(dān)心。

 

實(shí)際上，8月底李嘉誠拋售內(nèi)地地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，王石曾在微博表示“精明的李嘉誠先生在賣上海等地的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”，與其說這是對(duì)李嘉誠的判斷，不如說這是他對(duì)中國內(nèi)地樓市的判斷。

 

而在過去的采訪中，潘石屹的妻子、SOHO中國首席執(zhí)行官張欣便毫不掩飾自己對(duì)中國樓市缺乏信心，認(rèn)為中國的住宅地產(chǎn)投資已經(jīng)走到終點(diǎn)，商鋪和購物中心的供應(yīng)量太大，只有寫字樓是唯一發(fā)展良好的一塊。潘石屹在今年的中期業(yè)績會(huì)上也表示，從長遠(yuǎn)看，非?？春弥袊?jīng)濟(jì)，但目前的政策形勢太不明朗，“一會(huì)兒說要出臺(tái)刺激政策，一會(huì)兒說要出臺(tái)緊縮政策”。