近日，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉“2013是養(yǎng)老地產(chǎn)元年，2014到2016年是養(yǎng)老地產(chǎn)將爆發(fā)期。”的言論被各大媒體廣為轉(zhuǎn)載。對(duì)此，記者調(diào)查天津市養(yǎng)老項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)：費(fèi)用高昂入住率低是養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)難題。

 

養(yǎng)老地產(chǎn)年服務(wù)費(fèi)最低3萬(wàn)

 

記者實(shí)地調(diào)查天津現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，會(huì)員制養(yǎng)老地產(chǎn)除50萬(wàn)到120萬(wàn)不等的會(huì)員費(fèi)以外，老人要想入住還需繳納每年最低3萬(wàn)元的服務(wù)費(fèi)用。除會(huì)員制以外，還有租賃形式與產(chǎn)權(quán)出售兩種。

 

運(yùn)營(yíng)困頓 多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目入住不足20戶

 

記者對(duì)天津市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用進(jìn)行走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此類項(xiàng)目的費(fèi)用高企，市場(chǎng)認(rèn)可度不高，不少業(yè)內(nèi)表示，養(yǎng)老地產(chǎn)聲勢(shì)大于實(shí)際，主要原因就在于開發(fā)企業(yè)尚未吃透養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式。養(yǎng)老地產(chǎn)為何收費(fèi)高昂？長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)如何后繼有力？困頓的市場(chǎng)現(xiàn)狀又將如何扭轉(zhuǎn)？

 

投入巨大資本回籠壓力驟增

 

按照全國(guó)統(tǒng)算，東部發(fā)達(dá)地區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)一張床位的投入大致是30萬(wàn)至50萬(wàn)元，中部是20萬(wàn)至35萬(wàn)元，西部是8萬(wàn)至20萬(wàn)元。

 

以而卓達(dá)太陽(yáng)城為例，而該養(yǎng)老示范基地項(xiàng)目總規(guī)劃500張左右床位的養(yǎng)老護(hù)理中心。按照此數(shù)目測(cè)算，500張床位的投入大約就是1.5億元。再加上外圍的公共設(shè)施建設(shè)投入巨大。

 

“養(yǎng)老地產(chǎn)投入的配套太多了，太可怕了。”卓達(dá)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)王忠強(qiáng)曾在采訪時(shí)發(fā)出這樣的感慨。王忠強(qiáng)算了一筆賬，按照他的“機(jī)構(gòu)先行”的規(guī)劃，卓達(dá)太陽(yáng)城要先建立一個(gè)3萬(wàn)平米的養(yǎng)老護(hù)理中心，同時(shí)在建的還有一個(gè)供老年人散步休閑的1200米的人工湖面，僅這兩項(xiàng)，直接投資超過(guò)一個(gè)億，而這些都是純粹的投入，不會(huì)產(chǎn)生收益。

 

入住率低下難有規(guī)模效益

 

記者調(diào)查天津現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目入住率低下，卓達(dá)太陽(yáng)城、云杉鎮(zhèn)、永泰紅磡等入住率均在20戶以下。永泰紅磡負(fù)責(zé)人張敏先生表示：目前處于冬閑期，天津地方的氣候比較寒冷，冬季入住的老年人相對(duì)較少。該項(xiàng)目針對(duì)的主要客戶群為失能失智老人。

 

以上項(xiàng)目除永泰紅磡外均采用會(huì)員制模式，最低會(huì)員費(fèi)40萬(wàn)最高約為100萬(wàn)。中等水平的80萬(wàn)會(huì)員價(jià)核算，20戶老人的會(huì)員費(fèi)用大約可收取1600萬(wàn)會(huì)員費(fèi)。月均收取服務(wù)費(fèi)用60000元。

 

康寧津園項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李礎(chǔ)同表示：養(yǎng)老地產(chǎn)屬于微利行業(yè)，入住率低、規(guī)模小，企業(yè)很難獲得規(guī)模效應(yīng)。

 

運(yùn)營(yíng)體系不成熟服務(wù)隊(duì)伍不完善成行業(yè)掣肘

 

針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)壓力，不少業(yè)內(nèi)人士稱養(yǎng)老地產(chǎn)生不逢時(shí)：地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，土地價(jià)格抬升推高了養(yǎng)老地產(chǎn)的成本。萬(wàn)濤對(duì)記者表示，粗略估計(jì)，目前的地價(jià)很貴，占到成本的30%~40%，其他的稅費(fèi)和建設(shè)成本也在20%左右。這兩塊就構(gòu)成了養(yǎng)老項(xiàng)目成本的一半以上。加上上下游產(chǎn)業(yè)鏈的不完善，人力成本和服務(wù)成本都處于高位，必然帶來(lái)單價(jià)的高昂。在營(yíng)銷環(huán)節(jié)，價(jià)格成為一個(gè)極大的挑戰(zhàn)。

 

另一方面，目前養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和政府支持措施。李礎(chǔ)同表示：行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)尚未建立，導(dǎo)致市場(chǎng)上定價(jià)和服務(wù)等并無(wú)明確的標(biāo)準(zhǔn)和可信賴的體系。標(biāo)準(zhǔn)建立一般來(lái)說(shuō)要滯后于商業(yè)行為。發(fā)展出成熟的體系還需要相當(dāng)一段時(shí)間。同時(shí)他也透露，市政府的相關(guān)部門正在研究詳細(xì)的政府支持措施。

 

在前不久爆出的長(zhǎng)庚老年公寓管理與服務(wù)人員集體失蹤”事件后，記者采訪了解到，由于養(yǎng)老相關(guān)的專業(yè)人才缺乏，服務(wù)隊(duì)伍認(rèn)證機(jī)制不完善也造成了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)困難。會(huì)員制模式的養(yǎng)老地產(chǎn)如何保證服務(wù)的質(zhì)量與永續(xù)性也成了一個(gè)焦點(diǎn)。

 

“房子越來(lái)越不重要，重要的是服務(wù)這是一個(gè)趨勢(shì)，對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，投入幾十萬(wàn)而沒有產(chǎn)權(quán)，來(lái)賭一個(gè)預(yù)期不明朗，存在諸多風(fēng)險(xiǎn)隱患的永續(xù)性服務(wù)是很難被接受的。”萬(wàn)濤表示。

 

目前，天津市在建的養(yǎng)老項(xiàng)目康寧津園，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2014年10月交付使用，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：也會(huì)采取同云杉鎮(zhèn)類似的會(huì)員費(fèi)模式，服務(wù)費(fèi)用也采用年費(fèi)形式計(jì)費(fèi)。雖然相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺(tái)，但是據(jù)其介紹，項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)參考亞洲一流水平，室內(nèi)均為軟裝。可見其費(fèi)用必然不低。

 

天津月均退休金僅2000元不足服務(wù)費(fèi)2/3

 

根據(jù)人社部2012年底數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)養(yǎng)老金水平西藏以2700元/月居首，北京2510元/月名列第二，而天津月人均養(yǎng)老金水平為1881元，相對(duì)2011年上漲了10.6%。按照政府年10%的養(yǎng)老金增速目標(biāo)來(lái)看，到2013年底，天津市人均月養(yǎng)老金為2069元。按照養(yǎng)老機(jī)構(gòu)年服務(wù)費(fèi)最低3萬(wàn)的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，每月的服務(wù)費(fèi)就需要2500元。本市的養(yǎng)老金水平顯然難以支付。

 

在市內(nèi)某老年社區(qū)記者采訪一位季老先生，老先生為記者算了一筆賬：每個(gè)月養(yǎng)老金大約是1900多元，吃飯大約需要500左右，不包括在食堂吃飯以外的改善性飲食費(fèi)用。此外，自己有風(fēng)濕病，冬天寒冷了，用藥量也比平時(shí)要多：“普普通通的藥一個(gè)月下來(lái)也得四五百的開銷。”季老直言，“住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)直天方夜譚，自己這點(diǎn)退休金不夠繳納服務(wù)費(fèi)的。”

 

投資占比大于實(shí)際入住

 

據(jù)知情人士透露，目前已經(jīng)落成的云杉鎮(zhèn)、太陽(yáng)城、紅磡等項(xiàng)目入住率都不理想，均不足20戶。采訪中，一位銷售人員告訴記者：項(xiàng)目現(xiàn)在主要是一些北京地區(qū)的客戶投資，并不入住?，F(xiàn)在入住的幾位老人都是失去行動(dòng)能力的全護(hù)理客戶。

 

在卓達(dá)太陽(yáng)城記者采訪到一位正在購(gòu)房的胡姓中年客戶，該客戶最終選定的是一套緊鄰養(yǎng)老公寓的商品房。他對(duì)記者說(shuō)：“趁我還年輕，自己就提前預(yù)備好，不想給孩子添麻煩。”

 

但是他選擇的并不是養(yǎng)老項(xiàng)目，而是商品房。記者詢問(wèn)之后發(fā)現(xiàn)，卓達(dá)太陽(yáng)城單價(jià)在5000左右，而養(yǎng)老項(xiàng)目的會(huì)員費(fèi)也在50萬(wàn)左右。“與其購(gòu)買一個(gè)沒產(chǎn)權(quán)的會(huì)員還不如買一個(gè)商品房。”胡先生這樣說(shuō)。售樓人員介紹，因?yàn)榫o鄰養(yǎng)老社區(qū)，要享受養(yǎng)老社區(qū)的各項(xiàng)服務(wù)需要辦理“一卡通”。不需繳納會(huì)員費(fèi)用，但是需要繳納一定服務(wù)費(fèi)。

 

10～20年后養(yǎng)老體系風(fēng)險(xiǎn)有望逐步緩解

 

南開大學(xué)陳衛(wèi)民教授表示：各地老齡化的共同問(wèn)題都存在于醫(yī)療保障和生活照料上。目前進(jìn)入老齡階段的老人因2000年左右的早退休浪潮，造成養(yǎng)老收入低、自身經(jīng)濟(jì)狀況較差等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。但是目前正在進(jìn)入老齡化的人口不同，他們工作年齡階段經(jīng)濟(jì)狀況良好，而且，社會(huì)福利也相對(duì)完善。這部分群體在未來(lái)10到20年將逐步步入老齡階段。那時(shí)候養(yǎng)老體系存在的風(fēng)險(xiǎn)將逐步緩解。