作為昆明地產從業(yè)者，雖不算資深，但對于世聯(lián)行上周發(fā)布的《中國50城市綜合體戰(zhàn)略地圖》不免還是想說道兩句，就連僅有6個城市綜合體，開發(fā)體量不足500萬方的烏魯木齊都能上榜，昆明居然未被列入討論范圍。作為國內首席房地產研究機構，我們并不質疑世聯(lián)行的專業(yè)水平，或許這正是昆明萬達廣場投資有限公司副總經理蔚崢嶸說的“昆明沒有城市綜合體”的最好詮釋。

 

當然，一個地產研究機構發(fā)布的數(shù)據(jù)報告是否提及昆明，對于昆明房地產，尤其是商業(yè)地產的發(fā)展完全無關痛癢，甚至可以說，這更為昆明的商業(yè)地產帶來了繼續(xù)發(fā)展的機會。但我們不禁要問，曾經媒體給出“昆明商業(yè)地產產能過剩，人均商業(yè)面積約3㎡，超過香港和上海”的論斷是否只是危言聳聽，又或者說，昆明有的只是城市綜合體的面積，沒有運營成功的商業(yè)綜合體項目。

 

昆明沒有城市綜合體？

 

對于世聯(lián)行發(fā)布的這份統(tǒng)計數(shù)據(jù)，或許昆明地產開發(fā)商，尤其是做城市綜合體項目的地產商，多少會感到有些失落，但這并不能抹殺昆明商業(yè)地產的成績。據(jù)云南省住建廳發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，目前昆明在建、建成及規(guī)劃中的城市綜合體項目數(shù)量為43個，照此粗略估算，昆明的城市綜合體面積約在1500—2000萬平方米之間。如此看來，照昆明2012年約730萬常駐人口計算，城市綜合體人均面積的確與此前媒體所說3㎡出入不大。

 

同時，昆明的城市綜合體發(fā)展同樣迅速，2005年以前，昆明基本還沒有城市綜合體的概念，僅有的商業(yè)地產項目發(fā)展水平基本還保持在上世紀昆明百貨大樓的水平。而2006年開始建設的北辰財富中心，項目體量、業(yè)態(tài)配置、相關配套等方面的超前規(guī)劃，成就了昆明的首個，也是當時云南唯一的城市綜合體。

 

隨著北辰財富中心的成功運營，昆明地產界也開始逐漸認識“城市綜合體”的概念與價值。到2009年，包括北辰財富中心在內，順城、和諧世紀、欣都龍城、新南亞風情園等8個在建及建成的城市綜合體，開始逐步勾勒出昆明商業(yè)地產的發(fā)展格局。時隔3年，2012年昆明的城市綜合體項目已達28個，從省住建局今年公布的數(shù)據(jù)來看，昆明城市綜合體項目數(shù)量已達43個，而在去年7月“云南城市綜合體高峰研討會”上，云南省政府更提出：“未來5年內將在云南建成100個城市綜合體”的戰(zhàn)略規(guī)劃。

 

單就城市綜合體的數(shù)量和面積，昆明城市綜合體的發(fā)展水平不僅超越了世聯(lián)行數(shù)據(jù)報告中的多數(shù)二線城市，甚至可與一線城市媲美，由此看來，世聯(lián)行之所以沒有把昆明列入統(tǒng)計范圍，原因更多的可能是昆明城市綜合體運營及管理方面的缺陷。

 

昆明城市綜合體產能過剩？

 

存在產能過剩的危險，但如果從運營層面來說，昆明大部分綜合體項目并不成功，甚至很多所謂的城市綜合體并沒有發(fā)揮其作為城市商業(yè)配套的實際功能。

 

今年初，政府對城市綜合體已經做出了明確定義，即擁有住宅、酒店、公園、商務辦公、公務中心、SOHO公寓等功能集群的地產項目，才能稱之為城市綜合體。由此看來，昆明的多數(shù)城市綜合體項目并不符合此標準，且多數(shù)項目過于倚重商業(yè)，忽略了商業(yè)與地產相輔相成的有機聯(lián)系。贏閣商業(yè)地產顧問機構董事長馬原表示。

 

同時，馬原還指出，之所以業(yè)界對于昆明城市綜合體會給出產能過剩的風險警告，很重要的一方面就是由于昆明多數(shù)城市綜合體，或者說類城市綜合體的商業(yè)地產項目都集中于二環(huán)以內，甚至一些綜合體所處的商圈之間還會產生交叉，從而使得大家產生了對于城市綜合體發(fā)展前景的擔憂。

 

馬原認為，其實對于一個城市的綜合體項目開發(fā)是否過剩，最直接的就是從運營層面來看，如果大部分城市綜合體都能有效運轉，不僅能夠有效補強城市各版塊的商業(yè)配套，同時也能有效帶動城市消費水平。

 

當然，這只是理想狀態(tài)，但以此標準來衡量，對于昆明目前城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀的恐慌似乎有些杞人憂天，而前文提到“昆明人均商業(yè)面積超越上海香港，達到3㎡”的論斷也有點偷換概念之嫌，昆明大量社區(qū)底商、片區(qū)組團商業(yè)面積被加入平均數(shù)當中，而非上海香港真正“人均城市綜合體商業(yè)面積”的概念。

 

昆明的城市綜合體去哪了？

 

或許可以這樣來看，昆明有城市綜合體的面積，沒有城市綜合體的運營；昆明城市綜合體產能過剩的風險，是昆明城市綜合體的運營風險。

 

但對于目前昆明城市綜合體的運營現(xiàn)狀來說，云南財經大學房地產與土地政策研究中心副主任周大研教授還是表現(xiàn)出對于城市綜合體項目產能過剩的擔憂。他表示，就整體市場而言，城市綜合體不僅開發(fā)商喜歡，市場反應也都不錯，但城市綜合體項目可觀的去化能力并未轉化為有效的入駐效果，多數(shù)購買城市綜合體物業(yè)的購房者都是看中其投資價值，空置的那部分商業(yè)面積就是風險。想要扭轉這一現(xiàn)狀，則要取決于開發(fā)商對于項目自持部分和銷售部分之間的比例控制，以及后期運營能力，由此來帶動項目商業(yè)氛圍，降低空置率。

 

同時，由于綜合體項目在物業(yè)、業(yè)態(tài)配置等方面并無太大差異，想要做到差異化運營也不是易事，所以，開發(fā)初期的合力規(guī)劃就非常重要。雖然說城市綜合體的商業(yè)板塊是整個項目最有活力的部分，但其實商業(yè)和地產均不可偏廢，合理規(guī)劃商業(yè)體量和地產面積能夠形成兩個板塊的有機互補，住宅、寫字樓的消費需求能夠保證一批穩(wěn)定的商業(yè)人流，而商業(yè)的活力則能提升地產板塊的租售價值。

 

其次，周大研看來，雖然地段對于擁有大體量商業(yè)的地產項目而言，不可謂不重要，但所謂的地段并不是中心商圈，或城市商業(yè)氛圍較集中的區(qū)域。就昆明的情況來說，消費需求比地段更重要。以南亞風情?第壹城為例，項目所處的地段并不是昆明傳統(tǒng)概念中的優(yōu)勢區(qū)位，但該片區(qū)目前除了南亞意外，沒有其他商業(yè)配套，其輻射范圍甚至覆蓋了中心商圈至世紀城商圈之間的范圍，同樣，即將亮相的昆明西山萬達廣場也是如此，對于這類商業(yè)配套“剛需片區(qū)”來說，城市綜合體的城市商業(yè)配套功能才能夠完全發(fā)揮。如果只是一味地擠進市中心，不僅給城市交通造成壓力，周邊相對薄弱的基礎配套也會對城市綜合體的消費體驗帶來負面效應。

 

其實，對于昆明城市綜合體產能過剩和全省5年建成100個城市綜合體的爭論，無非是對于地產商開發(fā)及運營能力的質疑，但經歷了十個年頭的磨練，近年來開業(yè)的城市綜合體也進一步證明了地產商運營能力的不斷提高，再加上萬達等具有豐富城市綜合體運營經驗企業(yè)的到來，我們真正要擔心的是，省住建廳公布的43個城市綜合體是否能夠滿足昆明這座未來的區(qū)域性國際化大都市的商業(yè)需求。