距離2014年還有11天時，深圳房企星河灣集團(tuán)在北京召開新聞發(fā)布會，高調(diào)宣布進(jìn)軍高端物業(yè)，并聲稱北京等一線城市將會是公司未來布局的重點(diǎn)。
這多少有點(diǎn)讓人意外。在此之前，自2008年北京星河灣項(xiàng)目售罄后，這家房企再未在北京拿過地塊，而是不斷在三四線城市開拓新的領(lǐng)地，最典型的項(xiàng)目就是鄂爾多斯。“鄂爾多斯大部分樓盤都處于停工止損階段，星河灣集團(tuán)是當(dāng)?shù)貫閿?shù)不多仍在開工的房地產(chǎn)企業(yè)，我們依然堅(jiān)持建設(shè)。”星河灣集團(tuán)執(zhí)行總裁吳惠珍說。
但事實(shí)上，即使依然在建，星河灣鄂爾多斯的項(xiàng)目也早已讓高管反思當(dāng)初的決策是否正確，擔(dān)憂如果繼續(xù)深陷三四線城市可能會帶來災(zāi)難性后果。在2014年，從三四線城市轉(zhuǎn)型回到一二線會是星河灣最重要的工作。
不僅星河灣開始調(diào)頭，眾多房企都在重新思考之前集中在三四線城市的投資布局，回歸一二線城市的趨勢非常明顯。
去年，一直專注于三四線城市的花樣年以7.79億元收購北京朝陽區(qū)一個商業(yè)辦公地塊，這是花樣年首次進(jìn)入北京。“未來公司也將在北京、上海、深圳等一線城市尋求更多土地機(jī)會。”花樣年主席兼首席執(zhí)行官潘軍說。
去年7月，恒大以35.6億元的總價將北京沙河地塊收入囊中。另外，恒大還參與了北京夏家胡同地塊的競標(biāo)，在拼搶62輪之后，僅在最后關(guān)頭敗給懋源地產(chǎn)。這意味著，即使長期以二三線城市為主的恒大，也已經(jīng)把一線城市作為發(fā)展重點(diǎn)。
招商地產(chǎn)董事長林少斌曾說，未來一二線城市仍然是公司銷售和利潤的主要來源；保利地產(chǎn)董事長余英則在微博上直言不諱地說：“一線城市是房企必爭之地，去年銷售業(yè)績下降的房企都是被三四線城市拖累的。”此外，佳兆業(yè)等房企也明確表示，未來考慮購買的地塊均位于一線城市。
房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)也證明了這一點(diǎn)。從2012年7月開始，眾多房企開始改變之前不在一線城市搶地的做法，而是加大力度搶奪一二線重點(diǎn)城市地塊。一個例子是，去年以來保利地產(chǎn)一共在13個城市拿地，而三四線城市僅為兩個。
也就是說，房企在三四線城市繞了一圈后，又重新回到一線城市。
過去，在政策調(diào)控的背景下，知名房企均自信滿滿地下沉到三四線城市，這樣的做法對當(dāng)時的銷售額有不小的貢獻(xiàn)，包括恒大在內(nèi)的很多房企業(yè)績增長點(diǎn)多依賴于此。但是，由于房企的扎堆，諸多城市大規(guī)模興起“造城運(yùn)動”，導(dǎo)致供應(yīng)量過剩，很多地方都出現(xiàn)了“空城”現(xiàn)象。比如，在鄂爾多斯、惠州、常州等城市，空曠的馬路、一片片爛尾建筑均是一大景觀。
僅以江蘇南通為例，過去幾年土地累計(jì)成交量超過7500萬平方米，這樣的消化時間需要近15年，其目前人均住房建筑面積達(dá)40.9平方米，遠(yuǎn)超過北京、上海等地；而有分析認(rèn)為，唐山在經(jīng)歷了大躍進(jìn)式的發(fā)展后，要花費(fèi)52年才能消化掉此前4年的土地出讓量。
這種情況的出現(xiàn)必然導(dǎo)致房價下跌，交易量減少。中原地產(chǎn)的報(bào)告顯示，今年1月，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的25個三線城市新建住宅成交11.22萬套，連續(xù)3個月走低，創(chuàng)6個月新低。14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創(chuàng)下11個月新低。
盡管低迷的數(shù)據(jù)有春節(jié)因素影響，但不可忽視的是，自2013年以來三四線城市的新房成交量一直處于低位，看上去，新的房產(chǎn)危機(jī)隨時可能會出現(xiàn)。之前，由于樓市投資資金撤出、房價大跌，溫州與鄂爾多斯出現(xiàn)了崩盤。這樣的案例在2014年也可能會再次上演。
“這些區(qū)域之前的積壓庫存量巨大，而需求則上漲有限，三四線城市樓市明顯醞釀著非常巨大的泡沫破滅風(fēng)險。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說。
最新的數(shù)據(jù)更為不妙。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年1月，全國100個城市新建住宅平均價格為10901元每平方米，環(huán)比上漲0.63%。其中，37個城市的房價環(huán)比下跌，比2013年12月增加5個城市。在房價下跌的城市中，除廈門、溫州、海口之外，均為三四線城市，烏魯木齊、新鄉(xiāng)、洛陽跌幅居前。
這就預(yù)示著，繼續(xù)拖在三四線城市的房企可能會深陷泥潭之中，而及早回歸一線城市會成為2014年的主旋律。1月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在8天時間內(nèi)斥資超70億元拿下了北京三宗地塊；在上海，方興地產(chǎn)以101億元豪取大寧宅地……萬科、金隅等房企也正加大力度在一線城市搶奪地塊。
可以想象，在眾多房企紛紛回歸一線城市后，必然會引發(fā)新一輪搶地潮，新的“地王”也會頻頻出現(xiàn)。而對于三四線城市來說，情況只能會變得更加艱難。
“這里只有空城。”在安哥拉電影《空城》中，一個因安哥拉內(nèi)戰(zhàn)而失去家人的男孩如此說道。隨著房企的不斷撤離，三四線城市可能僅剩如此感慨。
之前，扎堆三四線城市的房企興起大規(guī)模“造城運(yùn)動”，導(dǎo)致很多地方出現(xiàn)“空城”現(xiàn)象。
37個城市
今年1月，全國100個城市新建住宅平均價格為10901元每平方米，環(huán)比上漲0.63%。其中，37個城市的房價環(huán)比下跌，除廈門、溫州、?？谥猓鶠槿木€城市。
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