長三角樓市掀起的降價風(fēng)暴，目前已刮至華北區(qū)域。
        3月12日，當(dāng)記者來到位于秦皇島開發(fā)區(qū)的“珠江道12號”售樓處時，這里顯得很冷清，偌大的接待大廳只有一個銷售人員和一個購房者。
        “我們現(xiàn)在所售房源打六折，大概有100套房左右，均為大戶型現(xiàn)房銷售，均價8000-9500元/平方米，”現(xiàn)場銷售人員告訴記者，該項目是由天洋房地產(chǎn)公司開發(fā)，今年6月份就將交房，為了盡快賣出去，開發(fā)商承諾，購房后銀行將連續(xù)4年每年返還給購房者10%的總房款。
        實際上，對秦皇島樓市而言，降價并不是最嚴(yán)重的事情，令市場感到“惶恐”的，是已經(jīng)有開發(fā)商陸續(xù)撤離。
        降價40%
        資料顯示，“珠江道12號”由天洋房地產(chǎn)公司在2009年、2010年進行開發(fā)，從2010年開始銷售。
        上述銷售人員表示，購房時，購房者將與開發(fā)商簽訂購房合同，合同約定房價為目前房價的六折，也就是約為5000元/平方米，其他包括車位、契稅、實際溢出面積等款項均按照合同約定的六折價計算。
        “還有近百套房源開始進行六折促銷，這說明這一項目的銷售問題十分嚴(yán)重。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其銷售周期漫長，主要是與其開發(fā)的大戶型有關(guān)，此外當(dāng)?shù)匦枨笠苍谥鹉晗陆怠?br />         “珠江道12號”銷售的困境并不是個案，據(jù)本報記者調(diào)查了解，在秦皇島，大打折扣優(yōu)惠的樓盤還有很多，而且準(zhǔn)現(xiàn)房銷售已經(jīng)成為秦皇島典型現(xiàn)象。
        例如，去年8月開盤的花園洋房項目南嶺國際均價6300元/平方米，但目前推售的高層打出了“每平方米破冰起價4995元，更享受首付6萬”的廣告。
        而將于今年9月底交房的中鐵秦皇半島項目一期，對余下房源也推出起價5800元/平方米的特價房，但這一項目二期均價則為7050元/平方米。此外這一項目2013年全新加推的23層高層還推出一萬抵五萬的優(yōu)惠，均價6500元/平方米。
        “秦皇島新房的價格普遍在8000-9000元每平方米，但從年初出現(xiàn)了一批價格單價5000多元的房源，這相當(dāng)于當(dāng)?shù)亟?jīng)適房的價格了。”一位在開發(fā)區(qū)也有在售項目的房企老板對本報記者表示。
        庫存壓力凸顯
        讓多個樓盤做出大幅降價的原因之一，是秦皇島樓市供需結(jié)構(gòu)的失衡。
         搜狐焦點網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，秦皇島整個海港區(qū)2014年的市場供應(yīng)量預(yù)計為834.31萬平方米，其中包括已開盤的項目原有的庫存174.14萬平方米、已開盤項目2014年計劃新增的入市量290.30萬平方米、2014年純新盤的入市量283.43萬平方米；而去年的整體供應(yīng)量是570.53萬平方米。
        “由于去年供應(yīng)量過大，已經(jīng)出現(xiàn)大批項目完不成任務(wù)的現(xiàn)象，而今年跟去年相比又將增加260多萬平方米的庫存，預(yù)計今年的市場競爭要用‘慘烈’來形容了。”當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示。
        “秦皇島樓市的庫存量、空置率一直都很高，銷售周期也普遍較長，拿森林逸城項目來說，北京客戶占到六成以上，冬天入住率估計不到五成。”熟悉當(dāng)?shù)仨椖康囊晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，這與秦皇島這兩年大力發(fā)展旅游地產(chǎn)有直接關(guān)系。
        2009年，秦皇島啟動“旅游立市”戰(zhàn)略，要求5至10年時間，把秦皇島建成國內(nèi)最佳、國際上有較大影響的旅游名城。隨后，秦皇島于2010年啟動了大規(guī)模的土地出讓。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年秦皇島4個區(qū)招拍掛土地共45宗，面積469.8249公頃，土地出讓金108.88億元，平均單價為2317元。這些土地集中在2012年、2013年入市。
        實際上，泡沫的影子此前已經(jīng)隱現(xiàn)。
        思源經(jīng)紀(jì)秦皇島分公司的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，僅海港、北戴河、山海關(guān)三區(qū)的商品房庫存就高達(dá)635萬平方米，而當(dāng)年的消化量僅為156萬平方米，北戴河區(qū)和北戴河新區(qū)僅成交房源1955套，面積14.5萬平方米。
        庫存壓力巨大，開發(fā)商不得不降價跑量。根據(jù)新浪樂居對2月份秦皇島141個在售樓盤的統(tǒng)計，秦皇島在售樓盤均價約為7984元/平方米，其中112個普通住宅均價約為6469元/平方米，27個海景樓盤項目均價約為13622元/平方米，商業(yè)樓盤項目2個，均價為16750元/平方米。據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計，2014年2月份，秦皇島超過九成項目均沒有漲價。
        中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，近期杭州等地樓市曝出的降價案例預(yù)示著2014年整體樓市分化將愈加劇烈，在資金面趨緊的情況下，房價出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大。特別是庫存嚴(yán)重、人口新增放緩的城市，都有可能在最近再次出現(xiàn)降價。
        開發(fā)商陸續(xù)撤離
        “我們現(xiàn)在撤回了一部分三四線城市的團隊，尤其是北方的海邊小城，”一家全國性房企的老板對記者表示，“因為現(xiàn)在很多三線城市海景房的產(chǎn)品都面臨著過度飽和的情況。”
        按照上述房企老板的說法，最近兩年，外地旅游度假人群的消化能力并不理想，這不僅表現(xiàn)在秦皇島主城區(qū)和海港區(qū)，即便是在以度假和養(yǎng)老需求為主的三四線區(qū)域，同類項目的銷售也步履維艱。
        在本地剛需有限的市場條件下，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以改善型產(chǎn)品為主，已經(jīng)成為秦皇島有危機意識的開發(fā)商的集體動作。
        “但是本地改善市場畢竟也是有限的，目前這個區(qū)域的需求已經(jīng)無法滿足我們對市場的需要，這也是我們撤出該區(qū)域的關(guān)鍵原因。”上述房企老板說。
         做出同樣決定的開發(fā)商并不在少數(shù)。“據(jù)我們了解，現(xiàn)在已經(jīng)有不少開發(fā)商逐步撤出秦皇島等三四線城市，重新將目標(biāo)對準(zhǔn)一線城市，其主要原因就在于三四線城市的市場已經(jīng)出現(xiàn)供應(yīng)過剩的局面。”易居克而瑞華北區(qū)域一位分析師對記者表示。
        據(jù)記者了解，今年起，遼寧東戴河新區(qū)樓盤開始集中推售。由于地價相對低廉，東戴河新區(qū)商品房平均售價為6500元/平方米，而去年秦皇島南北戴河項目成交均價為8491元/平方米。價格的差距，將分流來自北京和東北區(qū)域的度假養(yǎng)老客戶，給秦皇島度假房市場再次帶來沖擊。