“郁亮讓我們都用航旅縱橫、大眾點評和嘀嘀打車。”3月10日，萬科集團執(zhí)行副總裁毛大慶對經(jīng)濟觀察報表示，這一指示面向公司高層。只有了解這些網(wǎng)絡軟件，跟現(xiàn)在的年輕人才能有共同話題，更貼近萬科今后的客戶。

 

從2013年下半年起，萬科集團總裁郁亮帶隊，和中高層管理人員陸續(xù)拜訪阿里巴巴、騰訊、海爾、小米數(shù)家知名公司。3月7日，萬科公布的2013年年報摘要，1060字的致股東書中，“互聯(lián)網(wǎng)”一詞出現(xiàn)了7次之多。

 

第三個十年即將收官，從互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)中，萬科到底找尋到什么答案？“不是做互聯(lián)網(wǎng)，而是專注主業(yè)，卻更注重培養(yǎng)與客戶的黏性。”毛大慶表示。

 

互聯(lián)網(wǎng)的啟發(fā)

 

2月11日，郁亮化身團長，帶領由萬科80名高管組成的考察團，來到小米總部。這也是繼阿里巴巴、騰訊后，萬科團隊到訪的又一家互聯(lián)網(wǎng)公司。

 

“我和這些公司的老總經(jīng)常探討一些話題。很多新事物將深刻改變我們的世界，但光我改變不行，需要管理團隊、中層干部認識到變化的必要性，親自體會看一看，比我講100遍好得多”。郁亮在3月6日的萬科業(yè)績發(fā)布會上表示。

 

毛大慶也在考察隊伍行列。他說，小米公司開始進入互聯(lián)網(wǎng)，實際做了很多手機應用軟件，甚至讓用戶設計自己喜歡的主題、軟件，讓人們在軟件上離不開。于是用戶呼吁小米做手機，隨后小米手機大熱。如今，甚至用戶有一種幻想，讓小米進軍地產(chǎn)，開發(fā)低價樓盤。雷軍是如何做到這一切的？就是不斷增加客戶的扁平化，增加黏度。

 

萬科，似乎想到了互聯(lián)網(wǎng)時代的應對之策——更迅速地跟隨客戶需求的變化，增加與客戶之間的黏性，大力推進社區(qū)商業(yè)（專題閱讀）。“進入下一個十年，這個改變必須有。”毛大慶表示。

 

萬科傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)模型，有便利店、第五食堂、洗衣店、藥店、銀行和菜市場的“五菜一湯”式的搭配。北京萬科商業(yè)運營管理部林詹欽介紹，在這個基礎上，萬科社區(qū)商業(yè)將不斷升級并重點引進教育、醫(yī)療等資源。以北京地區(qū)為例，2014年自營業(yè)態(tài)中，將新開業(yè)4個BRUNO咖啡、面包坊、5個第五食堂、5個童玩中心和1個4PM學堂。

 

萬科社區(qū)商業(yè)，與互聯(lián)網(wǎng)也有了初步融合。林詹欽主導了萬科社區(qū)商業(yè)與阿里巴巴淘點點線上服務平臺簽約，通過網(wǎng)絡客戶端的搭建，萬科業(yè)主可實現(xiàn)隨時隨地自助下單、付款，足不出社區(qū)便能享受到餐飲半小時送到家，營業(yè)時間長至24點的便利。另外，萬科社區(qū)商業(yè)APP預計2014年也可上線。

 

在對萬科北京20多個已入住小區(qū)人口做過養(yǎng)老需求的調(diào)查后，對于業(yè)主及其家人的養(yǎng)老需求，毛大慶有了新的盤算。據(jù)他透露，萬科已在北京、香河、北戴河等地區(qū)十余個項目達成初步?jīng)Q策，每個項目中自持一棟樓做多功能養(yǎng)老配套，目前已經(jīng)進入圖紙階段。中糧萬科長陽半島(樓盤資料 業(yè)主論壇) ，有望成為首個試點。“不讓老人覺得跟社會脫節(jié)了，他們還住在社區(qū)里，子女就住在那棟樓。”毛大慶指出，這也契合萬科轉型城市配套服務商的口號，轉型最核心的就是服務，在萬科社區(qū)內(nèi)最大程度地滿足業(yè)主的全部需求。“老人的需求，這點似乎是雷軍沒想到的。”

 

社區(qū)商業(yè)生意經(jīng)

 

將需求留在社區(qū)，小買賣也能變成大生意。

 

在萬科杭州良渚文化村，流傳著一個有趣的油條故事。萬科杭州公司原總經(jīng)理周俊庭，自己喜歡盤算點小買賣，于是在杭州街頭，帶著員工一家一家吃油條，邊吃邊在旁邊數(shù)，一鍋油炸多少根油條。吃過30多個攤鋪后，終于發(fā)現(xiàn)一家，一天就炸固定的油條，炸完油就不要了。周就把這位小老板，請到良渚文化村里給他的鋪子賣油條，并給他發(fā)工資和提成。

 

“從這里開始，賣包子的、賣粥的都過來了，萬科的社區(qū)商業(yè)的雛形構建起來了。”毛大慶表示，“如今，這些外面的老板們，都是萬科的員工了。”

 

轉型，已是從上而下的共識。從2010年開始，萬科自創(chuàng)的第五食堂在全國各萬科社區(qū)逐步推廣開來。而升級后的萬科社區(qū)商業(yè)，正以前所未有的速度擴張。在北京，2014年社區(qū)商業(yè)將在長陽半島中央城、金域華府、萬科幸福匯(樓盤資料 業(yè)主論壇) 、金域緹香(樓盤資料 業(yè)主論壇) 、假日風景陸續(xù)開業(yè)，明后兩年仍將以每年至少5個的速度相繼入市。

 

在社區(qū)商業(yè)中，萬科嚴格遵循著成熟的“1+1+1”模式，即社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)中1/3自營、1/3戰(zhàn)略同盟和1/3招商。

 

毛大慶今年正在做一項改革，在萬科的社區(qū)內(nèi)多留一部分自持的商鋪，將原來半承包變?yōu)槿坑蓡T工自己參與經(jīng)營，初期由萬科投入，并支持員工創(chuàng)業(yè)激情，搞成連鎖品牌。

 

一位萬科的年輕員工，就在變成蛋糕房的小老板后跟毛大慶談判要支持，而他的主意打到了萬科每天有大量員工過的生日上面。“他是想蛋糕都跟他那買，萬科城市樂跑賽餐盒也由他提供。”毛大慶笑著說。

 

而對銷售型商業(yè)物業(yè)，萬科將推出“資產(chǎn)托管”服務，全面整合商業(yè)運營，地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)管理三大資源系統(tǒng)，為業(yè)主提供統(tǒng)一的商業(yè)運營服務和物業(yè)管理，如此也大大提升了社區(qū)商業(yè)的利用率。另外，委托統(tǒng)一租賃，分為2年期或2+1年，銷售時簽署委托租賃協(xié)議可享受1%-2%售價優(yōu)惠。

 

北京萬科，對社區(qū)商業(yè)的開發(fā)節(jié)奏把控，強調(diào)實現(xiàn)兩個同步，即商業(yè)展示區(qū)和項目示范區(qū)開放同步，商業(yè)開業(yè)和首批住宅交付同步。林詹欽指出，同步之后，還需提前鎖定意向客戶，在方案設計時便由商戶參與并提出專業(yè)意見，實現(xiàn)“早合作”、“早介入”、早宣傳”、“早開業(yè)”的雙贏策略。以長陽天地項目為例，去年7月正式確權，便開始引入合作商戶介入萬科商業(yè)設計工作中。一系列前置動作，保障2014年底即可開業(yè)。“做國內(nèi)的領匯。”林詹欽，對香港領匯實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)模式的青睞毫不諱言。他表示，北京萬科的學習對象便是香港領匯，要真正把消費盡可能地留在社區(qū)內(nèi)，小生意做成大買賣。2013年底，萬科和香港領匯基金簽訂戰(zhàn)略性合作意向書，擬在2014年和2015年共同尋找中國零售業(yè)的投資機會。

 

社區(qū)商業(yè)，無疑充滿了利潤的想象空間。據(jù)了解，萬科目前管理著362個社區(qū)、40萬住戶、約300萬的社區(qū)人口，未來5年將可能增加到500-600個社區(qū)，100萬住戶，約800萬的人口規(guī)模。如果每人每月在社區(qū)內(nèi)消費1000元，便可在社區(qū)內(nèi)產(chǎn)生960億元的商業(yè)收益。即便按照1%的傭金抽取，僅社區(qū)內(nèi)基本金融消費服務的收益便可近10億元之多。“萬科十年、二十年、三十年，面對的客群完全不同。今年我們的員工，都有很多90后了。必須對他們感興趣的互聯(lián)網(wǎng)有理解，不然管理者連員工都難以說服。”毛大慶警示這種風險，如果不知道他們做什么，有個很大的危險。繼續(xù)埋頭做自己的，不再符合當下市場的需求，可能客戶都不再跟著我們走了。

 

在沖擊2000億元銷售額的規(guī)模擴張之外，萬科顯然發(fā)現(xiàn)了新的興趣點。而這次轉型能否轉換成持久的業(yè)績增量，一切仍然有待時間檢驗。