地產(chǎn)股集體重挫

 

2月24日，深股市迎來(lái)黑色星期一，地產(chǎn)股是引發(fā)股指集體大跌的導(dǎo)火線(xiàn)。

 

由于地產(chǎn)行業(yè)一直向好，地產(chǎn)股也一直是A股市場(chǎng)上的“常漲將軍”。2013年三季度以來(lái)，不管股價(jià)出現(xiàn)如何猛烈的下跌，地產(chǎn)股始終保持上行態(tài)勢(shì)。但隨著近期部分城市的房?jī)r(jià)大跌以及部分銀行針對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)停貸等不利信息的狼煙四起，包括基金在內(nèi)的資金短期都開(kāi)始紛紛回避地產(chǎn)股。

 

2月24日當(dāng)天，滬綜指和深成指都大跌，房地產(chǎn)板塊相關(guān)個(gè)股成為下跌主力，逾百只地產(chǎn)股下跌，上實(shí)發(fā)展、格力地產(chǎn)、運(yùn)盛實(shí)業(yè)、華夏幸福等多只地產(chǎn)股跌停；金融街和華遠(yuǎn)地產(chǎn)下跌逾4%；四大地產(chǎn)龍頭也無(wú)一例外地大跌，其中，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)跌逾8%，金地集團(tuán)下挫逾7%，萬(wàn)科A跌幅超6%。

 

香港內(nèi)房股也未能幸免，當(dāng)天收盤(pán)，綠城中國(guó)、融創(chuàng)中國(guó)、綠地香港、碧桂園跌幅紛紛超過(guò)8%，其余內(nèi)房股同樣出現(xiàn)大幅下跌。

 

伴隨著24日的大跌，部分地產(chǎn)股已經(jīng)“破凈”或?yàn)l臨“破凈”：四大地產(chǎn)龍頭中，萬(wàn)科A的市凈率為1.08倍，保利地產(chǎn)為0.93倍，金地集團(tuán)的市凈率為1.11倍，招商地產(chǎn)則為1.01倍。

 

與地產(chǎn)股向來(lái)休戚相關(guān)的銀行股當(dāng)天同樣遭遇重挫，北京銀行、民生銀行、興業(yè)銀行、平安銀行、浦發(fā)銀行紛紛跌逾3%。

 

據(jù)WIN D統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)24日全天資金凈流出約20億元，位居28個(gè)申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)之首。其中，保利地產(chǎn)和萬(wàn)科A的全天資金凈流出分別達(dá)到1.96億元和1.38億元。銀行業(yè)則緊隨其后，全天資金凈流出達(dá)到8.41億元。

 

在上述藍(lán)籌股聚集的行業(yè)集體下挫的背景下，上證指數(shù)當(dāng)天下跌1.75%，收于2076.69點(diǎn)，2100點(diǎn)關(guān)口宣告失守。由于地產(chǎn)股多在深市上市，深證成指的跌幅更是達(dá)到了2.68%。

 

引發(fā)此次股價(jià)大跌的利空消息主要是近日傳出杭州有樓盤(pán)大幅降價(jià)的消息，同時(shí)，銀行信貸市場(chǎng)也傳出暫停房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)聲，而市場(chǎng)上的投資機(jī)構(gòu)者也紛紛發(fā)表了不同的看法。

 

基金業(yè)人士對(duì)地產(chǎn)股的判斷存在兩種聲音，一是認(rèn)為地產(chǎn)股短期有風(fēng)險(xiǎn)，需要回避；另一種聲音是房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)蕩會(huì)刺激政府出臺(tái)保增長(zhǎng)政策，反過(guò)來(lái)為地產(chǎn)股提供超跌反彈的機(jī)會(huì)。

 

一名基金業(yè)人士建議，短期來(lái)看，地產(chǎn)股做空力量強(qiáng)大，雖然停貸只是局部地區(qū)個(gè)別銀行針對(duì)個(gè)別產(chǎn)品的動(dòng)作，但反映出在利率高企的背景下，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)積聚，短期需回避房地產(chǎn)板塊。

 

銀行收緊房貸

 

引發(fā)地產(chǎn)股大跌的原因之一，是最近有消息稱(chēng)，興業(yè)銀行等開(kāi)始暫停房地產(chǎn)貸款。

 

據(jù)記者了解，興業(yè)銀行春節(jié)前就接到通知，要求各營(yíng)業(yè)點(diǎn)停止辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資業(yè)務(wù)，截止日期為2014年3月底，之后會(huì)出臺(tái)區(qū)別對(duì)待政策，新政策出臺(tái)后，一些業(yè)務(wù)會(huì)恢復(fù)正常。

 

興業(yè)銀行2月24日也發(fā)布澄清公告，為進(jìn)一步優(yōu)化授信投向，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，該行于春節(jié)后要求各分支機(jī)構(gòu)做好存量資產(chǎn)梳理及相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研，并將在此基礎(chǔ)上于3月底前出臺(tái)新的房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理政策。“在此之前，本行暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)，所停辦夾層融資業(yè)務(wù)規(guī)模在本行業(yè)務(wù)中占比極小，對(duì)本行經(jīng)營(yíng)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響。”。

 

盡管如此，銀行收緊房貸卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

 

實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引發(fā)了監(jiān)管部門(mén)的高度重視，銀監(jiān)會(huì)在年初召開(kāi)的2014年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)管工作會(huì)議上提出，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，高度關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，繼續(xù)強(qiáng)化“名單制”管理，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳染。

 

一名股份制銀行內(nèi)部人士透露，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策也較2013年有所收緊，尤其是對(duì)三、四線(xiàn)城市住宅和一、二線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)其介紹，由于收益率有限，市面上多數(shù)銀行對(duì)于開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)并不熱衷，一些城市早已停止為中小房企提供開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)。

 

雖然目前銀行房地產(chǎn)貸款不良率低于1%，但民生證券研究院副院長(zhǎng)管清友判斷：“今年銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸依然會(huì)是表內(nèi)貸款嚴(yán)格執(zhí)行名單制管理，總量不增加甚至進(jìn)一步壓縮，表外非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的情況也會(huì)有所減少。”

 

業(yè)內(nèi)透露，2014年4月份之后，興業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)新政策將可能允許房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)繼續(xù)進(jìn)行。相比舊政策，新政策對(duì)開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)很可能會(huì)區(qū)別對(duì)待，區(qū)分不同的區(qū)域，一、二線(xiàn)城市風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，業(yè)務(wù)還會(huì)正常開(kāi)展；三、四線(xiàn)城市風(fēng)險(xiǎn)較大，房地產(chǎn)供過(guò)于求，謹(jǐn)慎進(jìn)入或停止；同時(shí)，區(qū)分不同的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)模，根據(jù)大型、中型和小型不同的財(cái)務(wù)狀況而制訂授信額度。其他商業(yè)銀行根據(jù)自身的信貸結(jié)構(gòu)狀況，也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整并對(duì)房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)進(jìn)一步細(xì)化。

 

值得注意的是，銀行收緊房貸“銀根”的范圍已經(jīng)波及首套房屋貸款的利率。據(jù)了解，目前首套房貸款利率已基本無(wú)折扣，個(gè)別銀行還在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上再上浮5%。春節(jié)前后，銀行悉數(shù)上調(diào)首套房貸利率，以工、農(nóng)、中、建、交為首的國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行均上調(diào)首套房貸利率至基準(zhǔn)利率，春節(jié)前的八五折貸款優(yōu)惠基本絕跡。

 

部分外資銀行盡管對(duì)首套房貸利率還有一定的折扣優(yōu)惠，但也都附加了一些條件。恒生銀行最近規(guī)定，在2月21日之前面簽的客戶(hù)，貸款利率為八八折。而2月21日之后的客戶(hù)，則升為九二折，但恒生銀行要求，1995年之后建設(shè)的房子才可以享受折扣。大華銀行雖然可以提供首套房貸八五折，但要求首套房屋貸款上限為購(gòu)房?jī)r(jià)格的50%，達(dá)不到普通商品房貸款的上限70%。

 

銀行貸款一向是支撐房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的重要因素，收緊購(gòu)房者的貸款將會(huì)使樓市產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。一線(xiàn)城市由于潛在需求大，房屋從成交萎縮到價(jià)格回落可能需要很長(zhǎng)一段時(shí)間；而對(duì)于本身人口存量少，同時(shí)房地產(chǎn)供應(yīng)多的三、四線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)泡沫可能被刺破。

 

房?jī)r(jià)漲幅放緩

 

房?jī)r(jià)漲幅放緩也正在成為事實(shí)，甚至在杭州地區(qū)有個(gè)別樓盤(pán)出現(xiàn)降價(jià)。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，1月，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)漲幅放緩明顯。新建住宅方面，除了上個(gè)月的溫州、韶關(guān)外，又有哈爾濱、包頭、濟(jì)寧、杭州4個(gè)城市加入降價(jià)隊(duì)列，下跌城市數(shù)量增至6個(gè)。而二手房方面，環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)也升至13個(gè)，較12月增長(zhǎng)8個(gè)。

 

漲幅方面，1月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅由2013年12月份的0 .51%微降為0.49%。有25個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅比2013年12月份有所回落。

 

值得注意的是，一線(xiàn)城市也有放緩跡象。以北京為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2014年1月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，北京新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)，漲幅創(chuàng)近15個(gè)月新低；而二手住宅價(jià)格指數(shù)則下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)，是繼2012年6月開(kāi)始，二手住宅連漲19個(gè)月之后出現(xiàn)的首次下滑。

 

三、四線(xiàn)城市的樓市更是面臨著整體下滑的趨勢(shì)，降價(jià)促銷(xiāo)城市不斷增加。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2014年1月，全國(guó)100個(gè)典型城市中有37個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，只有五個(gè)城市環(huán)比增加。而在房?jī)r(jià)下跌的城市中，有34個(gè)是三、四線(xiàn)城市。

 

與此同時(shí)，少數(shù)房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)畸形繁榮的城市和地區(qū)則深陷泥潭，溫州房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)30個(gè)月下跌，高端住宅價(jià)格幾乎“腰斬”；不僅西部三、四線(xiàn)樓市出現(xiàn)“風(fēng)險(xiǎn)集中區(qū)”，江蘇、山東、安徽、遼寧等東中部省區(qū)的多個(gè)三、四線(xiàn)城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜單。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，1月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少，漲幅穩(wěn)中有降。究其原因，一是前期在部分城市加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度、努力增加保障性住房供應(yīng)等一系列政策措施作用下，市場(chǎng)環(huán)境和預(yù)期相對(duì)穩(wěn)定；二是受信貸條件收緊、庫(kù)存壓力減小等因素影響，成交量回落，一些城市房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步收窄。

 

漲幅收窄的房?jī)r(jià)卻并未喚起成交量的上升。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：受春節(jié)假期因素等影響，54個(gè)城市成交量出現(xiàn)明顯下調(diào)。截至23日，全國(guó)主要的54個(gè)城市成交量下調(diào)13%。

 

2月17日，相關(guān)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布最新一期的《中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情報(bào)》顯示，2014年1月份，北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬(wàn)平方米，成交套數(shù)與成交面積的環(huán)比、同比均萎縮了四至五成左右。1月份，包括北、上、廣、深四大一線(xiàn)城市在內(nèi)的43個(gè)主要城市，超過(guò)九成樓市成交量出現(xiàn)環(huán)比下跌，三、四線(xiàn)樓市整體銷(xiāo)量也延續(xù)著2013年下半年以來(lái)的低迷態(tài)勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，2014年1月份，25個(gè)三線(xiàn)城市新建住宅成交量為11.22萬(wàn)套，連續(xù)3個(gè)月走低，創(chuàng)6個(gè)月新低；14個(gè)四線(xiàn)城市新建住宅成交僅1.63萬(wàn)套，創(chuàng)下11個(gè)月新低。

 

日前更是傳出杭州樓盤(pán)出現(xiàn)短期內(nèi)價(jià)格大幅下調(diào)的情況。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，在經(jīng)歷持續(xù)一年多的暴漲后，市場(chǎng)勢(shì)必要理性回歸，在資金面趨緊的情況下，2014年市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來(lái)越大。

 

房企資金壓力大

 

在融資困難和成交量下滑的背景下，房企的資金壓力越來(lái)越大。

 

經(jīng)歷了2013 年的快速加杠桿，房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率水平已處于歷史高位，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)在2014年的融資滾動(dòng)需求仍將處于高位。而商業(yè)銀行的行為模式變化無(wú)異于同時(shí)掐斷了銷(xiāo)售回款、外部融資這兩條路徑。因此，房地產(chǎn)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)將在未來(lái)一段時(shí)間處于高位，或?qū)⒊蔀樯鲜蟹科髽I(yè)績(jī)的隱形“殺手”。

 

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)企業(yè)2013年上半年的總負(fù)債為1.24萬(wàn)億元，總資產(chǎn)為1.73萬(wàn)億元，總負(fù)債較2012年年底增加1514億元；在136家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)中，共有104家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)50%，16家已超過(guò)80%的高位；房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)71.28%，是過(guò)去10年年報(bào)的最高值。截至2013年第三季度末，135家房地產(chǎn)上市公司累計(jì)負(fù)債總額高達(dá)2.068萬(wàn)億元，較上年末(調(diào)整后)的1.703萬(wàn)億元大幅增加了3650億元，增幅達(dá)21.43%。

 

財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀認(rèn)為，負(fù)債率高企的房企未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)不可測(cè)，一旦土地資產(chǎn)不再值錢(qián)，預(yù)售款下行，則在2014年會(huì)有一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。

 

平安證券分析師周雅婷也表示，就房企資金來(lái)源而言，在開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，銀行貸款占比14.1%，自籌資金為38.8%，而相當(dāng)部分的自籌資金來(lái)自信托及銀行的表外融資。

 

“如果銀行表外和表內(nèi)同時(shí)收縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資能力產(chǎn)生打擊。”周雅婷稱(chēng)，“我們發(fā)現(xiàn)，在凈負(fù)債率最高的公司中，地方融資平臺(tái)型企業(yè)占據(jù)了大部分。在2014年強(qiáng)調(diào)地方投資去杠桿和挑戰(zhàn)地方政府債務(wù)結(jié)構(gòu)的指導(dǎo)方針下，這些凈負(fù)債率較高的公司同時(shí)大量利用信托渠道進(jìn)行融資，風(fēng)險(xiǎn)值得密切關(guān)注。”

 

為了應(yīng)對(duì)可能面臨的更加嚴(yán)峻的融資環(huán)境與市場(chǎng)挑戰(zhàn)，房企紛紛提前布局，扎堆海外融資。

 

2014年1月，內(nèi)地房企掀起了新一輪海外發(fā)債融資高潮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、中海地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、合景泰富、佳兆業(yè)等在內(nèi)的20多家內(nèi)地房企，都在1月份陸續(xù)披露境外發(fā)債計(jì)劃或意向計(jì)劃，涉及總額度已超過(guò)600億元人民幣。與2013年同期17家企業(yè)境外發(fā)債420億元的規(guī)模相比，資金規(guī)模同比增幅已超過(guò)四成；而600億元的單月融資規(guī)模，已與2012年內(nèi)地房企通過(guò)海外發(fā)行債券所獲得的資金總額基本持平。值得注意的是，盡管目前房企海外融資熱情較高，但隨著美國(guó)量化寬松政策的逐步退出，海外發(fā)債成本的日益上升也將成為不可忽視的考量因素。

 

業(yè)績(jī)?cè)龅麧?rùn)率下滑

 

房企的另一重壓力是業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，但利潤(rùn)率出現(xiàn)下滑。

 

據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，截至2月18日，132家A股上市房企中已有68家發(fā)布2013年業(yè)績(jī)預(yù)告。其中，46家實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，占比約68%，接近已披露業(yè)績(jī)房企的七成。此外，有11家上市房企出現(xiàn)虧損，大多為中小房企。盡管業(yè)績(jī)表現(xiàn)不錯(cuò)，但在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不斷飛升的背后，卻是利潤(rùn)率的持續(xù)下降。

 

德勤報(bào)告顯示，2012年房地產(chǎn)的凈利潤(rùn)較2010年下降2.65%，而2013年房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率較2012年同期下降3%。

 

德勤報(bào)告顯示，房地產(chǎn)企業(yè)2012年平均總營(yíng)收為79.12億港元，2011年為63.48億港元；2012年的凈利潤(rùn)率比2011年略微增長(zhǎng)了0.5%，但比2010年下降了2.65%；權(quán)益回報(bào)比率從2010年的11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%，股本收益率下降模式開(kāi)始顯現(xiàn)。

 

2013年前三季度，A股上市房企凈利率為12.8%，較2012年同期分別下降1.0和1.9個(gè)百分點(diǎn)；毛利率也持續(xù)下降，2013年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率為35.3%，較2012年同期下降3.0個(gè)百分點(diǎn)。

 

“2013年，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量和成交價(jià)格持續(xù)上升，強(qiáng)勁的需求持續(xù)為二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)提供抵御政策風(fēng)險(xiǎn)的保障。”德勤中國(guó)房地產(chǎn)主管合伙人何錦榮認(rèn)為，“但是，由于土地、融資、營(yíng)銷(xiāo)以及勞動(dòng)力成本的壓力，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)可能面臨低利潤(rùn)率的問(wèn)題。”

 

北京東方興業(yè)投資有限公司董事長(zhǎng)王德勇表示，房地產(chǎn)毛利率和凈利潤(rùn)率都下降，主要原因是成本上升所致，表現(xiàn)在地價(jià)上漲、稅收增加，但房?jī)r(jià)上漲變慢。

 

地價(jià)上漲的確明顯。國(guó)土資源部2月11日發(fā)布的2013年全國(guó)土地價(jià)格統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市的住宅地價(jià)為5033元／平方米，同比增長(zhǎng)達(dá)到了9.0%。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2013年，北、上、廣、深一線(xiàn)城市土地出讓金突破5000億元，達(dá)到了5014億元，相比2012年的2005億元，上漲幅度達(dá)到150%。

 

申銀萬(wàn)國(guó)的一份研究報(bào)告認(rèn)為，2012年以來(lái)，大型開(kāi)發(fā)商紛紛以低毛利率的普通住宅為主，其中又以中小套型普通住宅相對(duì)暢銷(xiāo)，結(jié)果導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的結(jié)算項(xiàng)目平均毛利率明顯下滑。此外，2011年第四季度以來(lái)的降價(jià)項(xiàng)目逐漸參與結(jié)算，預(yù)計(jì)這種毛利率下滑趨勢(shì)還將延續(xù)。

 

機(jī)構(gòu)看空

 

面對(duì)地產(chǎn)股的大跌以及目前地產(chǎn)信貸收緊的傳聞，各研究機(jī)構(gòu)甚至召開(kāi)電話(huà)會(huì)議，討論樓市拐點(diǎn)。目前來(lái)看，大部分機(jī)構(gòu)的觀(guān)點(diǎn)是，杭州某樓盤(pán)價(jià)格下跌反映出區(qū)域高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，銀行停貸消息并非完全真實(shí)，但由于2014年商業(yè)銀行整體對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸將實(shí)行總量控制或者略有下降的策略，因而預(yù)計(jì)全年樓市并不樂(lè)觀(guān)。

 

平安證券最新研報(bào)認(rèn)為，銀行對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注將引發(fā)兩方面的顯著影響，即開(kāi)發(fā)商融資和購(gòu)房者按揭貸款。從此次該銀行的做法來(lái)看，主要集中于房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和地產(chǎn)供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)，首先受沖擊的將是開(kāi)發(fā)商融資。目前，在開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，銀行貸款占比為14.1%，自籌資金為38.8%，而相當(dāng)部分的自籌資金又來(lái)自于信托及銀行表外融資，因此，如果銀行表外和表內(nèi)同時(shí)收縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將對(duì)開(kāi)發(fā)商一半的融資能力產(chǎn)生打擊。

 

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，從杭州樓盤(pán)房?jī)r(jià)暴跌，到襄陽(yáng)樓盤(pán)資金鏈破裂與常州樓盤(pán)大降價(jià)，最后到興業(yè)銀行停貸等系列事件，雖然系個(gè)案或者是未經(jīng)證實(shí)的舉動(dòng)，卻引起股市樓市的劇烈振蕩。他認(rèn)為，市場(chǎng)恐慌情緒一旦蔓延，市場(chǎng)信心必然徹底崩潰，進(jìn)而加大風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)動(dòng)力。

 

申銀萬(wàn)國(guó)投資顧問(wèn)顧鵬飛認(rèn)為：“從目前公布的銷(xiāo)售增速數(shù)據(jù)來(lái)看，未來(lái)的房地產(chǎn)投資確實(shí)存在一定的下行壓力。從基本面來(lái)看，房地產(chǎn)投資下行風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)的一大隱憂(yōu)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)負(fù)面報(bào)道不斷的情況下，短期市場(chǎng)情緒肯定會(huì)受到一定沖擊。如果其他需求無(wú)法有效對(duì)沖的話(huà)，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面消息可能將成為影響未來(lái)股市走勢(shì)的一個(gè)不確定因素。”

 

而國(guó)信證券也在最新研報(bào)中認(rèn)為，在缺乏增量資金的情況下，市場(chǎng)向上的空間已經(jīng)比較有限?？紤]到近期市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)失速、房地產(chǎn)下行、人民幣貶值等風(fēng)險(xiǎn)因素的擔(dān)憂(yōu)加劇，“我們將市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)由樂(lè)觀(guān)調(diào)至中性”。

 

雖然多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，杭州樓市降價(jià)還是個(gè)案，尚不構(gòu)成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但也承認(rèn)該個(gè)案將對(duì)整個(gè)行業(yè)預(yù)期產(chǎn)生影響。安信證券表示，從有關(guān)收緊相關(guān)貸款以及杭州項(xiàng)目降價(jià)這兩個(gè)消息中，我們可以得到四個(gè)警示：一是2014年開(kāi)發(fā)商融資會(huì)很困難，二是房貸不容樂(lè)觀(guān)，三是房?jī)r(jià)會(huì)嚴(yán)重分化，四是房地產(chǎn)投資不容樂(lè)觀(guān)。2014年，地產(chǎn)商的盈利已經(jīng)進(jìn)入加速探底的過(guò)程，這一方面來(lái)自于回歸一、二線(xiàn)城市造成的地價(jià)飛漲，另一方面來(lái)自于房?jī)r(jià)的上漲困難。此外，資金成本的上升也在吞噬開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。安信證券就此判斷，行業(yè)將進(jìn)入大調(diào)整周期，因此長(zhǎng)期看空地產(chǎn)股。

 

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委近日亦發(fā)表題為《資金態(tài)勢(shì)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展》的講話(huà)，稱(chēng)自己首次開(kāi)始從趨勢(shì)上看空房地產(chǎn)。魯政委指出，首先，只要資金放水，什么東西都會(huì)往上漲，所以有水是東西往上漂的前提。這幾年房?jī)r(jià)的快速上漲與整體流動(dòng)性寬裕有密不可分的聯(lián)系。但政府對(duì)過(guò)去一年政策最重要的一個(gè)總結(jié)是：不放松，也不收緊?，F(xiàn)在市場(chǎng)利率越來(lái)越高，隨著經(jīng)濟(jì)規(guī)模的增長(zhǎng)，很可能相對(duì)來(lái)說(shuō)資金還是在勒緊的。從財(cái)政的角度，如果實(shí)現(xiàn)貨幣不超發(fā)，財(cái)政必須做相應(yīng)的配合。如果財(cái)政做相應(yīng)的配合，這就一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)有影響。

 

其次，新一屆政府雖然也要“保增長(zhǎng)”，但是沒(méi)有增加財(cái)政預(yù)算，也沒(méi)有多印鈔票，只是財(cái)政把在其他地方花的錢(qián)省下來(lái)，花到財(cái)政需要花的地方，這說(shuō)明國(guó)內(nèi)資金的格局和趨勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了變化。同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)QE(量化寬松政策)的退出，標(biāo)志著美國(guó)的貨幣政策從過(guò)去不斷創(chuàng)新，開(kāi)始轉(zhuǎn)向不斷收緊，最終對(duì)國(guó)內(nèi)樓市產(chǎn)生巨大沖擊。

 

“中國(guó)的GDP也已經(jīng)從高點(diǎn)開(kāi)始回落。GDP在7%左右盤(pán)整的時(shí)候，房子會(huì)持續(xù)漲嗎？我相信在未來(lái)10年里，站在現(xiàn)在來(lái)看，我們的房地產(chǎn)已經(jīng)是盛世危途。”魯政委直言不諱地稱(chēng)。武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)董登新接受大智慧通訊社采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重泡沫化，而作為資金密集型行業(yè)，未來(lái)市場(chǎng)流動(dòng)性的變化將對(duì)其產(chǎn)生深刻的影響，房地產(chǎn)業(yè)的融資環(huán)境將發(fā)生本質(zhì)改變，來(lái)自銀行的間接融資的難度和成本都將上升。

 

經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)日前亦撰文指出，目前盡管風(fēng)險(xiǎn)凸顯的只有三、四線(xiàn)城市，但就全局而言，2014年房?jī)r(jià)預(yù)期逆轉(zhuǎn)的可能性極大，房?jī)r(jià)下跌是大概率事件。唯一擔(dān)心的是，已經(jīng)極度依賴(lài)房地產(chǎn)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，能否承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。