時隔四年后，地產(chǎn)再融資又重新開閘了。日前，天保基建、中茵股份發(fā)出公告，其非公開發(fā)行A股票申請獲得證監(jiān)會通過，而且定增目標均直接指向商品住宅業(yè)務，而非此前猶抱琵琶半遮面的“專業(yè)市場”、“保障房”等業(yè)務。多家研究機構認為，房企再融資的開閘，也意味著管理層對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控思路從抑制開發(fā)商資金向增加供應全面切換。
地產(chǎn)股突然爆發(fā)
        上周五，近期回升勢頭明顯的地產(chǎn)股再次迎來大爆發(fā)。四大金剛招保萬金當中，萬科A當天價格達到8 .0 1，單日漲幅6.66%；保利地產(chǎn)7.20，漲幅為6.82%；招商地產(chǎn)更是直接漲停；金地集團的單日漲幅也達到3.29%。統(tǒng)計顯示，就在3月21日那一天，滬深兩市地產(chǎn)板塊整體漲幅超過了4%，招商地產(chǎn)等9只股票集體漲停。
        除了滬深兩市之外，在香港上市的內(nèi)房股表現(xiàn)同樣不錯，華潤置地漲6.48%，當日公布業(yè)績的龍湖地產(chǎn)全天漲幅達6.31%，中海、富力、碧桂園等內(nèi)房股均表現(xiàn)強勁。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，近期地產(chǎn)股的強勢回暖，一方面與兩會期間釋放出的利好有關，而3月21日的大爆發(fā)，則更多來源于房企再融資的開閘。
年內(nèi)陸續(xù)有再融資獲批
        2010年4月份，國務院下發(fā)通知，要求對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。此后，雖然監(jiān)管部門并沒下發(fā)正式的文件，但實質(zhì)上全面暫停了上市房企再融資的審批。
        不過，在進入2014年之后，上市房企再融資的限制出現(xiàn)了悄然的轉(zhuǎn)變。
        1月，海印股份發(fā)布公告披露，其非公開發(fā)行A股股票的申請獲得審核通過。這也讓海印股份被視為自2010年以來首家再融資方案獲批的房企。但根據(jù)方案，海印股份此次定增募集資金將用于廣州國際商品展貿(mào)城的國際汽車展覽交易中心項目及補充流動資金，并非直接瞄準房地產(chǎn)開發(fā)項目。
        隨后的2月25日，外高橋于發(fā)布了再融資公告，將向控股股東上海外高橋集團和上海東興投資公司發(fā)行不超過4.2億股股份，將用于購買外高橋集團持有的3家公司的股權，以及東興投資持有的外聯(lián)發(fā)41.65%的股權。不過外高橋本次定增的目的，也在于打造自貿(mào)試驗區(qū)的五大平臺，并非直接瞄準房地產(chǎn)。
        3月17日，金豐投資披露資產(chǎn)重組預案，擬通過資產(chǎn)置換和發(fā)行股份購買資產(chǎn)方式進行重組，擬注入綠地集團100%股權，預估值達655億，刷新了A股歷史上最大規(guī)模的借殼紀錄。如果金豐投資重組方案交易完成，綠地將借殼金豐登陸A股市場。業(yè)內(nèi)人士認為，這意味著房企在內(nèi)地市場上市融資以借殼與重組的方式有條件開閘。
A股房企再融資正式開閘
        而最重磅的消息則發(fā)生在3月19日，當天晚間，天保基建、中茵股份發(fā)出公告，其非公開發(fā)行A股票申請獲得證監(jiān)會通過。
        中茵股份預案顯示，擬向不超過10名特定對象，募資約17億元用于徐州中茵廣場項目。該項目包括小戶型公寓以及酒店、辦公樓、產(chǎn)權商鋪、大型超市百貨等。而天?；〝M以不低于4.48元/股的發(fā)行價格，發(fā)行股份數(shù)量不超過3 .46億股，募集資金15.5億建設三個房地產(chǎn)住宅項目并補充流動資金。值得注意的是，相較于此前海印股份“專業(yè)市場”的名義，以及外高橋“自貿(mào)區(qū)”的名義，中茵股份定向增發(fā)所募資的投向明確涉及商品住宅業(yè)務，不再需要“借口”。
        對此業(yè)內(nèi)人士認為，盡管依然沒有監(jiān)管層的正式公告，不過這已意味著A股房企再融資的正式開閘。暫停A股房企再融資作為過去幾年樓市調(diào)控組合拳中的重要一環(huán)，可以說已正式退出。
房企迎來增持潮
        當前較低的股票價格以及房企再融資開閘的信息，也讓上市房企迎來了一波增持潮。
        3月20日，萬科發(fā)布公告稱，華潤股份通過深圳證券交易所交易系統(tǒng)增持了公司A股股份2640萬股。而且，華潤股份不排除在未來12個月內(nèi)繼續(xù)增持公司股份的可能性。保利地產(chǎn)此前也公告，公司實際控制人中國保利集團通過交易系統(tǒng)增持本公司股份共計40萬股。另外，保利集團擬在未來12個月內(nèi)繼續(xù)增持公司股份。
       W IN D統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申萬一級行業(yè)分類，2014年以來，先后有24家房地產(chǎn)上市公司發(fā)生了關鍵持股人(大股東、董監(jiān)高以及持股比例在5%以上的股東)的股權變動。其中，有14家整體呈增持狀態(tài)，合計增持5.1億股，增持市值達到了29.23億元。
強制性行政手段調(diào)控或逐漸淡化
        對于近期地產(chǎn)重組及再融資的開閘，多家研究機構認為，這意味著管理層對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控思路進一步市場化，從抑制開發(fā)商資金向增加供應全面切換。
        國泰君安指出，上市房企再融資實質(zhì)性開閘，意味著房地產(chǎn)調(diào)控方式逐漸向市場化方向轉(zhuǎn)變，強制性行政手段調(diào)控可能逐漸淡化。目前國家對房地產(chǎn)調(diào)控的政策思路是一方面通過增加住宅土地供應、優(yōu)質(zhì)房企資本市場融資開閘、共有產(chǎn)權房等多樣化方式，積極增加市場供給能力，另一方面在房價上漲壓力較大的城市，通過限購等手段抑制投機性購房需求，使市場供求關系逐步恢復平衡，之后強制性的行政調(diào)控手段可能逐漸淡化。
        瑞銀證券則認為，再融資的開放，將明顯改善房地產(chǎn)行業(yè)的資金面。股權融資能使開發(fā)商具有更好的資金狀況，凈負債率將顯著下降。同時，債券市場融資的大門也可能向A股開發(fā)商放開，這將意味著開發(fā)商將獲得更加穩(wěn)定和低成本的資金來源。
“短期內(nèi)無法改變樓市供求關系”
       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，在國外美國Q E逐步退出，在國內(nèi)“錢荒”導致的銀行信貸緊縮的市場背景下，市場“流動性”階段性趨緊的特征不可避免，國內(nèi)房地產(chǎn)融資環(huán)境和難度在持續(xù)惡化，融資渠道是否暢通成為決定房企另外一條生命線是否延續(xù)及發(fā)展的關鍵點因素。
        廣東省房地產(chǎn)研究會副會長韓世同認為，房企通過股市融資本來就是正常渠道，本來就不該關閉。“再融資開閘的影響目前來看是有利于樓市的，如果再融資融得多、融得好的話，就既能保證樓市市場化回歸，又能使房企資金不斷裂。但是也不能大規(guī)模的放開，如果房企一擁而上，大規(guī)模的融資，也會引發(fā)市場的擔憂。”
        方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志則認為，地產(chǎn)再融資開閘對行業(yè)而言是利好，至少被正視和公平對待。不過從短期來看對市場沒有影響，因為短時間內(nèi)無法改變供求關系。“地產(chǎn)融資開閘至少表明了中央的一些態(tài)度，要控制銀行系統(tǒng)風險，也要給房企融資渠道。”他表示。
        地產(chǎn)融資開閘至少表明了中央的一些態(tài)度，要控制銀行系統(tǒng)風險，也要給房企融資渠道。
        ——— 方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志
       債券市場融資的大門也可能向A股開發(fā)商放開。
       ——— 瑞銀證券