日前證監(jiān)會批準(zhǔn)了中茵股份和天?；ǖ脑偃谫Y方案，A股房企再融資的正式開閘對涼風(fēng)習(xí)習(xí)的房地產(chǎn)行業(yè)來說無異于雪中送炭，但未來房企的再融資或?qū)⑹墙Y(jié)構(gòu)性的，對于大多數(shù)房企來說，資金鏈將始終像高懸在企業(yè)頭上的“達摩克利斯之劍”，而聯(lián)姻銀行正成為眾多房企未雨綢繆的選擇之一。事實上，從去年年底開始，房企與銀行的聯(lián)姻已成新潮流。截至目前，已經(jīng)有包括萬科、恒大、新湖中寶在內(nèi)的超過30家房企涉足銀行業(yè)。
房企的經(jīng)營狀況產(chǎn)生了什么變化？房企出于什么目的與銀行緊密捆綁？記者通過對龍頭房企萬科、恒大地產(chǎn)的財務(wù)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，“涉銀”熱潮背后，房企對于流動性的擔(dān)憂正在加劇。
萬科總裁郁亮曾表示，要在50歲前完成“登珠峰、跑馬拉松、練腹肌”三個愿望。從王石到郁亮，他們對于運動的執(zhí)著，使“鍛煉身體”成為萬科的企業(yè)文化之一。而早在2012年初，郁亮就公開提出“過冬論”，稱“萬科會一直運營冬天模式 ，我們已經(jīng)不指望春天、夏天，尤其是夏天。”
事實上，鍛煉身體與過冬，正是時下國內(nèi)房企亟需面對的兩件事。房企能否過好這個冬天，取決于兩個方面：首先是自身的“身體”夠不夠硬朗，也即公司的盈利能力、運營能力如何；其次是御寒的“衣服”夠不夠厚，也即公司的現(xiàn)金流能否支撐公司運轉(zhuǎn)。
在尋找過冬的棉衣方面，“聯(lián)姻銀行”正成為房企共同的選擇。去年下半年以來，房企與銀行的聯(lián)姻呈井噴之勢，萬科以基石投資者身份參與徽商銀行IPO(首次公開發(fā)行)、恒大地產(chǎn)入股華夏銀行、越秀集團近91億元收購香港創(chuàng)興銀行等等。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已經(jīng)有包括萬科、恒大、新湖中寶在內(nèi)的超過30家房企涉足銀行業(yè)。
房企為何熱衷與銀行緊密捆綁？房企的財務(wù)數(shù)據(jù)或許隱藏了部分答案，一個顯而易見的事實是，房企的“身板”已經(jīng)不如從前，“衣服”也更加單薄，房企對于流動性的擔(dān)憂與日俱增。而聯(lián)姻銀行，并非就能直接通過銀行貸款融資，其目的還是通過銀行的理財產(chǎn)品，借助信托橋梁進行融資，從而規(guī)避監(jiān)管風(fēng)險。
龍頭房企
多項指標(biāo)峰值已過
“萬科是跑馬拉松的好手，擅長長跑。”郁亮曾幽默地如此形容萬科。透過萬科的諸多財務(wù)數(shù)據(jù)，或許可以一窺萬科“身體狀況”的微妙變化。
萬科一直以來奉行快速周轉(zhuǎn)的策略，因此用存貨周轉(zhuǎn)率來觀察其運營狀況有一定的參考價值。記者統(tǒng)計歷年財務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從2009年至2013年這5年間，萬科的這一指標(biāo)分別為0.39、0.27、0.25、0.28和0.32。不難看出，在2011年這一指標(biāo)大幅回落后，萬科近幾年來在去庫存方面頗下工夫。
不過，在2007年以前，萬科該指標(biāo)均處于0.4以上。“這應(yīng)該與萬科近幾年一直實施精裝修戰(zhàn)略有一定的關(guān)系，精裝修使得開發(fā)樓盤的竣工速度放緩，但可能也還有其他原因。”長期跟蹤萬科的中投證券分析師李少明說。
萬科方面對此也解釋稱，這主要由于結(jié)算項目中裝修房比例的上升，但裝修房比例上升在降低利潤率的同時會提升回報率。
由此看來，如果不刨去特殊狀況，存貨周轉(zhuǎn)率并不能很好反映出房企是否真的“身體棒”。那么，還可以從另一個角度——預(yù)收款項與資產(chǎn)之比來觀察萬科營運能力的變化。
房企屬于資金密集型行業(yè)，公司往往要通過負(fù)債方式來籌措部分資金，但是如果銷售能強有力支撐，便可讓公司從負(fù)債泥潭中得到一定解脫。
“如果預(yù)收款項與資產(chǎn)之比大，表明公司的資產(chǎn)中由預(yù)收款項支撐的部分多，可以認(rèn)為公司主要通過快速開發(fā)、快速銷售取得好的經(jīng)營現(xiàn)金流入，這是營運能力強的表現(xiàn)。”李少明稱。
記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)一個微妙的現(xiàn)象，在2009年至2013年中，萬科的預(yù)收款項與資產(chǎn)之比該分別為23%、34%、37.5%、34%和32%。很顯然，萬科通過銷售取得經(jīng)營現(xiàn)金流入的能力在2011年達到巔峰37.5%，而近兩年，盡管這家龍頭企業(yè)的年銷售額連年創(chuàng)出新高，但是營運能力卻未能同步提升。
銷售回款能力下滑意味著公司需要通過負(fù)債項目去彌補空缺，那么剔除預(yù)收賬款后的負(fù)債占資產(chǎn)的比例便會發(fā)生相應(yīng)變化。財務(wù)數(shù)據(jù)也印證了這一事實，截至去年年底，萬科的負(fù)債占資產(chǎn)比例為45.54%，較2012年底的43.7%小幅上升。
盡管多項指標(biāo)略有下滑，但萬科作為行業(yè)龍頭，一直以來保持著穩(wěn)健風(fēng)格，這一數(shù)據(jù)在行業(yè)里仍屬于較低水平。換言之，萬科身體仍舊很棒，但已經(jīng)不像過去兩年那么棒了。
當(dāng)然，如果要安全過冬，光靠身體硬朗顯然還不夠，還需要足夠厚的衣服御寒。雖然近年來房企手頭現(xiàn)金越來越多，但這并不意味著足夠安全。“對于房企而言，需要的不是絕對金額多，而是相對于公司規(guī)模而言現(xiàn)金足夠多。”李少明稱。
公司所持貨幣資金與資產(chǎn)規(guī)模的比值，則是衡量房企“衣服”夠不夠厚的有效指標(biāo)之一。
同樣以萬科為例，記者發(fā)現(xiàn)，這家具有行業(yè)典范意義的房企的該指標(biāo)在2010年達到巔峰值17.5%。近5年的數(shù)據(jù)分別為16.7%、17.5%、12%、14%以及去年的9%。萬科去年9%這一數(shù)字，也是其這10年來的最低值。相對應(yīng)的，萬科去年的經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流凈額為19.23億元，也是近5年來最低。
“萬科現(xiàn)金支出去年比較多，可能由于土地支出過多。”李少明說。翻閱萬科去年年報，去年萬科新增項目104個，新增建筑面積達到2148萬平方米，平均土地成本為3516元/平方米，以此計算，萬科去年拿地支出額達到755億元。而在2012年這一數(shù)據(jù)則為433億元，去年拿地金額較2012年增長74.3%。當(dāng)然，這部分金額不會全部從萬科持有資金流出，但很顯然，這家龍頭去年在土地市場上花了大錢。
萬科方面也將上述指標(biāo)下滑的現(xiàn)象，歸結(jié)于整個房地產(chǎn)行業(yè)的正常波動。“任何時候，萬科都是在確保經(jīng)營安全性的前提下，盡可能地謀求合理的利潤。”萬科一位中層管理人士稱。他坦言，對于萬科而言，質(zhì)量效益型增長的首要追求指標(biāo)是股東回報水平，體現(xiàn)在項目層面主要是IRR(內(nèi)部收益率)、在公司層面主要是ROE(凈資產(chǎn)回報率).
正如萬科方面所言，“這是整個房地產(chǎn)行業(yè)的事”。龍頭房企縱然如此，在其身后的房企可想而知?？偠灾?，隨著房地產(chǎn)行業(yè)漸入調(diào)整期，房企的“身板”承受的壓力更大了，“棉衣”反而在減少。“天寒衣更單”顯然是目前眾多房企的真實寫照。

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