不能說(shuō)出現(xiàn)了大的拐點(diǎn)，更不同意崩盤(pán)論，但是要正視現(xiàn)實(shí)。當(dāng)前中國(guó)的住房市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了一些新的階段性特征和趨勢(shì)

房地產(chǎn)投資增速放緩。沒(méi)有一個(gè)國(guó)家，房地產(chǎn)是永遠(yuǎn)高歌猛進(jìn)的，到了一定的程度會(huì)規(guī)律性地回落，而這種回落并不是泡沫的破裂

今年的政府工作報(bào)告沒(méi)提“房?jī)r(jià)”，而是首次提出“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”。政策已經(jīng)明顯變化

要發(fā)揮地方政府的作用，還要保持中性的房地產(chǎn)金融政策，同時(shí)完善住房保障機(jī)制，特別是要加強(qiáng)預(yù)期管理。要避免采用過(guò)度的刺激政策，也要避免突然收緊貨幣政策或者過(guò)度控制銀行對(duì)于房地產(chǎn)的放貸。

        近來(lái)的幾個(gè)動(dòng)向，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)備受矚目，議論紛紛。一是，今年的政府工作報(bào)告沒(méi)提“房?jī)r(jià)”，而是首次提出“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”。這是自2005年以來(lái)，除去2009年，第一次未提“房?jī)r(jià)”。而這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)正是市場(chǎng)對(duì)新一屆中央政府如何調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)最為期盼的時(shí)候。二是，有媒體報(bào)道，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部今年已不再要求各地政府上報(bào)并向社會(huì)公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，這是2009年以來(lái)政策上比較明顯的變化。事實(shí)上，今年一季度按國(guó)八條向社會(huì)公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市不多。三是，杭州、北京等一線城市相繼有樓盤(pán)因?yàn)楦鞣N原因，房?jī)r(jià)定的比預(yù)期的要低，市場(chǎng)觀望情緒增加。對(duì)此，有市場(chǎng)人士直呼“房?jī)r(jià)面臨全面失控”，甚至有“崩盤(pán)”論在坊間流傳。

如何看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)？如何理解當(dāng)前的房地產(chǎn)相關(guān)政策？讓我們來(lái)聽(tīng)聽(tīng)專家和業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)。

“今年以來(lái)整個(gè)輿論對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)的討論和判斷與以往有了一些不同，有悲觀的認(rèn)為馬上要崩盤(pán)，也有樂(lè)觀的認(rèn)為還有長(zhǎng)達(dá)十幾年甚至幾十年的高速增長(zhǎng)。我們的觀點(diǎn)是，不能說(shuō)出現(xiàn)了大的拐點(diǎn)，更不同意崩盤(pán)論，但是要正視現(xiàn)實(shí)。當(dāng)前中國(guó)的住房市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了一些新的階段性特征和趨勢(shì)。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲觀點(diǎn)很鮮明。她及她的團(tuán)隊(duì)對(duì)此作過(guò)深入調(diào)研和分析。

瑞士國(guó)家銀行前行長(zhǎng)菲利普·希德布蘭德也表示，“不能簡(jiǎn)單地說(shuō)中國(guó)樓市有泡沫，要區(qū)分一下中國(guó)的一線城市、二線城市、三四線城市的情況。”他認(rèn)為，一線城市和二線城市的基本面比較健康，房?jī)r(jià)較高的主要是供應(yīng)有限，以及市民財(cái)富增長(zhǎng)、農(nóng)民工涌入等，不用太多擔(dān)心。同時(shí)，杠桿率相對(duì)不高，中國(guó)對(duì)首付有最低比例的要求，對(duì)于按揭也有相關(guān)規(guī)定。但是三四線城市情況就不一樣了，這些城市供應(yīng)過(guò)剩的情況可能性更高。

很多人總是把中國(guó)和日本的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行對(duì)比。瑞穗金融集團(tuán)總裁佐藤康博認(rèn)為，從數(shù)據(jù)上看，雖然中國(guó)城市之間存在著差異，但是整體上并沒(méi)有發(fā)生像日本上世紀(jì)80年代那樣強(qiáng)烈的價(jià)格上漲?，F(xiàn)在不能說(shuō)是有明顯的泡沫，但如果不加以控制就有可能會(huì)成為泡沫。中國(guó)政府迄今實(shí)施的政策已經(jīng)見(jiàn)效，市場(chǎng)已經(jīng)有了趨穩(wěn)的跡象。

按照任興洲及其研究團(tuán)隊(duì)的分析，中國(guó)的住房市場(chǎng)出現(xiàn)了新的階段性特征和趨勢(shì)。第一個(gè)特征是，房地產(chǎn)投資增速放緩或者說(shuō)增速換擋。經(jīng)測(cè)算，1998年到2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)，年復(fù)合增長(zhǎng)率為24.4%，而從2012年起這種高速增長(zhǎng)出現(xiàn)了變化，2012年和2013年的增速分別為11.4%和19.4%，整體上明顯放緩。這種放緩是符合規(guī)律的，是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)十幾年高速增長(zhǎng)以后規(guī)律性的回落。這種回落不僅表現(xiàn)在投資方面，還表現(xiàn)在銷售以及其他方面。

房地產(chǎn)投資增速換擋的原因在于：一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入速度換擋期；二是供求關(guān)系發(fā)生了明顯變化。據(jù)推算，截至2012年常住人口家庭戶均住房達(dá)到1套。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看在這樣的供求關(guān)系下，住房市場(chǎng)會(huì)有比較大的階段性的變化。十幾年來(lái)大規(guī)模建房，使得存量規(guī)模越來(lái)越大，存量房的交易量不斷增大，對(duì)新建房的投資也會(huì)產(chǎn)生影響。三是從客觀上來(lái)講，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家，房地產(chǎn)是永遠(yuǎn)高歌猛進(jìn)的，到了一定的程度會(huì)規(guī)律性地回落，而這種回落并不是泡沫的破裂。

第二個(gè)特征是，區(qū)域市場(chǎng)分化明顯。在東中西部各選一個(gè)省份所做的調(diào)查顯示，這種明顯分化的特征不是偶然的，也不是局部的。分化有人口聚集的因素、產(chǎn)業(yè)布局的因素，也有供求的因素。

第三個(gè)特征是，雙軌供給局面形成。“十二五”期間保障房供給大幅度提高，到2015年保障家庭會(huì)達(dá)到20%左右。雙軌的一邊是市場(chǎng)化供給，另一邊是政府承擔(dān)起主導(dǎo)的保障功能。雙軌的形成特別是保障房占比增加，對(duì)商品房市場(chǎng)當(dāng)然有影響。

“房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入到調(diào)整期。我相信這個(gè)調(diào)整期是健康的，過(guò)了調(diào)整期中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)更加健康地發(fā)展。”華潤(rùn)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)宋林如此判斷。他的團(tuán)隊(duì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)也做過(guò)深度調(diào)研，其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)新特征的判斷與任興洲吻合。

基于這些新的特征，房地產(chǎn)調(diào)控思路必然會(huì)轉(zhuǎn)變，那就是分類調(diào)控。“得的不是一樣的病不能吃一樣的藥。”任興洲表示，要發(fā)揮地方政府的作用，還要保持中性的房地產(chǎn)金融政策，同時(shí)完善住房保障機(jī)制，特別是要加強(qiáng)預(yù)期管理。“出現(xiàn)問(wèn)題不是在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的時(shí)候，反而是在供求趨向平衡的時(shí)候，所以這時(shí)候我們更要防范風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)控思路要從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，要把握政策的邊界和力度，特別避免在投資規(guī)律性回落的時(shí)候盲目刺激，盲目地刺激會(huì)帶來(lái)更多的房地產(chǎn)過(guò)剩，過(guò)剩的話泡沫的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)增加。”任興洲強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

佐藤康博也建議，要避免采用過(guò)度的刺激政策，也要避免突然收緊貨幣政策或者過(guò)度控制銀行對(duì)于房地產(chǎn)的放貸，操之過(guò)急的緊縮可能引發(fā)長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)疲軟。宋林也強(qiáng)調(diào)，要相信市場(chǎng)的力量，運(yùn)用市場(chǎng)手段。政府要在宏觀經(jīng)濟(jì)層面、社會(huì)層面，以及營(yíng)造公開(kāi)公平公正的法治環(huán)境上，多引導(dǎo)市場(chǎng)，而不要干預(yù)微觀行為。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)處在持續(xù)健康發(fā)展的新起點(diǎn)，我們對(duì)企業(yè)、市場(chǎng)和政府都非常有信心。”馮侖是房地產(chǎn)業(yè)善于思考的“名嘴”企業(yè)家，他的樂(lè)觀值得市場(chǎng)更多考量。