自去年末萬(wàn)科深陷“欠稅門”后，有關(guān)清理房地產(chǎn)行業(yè)不合理稅費(fèi)的呼聲不絕于耳。今年全國(guó)兩會(huì)上，恒大集團(tuán)董事局主席許家印更是炮轟房地產(chǎn)行業(yè)審批多、亂收費(fèi)，并建議在限定房企利潤(rùn)上限的前提下，把環(huán)節(jié)稅都去掉，合并繳納企業(yè)所得稅之前的所有稅種，統(tǒng)一為一個(gè)控制房地產(chǎn)利潤(rùn)的累進(jìn)遞增式的增值稅來(lái)降低房?jī)r(jià)。2014年，房地產(chǎn)稅收改革再次成為輿論焦點(diǎn)。

3月13日，財(cái)政部對(duì)外公布的2013年?duì)I改增減稅規(guī)模超過(guò)1400億元，比上一年426億元的規(guī)模高出近1000億元。并透露財(cái)政部正在會(huì)同相關(guān)部門研究房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)的試點(diǎn)方案，力爭(zhēng)在“十二五”時(shí)期全面完成營(yíng)改增的改革任務(wù)。

財(cái)政部稅政司相關(guān)人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施營(yíng)改增的具體時(shí)間表尚未確定，可能會(huì)在這批試點(diǎn)范圍的行業(yè)內(nèi)，稅率或執(zhí)行建筑業(yè)11%的標(biāo)準(zhǔn)。

“房地產(chǎn)業(yè)原本的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，如果按11%的增值稅稅率折算，很難預(yù)判房地產(chǎn)企業(yè)是不是真正減稅。通過(guò)招拍掛購(gòu)買的土地成本占到房企所有成本的1/2，而這部分是沒(méi)辦法從國(guó)家開(kāi)具增值稅發(fā)票的，這個(gè)進(jìn)項(xiàng)稅額能不能抵扣直接關(guān)系著房企繳納增值稅稅負(fù)的輕重。”中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪的多位行業(yè)人士均有這種看法。

利弊共存

如果對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施營(yíng)改增，對(duì)于交易環(huán)節(jié)比較復(fù)雜的房地產(chǎn)企業(yè)而言，是否會(huì)成為結(jié)構(gòu)性減稅的受益者？房?jī)r(jià)是否還有降價(jià)空間？

深圳某會(huì)計(jì)師事務(wù)所羅副主任會(huì)計(jì)師給記者簡(jiǎn)單算了一筆賬，假設(shè)開(kāi)發(fā)商一套商品房賣100萬(wàn)元，其中土地成本50萬(wàn)元，建安成本30萬(wàn)元，以營(yíng)業(yè)稅計(jì)算就是100×5%+30×3%=14，以增值稅計(jì)算就是100/(1+11%)×11%-30/(1+11%)×11%=7；假設(shè)開(kāi)發(fā)商一套商品房賣200萬(wàn)元，其中土地成本100萬(wàn)元，建安成本70萬(wàn)元，以營(yíng)業(yè)稅計(jì)算就是200×5%+70×3%=12.1，以增值稅計(jì)算就是200/(1+11%)×11%-70/(1+11%)×11%=12.9。

“這就是說(shuō)，當(dāng)建安成本占到商品房售價(jià)比例較高時(shí)，房企每套房繳納營(yíng)業(yè)稅的負(fù)擔(dān)大于繳納增值稅的負(fù)擔(dān)，反之則低于繳納增值稅的負(fù)擔(dān)。如果對(duì)房企實(shí)行營(yíng)改增，能夠利用稅收杠桿在一定程度上限制房企定價(jià)。”上述羅副主任會(huì)計(jì)師說(shuō)。

所謂營(yíng)改增，就是對(duì)以前房企按銷售收入全額繳納營(yíng)業(yè)稅的項(xiàng)目采取按增值部分繳納增值稅的方式計(jì)稅，并通過(guò)以增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額的抵扣來(lái)實(shí)現(xiàn)稅收的征收。

北京某房企戰(zhàn)略投資總監(jiān)在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，營(yíng)改增一旦涉及房地產(chǎn)行業(yè)，影響比較大，但很難判斷房企是真的減少稅負(fù)還是增加稅負(fù)，每個(gè)企業(yè)的成本構(gòu)成不盡相同，如果可以抵扣的成本較多或是這家房企稅收籌劃做得比較好，那房企可以實(shí)現(xiàn)有效地避稅。因?yàn)樵鲋刀愖罱K的負(fù)擔(dān)者是消費(fèi)者，房地產(chǎn)增值稅負(fù)的增減，都應(yīng)該反映在房?jī)r(jià)上。實(shí)際上，即便營(yíng)改增做得好，房企稅收也不會(huì)減少太多，根本達(dá)不到影響房?jī)r(jià)的程度。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)高培勇認(rèn)為，從去年試點(diǎn)的情況來(lái)看，營(yíng)改增實(shí)際的減稅效應(yīng)大于預(yù)計(jì)效應(yīng)，若全國(guó)推廣后一年的減稅規(guī)模將達(dá)到3000億元，這是一個(gè)不小的數(shù)字。

難點(diǎn)猶在

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱財(cái)政部最新發(fā)布的今年1~2月全國(guó)財(cái)政收支數(shù)據(jù)時(shí)了解到，1~2月累計(jì)全國(guó)財(cái)政收入24923億元，比去年同期增加2496億元，增長(zhǎng)11.1%，其中地方財(cái)政收入同比增長(zhǎng)12.9%。值得注意的是，與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)的稅種增收拉動(dòng)地方財(cái)政收入3.9個(gè)百分點(diǎn)，若剔除房地產(chǎn)相關(guān)稅收，地方政府財(cái)政收入只有9%的增長(zhǎng)。

顯然房地產(chǎn)稅收對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)是不容忽視的。對(duì)于地方政府而言，若在房地產(chǎn)行業(yè)施行“營(yíng)改增”，勢(shì)必加大地方政府的財(cái)政壓力，依賴土地財(cái)政的地方政府收入的減少將會(huì)是在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施營(yíng)改增的一大阻力。

自從將房地產(chǎn)行業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍的消息傳出，市場(chǎng)上激蕩著兩種不同的聲音，一種聲音認(rèn)為，實(shí)行“營(yíng)改增”，延續(xù)了增值稅的抵扣鏈條，避免重復(fù)征稅，降低了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，能讓房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)；另一種聲音則認(rèn)為11%的稅率對(duì)房地產(chǎn)業(yè)略顯偏高。如果沒(méi)有合適的配套過(guò)渡政策，營(yíng)改增恐將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成本上升，而這部分增加的成本很有可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。

睿信致成管理咨詢總裁郝炬接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，在增值稅處理過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)整體采購(gòu)的成本如果占到銷售價(jià)格的比例較大時(shí)，是可以抵扣掉大量的稅收。但是從國(guó)家購(gòu)買土地的使用權(quán)是沒(méi)法獲得增值稅發(fā)票的，沒(méi)有這部分進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的增值稅將會(huì)很大。

前述北京某房企戰(zhàn)略投資總監(jiān)認(rèn)為，由于房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)業(yè)收入都是按結(jié)轉(zhuǎn)收入計(jì)算，一般確認(rèn)收入的時(shí)間比較置后，這種房地產(chǎn)行業(yè)特有的營(yíng)業(yè)收入不好確認(rèn)的業(yè)務(wù)模式和特點(diǎn)恐怕是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行營(yíng)改增的難點(diǎn)所在。怎么征收？如何確定征收范圍？但是如果真的要實(shí)行營(yíng)改增的話，房企稅負(fù)的增減就跟各個(gè)公司的稅收籌劃水平有關(guān)。如果這個(gè)公司稅收做得好，那是可以少賦稅的。如果稅收做得不好，比如業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不能支持這個(gè)稅收籌劃的話，那么可能就會(huì)增加稅負(fù)。