近幾年，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，繼萬達(dá)、恒隆等大型商業(yè)綜合體在濟(jì)南落地開花后，世茂廣場、丁豪廣場再次加入商業(yè)地產(chǎn)的混戰(zhàn)行列。然而，據(jù)克爾瑞濟(jì)南機(jī)構(gòu)的分析報告顯示，濟(jì)南商業(yè)物業(yè)存量約100萬平方米，存銷比高達(dá)54個月。濟(jì)南是否有足夠的購買力去支撐，濟(jì)南是否需要如此之多的商業(yè)地產(chǎn)?

商業(yè)物業(yè)存銷比高達(dá)54個月

根據(jù)濟(jì)南克爾瑞濟(jì)南機(jī)構(gòu)研究機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，2013年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場上商品房、住宅、辦公、商業(yè)等不同物業(yè)類型存銷比例呈現(xiàn)較大差異。到2013年年底，濟(jì)南普通住宅存量達(dá)609萬平方米，存銷比約11個月;商品房存量達(dá)1205萬平方米，存銷比約18個月;辦公存量約84.1萬平方米，存銷比約24個月，商業(yè)存量100萬平方米，存銷比高達(dá)54個月。與普通住宅、商品房、辦公等物業(yè)類型相比，濟(jì)南商業(yè)物業(yè)存銷比明顯偏高，已顯過剩之憂。

據(jù)了解，“商業(yè)地產(chǎn)熱”始于2011年，由于當(dāng)時恰逢樓市新“限購”政策實施，一部分開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)投不限購的商業(yè)地產(chǎn)。與此同時，濟(jì)南商業(yè)項目也逐漸活躍起來。品牌商業(yè)項目如恒隆廣場、萬達(dá)廣場拔地而起，三箭瑞福苑 、萬達(dá)公館、陽光100等底商眾多住宅項目也積極入市,一時間新一輪的商業(yè)置業(yè)熱潮集中，商業(yè)物業(yè)存量攀升。

大型商業(yè)綜合體扎堆出現(xiàn) 商鋪空置率不容忽視

那么濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀如何?記者調(diào)查了解到，目前，濟(jì)南大型商業(yè)綜合體扎堆出現(xiàn)，與大型商業(yè)綜合體的“熱鬧”成鮮明對比，一些體量較小，規(guī)模偏小的商鋪則略顯尷尬，商鋪空置明顯，部分項目商鋪空置率高達(dá)半數(shù)以上。

以市中區(qū)泉城路商圈為例，泉城路從東到西不足兩公里，共有七個商業(yè)綜合體，隨著世茂國際廣場的開業(yè)，加上原有的百盛、恒隆廣場、貴和購物中心、銀座商城，該處已有五處大型商業(yè)綜合體。而泉城廣場地下銀廣也距此不遠(yuǎn)。另外，泉城路本身兩側(cè)商鋪聚集，又打造了泉樂坊、泰府廣場、等多處商業(yè)街，商業(yè)形態(tài)扎堆出現(xiàn)。經(jīng)四路大觀園商圈，亦有萬達(dá)廣場、振華商廈、萬千百貨、歐亞大觀園商場等4個商業(yè)綜合體聚集。

記者前往世茂廣場實際探訪過程中發(fā)現(xiàn)，世貿(mào)廣場分東西兩區(qū)，共4層，1—3層幾乎沒有空置店鋪，部分未開放的店面也在緊羅密布的裝修，世茂廣場試營業(yè)期間店鋪入駐率就顯得較高。與世茂購物廣場情況不同，位于山師附近的萬豪星光天地商鋪入駐情況略顯冷清。萬豪星光天地由誠基地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)，總建筑面積3萬平方米，前期規(guī)劃為24小時繁華不夜城，然而項目建成后卻沒有達(dá)到原來的預(yù)期，不少商鋪入駐不到1年便紛紛撤柜。萬豪星光天地商業(yè)區(qū)共4層，約有上千家商鋪，除了一樓有十幾家商戶，其余3層商鋪均大門緊鎖，屋內(nèi)沒有絲毫擺設(shè)。與周邊熱鬧的商區(qū)相比，這里空蕩、冷清。

實際上，在記者的采訪中，像萬豪國際這樣慘淡經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)項目還有不少，泉樂坊商業(yè)街三層建筑中，除了一樓臨街的商鋪還在營業(yè)外，部分商鋪已關(guān)門歇業(yè)，有些店鋪門上貼有“轉(zhuǎn)讓”、“清倉”等字樣;位于濟(jì)南歷山路南口的“泉城新時代”，也陷入經(jīng)營困局，店鋪大量空置，商鋪業(yè)主身陷收益困境。

商業(yè)發(fā)展應(yīng)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、購買力水平匹配

同屬濟(jì)南商業(yè)物業(yè)形態(tài)，大型商業(yè)綜合體與小型商鋪類項目之間為何會有如此大的差距，濟(jì)南真的需要這么多的商業(yè)項目嗎?

山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長、房產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授分析說，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡是根本原因。除此之外，各環(huán)節(jié)經(jīng)營不善也是導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)分布不均衡，存量增加的一大原因。如開發(fā)建設(shè)前期市場調(diào)查不夠;招商環(huán)節(jié)定位不準(zhǔn)確，經(jīng)營環(huán)節(jié)管理不善等。李教授說“城市商業(yè)規(guī)模的發(fā)展應(yīng)該與這個城市的整體經(jīng)濟(jì)、人口、購買力水平相匹配。”近幾年，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)速度較快，而城市居住人群人均購買力并沒有顯著提高。從長期來看，未來人口及消費(fèi)力的增長可以消化掉部分存量商業(yè);但在短期內(nèi)泡沫仍難“消化”。

對此，李教授建議商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)之初，應(yīng)首先做好項目的可行性研究，研究城市商業(yè)地產(chǎn)市場供需情況，在此基礎(chǔ)上避免項目的同質(zhì)化及過度開發(fā)。