土地問題早已成為中國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)報道，多位知情人士透露，關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)問題的通知很快就會出臺，這份文件將會明確對養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地供應(yīng)問題給予政策支持。
       上述消息源稱，國土資源部即將于近日出臺關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)的政策，這是對國務(wù)院去年9月發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》要求的首次回應(yīng)。
       實際上，在中國養(yǎng)老問題現(xiàn)實嚴峻，市場巨大。中國人口拐點來臨，是發(fā)展中國家中人口老齡化最嚴峻的國家，龐大的老年人群催生巨大市場，未來20年將是長期經(jīng)營性養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展時期。
四類開發(fā)機構(gòu)，兩種經(jīng)營模式
       目前國內(nèi)主要有傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商、保險資金、地方政府與慈善基金和外資機構(gòu)等四種養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)機構(gòu)，以遠郊或景區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)，嵌入老年配套服務(wù)。主要采取“銷售住宅+持有配套”和“長期持有”兩種運營模式，前者的盈利前期靠物業(yè)銷售，后期靠物業(yè)出租；后者的盈利前期靠會員卡銷售，后期靠物業(yè)出租和政府補貼。長城證券認為采取何種模式主要源于土地性質(zhì)的不同。
盈利途徑與能力
       養(yǎng)老地產(chǎn)盈利主要有三種途徑：賺土地的錢，以養(yǎng)老地產(chǎn)的名義獲取廉價土地，本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)；賺房子的錢，通過養(yǎng)老配套的完善，打造差異化形象和銷售賣點，提升物業(yè)價值；賺服務(wù)的錢，以養(yǎng)老服務(wù)和設(shè)施作為核心經(jīng)營收益，本質(zhì)上是養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)營。銷售策略的養(yǎng)老地產(chǎn)，盈利能力的彈性在于土地成本；以持有為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，投資回收期普遍在10~15年，年投資回報率8~10%。
險資或成主導(dǎo)
       養(yǎng)老地產(chǎn)長城證券認為更傾向于“類商業(yè)地產(chǎn)”，本質(zhì)是服務(wù)業(yè)，開發(fā)重點在于打造養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。展望未來的開發(fā)主導(dǎo)機構(gòu)，長城證券認為險資是養(yǎng)老地產(chǎn)的天然結(jié)合物，長期投資模式滿足投資回報長期和穩(wěn)定性的需求，更有可能對接整個養(yǎng)老保險體系；傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商有效路徑是整合養(yǎng)老服務(wù)資源或與專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)商合作；專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)提供商依靠整合養(yǎng)老服務(wù)和機構(gòu)資源，以輕資產(chǎn)運營方式復(fù)制模式和輸出管理，塑造養(yǎng)老服務(wù)品牌。