某上市房企副總裁說，旗下多個剛需、改善型項目3月銷售情況較為清淡，而4月以來的情況比3月還要差，“目前各公司都在醞釀5月怎么推盤，預計此前價格在高位的樓盤5月價格不下調(diào)10%是啟動不了的。”
樓市持續(xù)低迷之下，上海也開始有開發(fā)商采取“動作”，其中包括降低首付比例和降價。
首付20%
       位于嘉定南翔的一剛需改善項目于上周日開盤，在付款方式上采取了少見的靈活做法。據(jù)樓盤銷售人員介紹，購房客戶不管是首套房還是二套房，首付均只需要20%，此后3個月內(nèi)再付10%，對于首套房需要貸款的客戶，剩余70%的按揭貸款到賬時間由原來的3個月延長至一年，“只要一年內(nèi)全款到賬都行。”
       對于二套房需要貸款的客戶，在先首付20%，3個月內(nèi)再付10%之后，剩余40%的首付款在辦按揭貸款之前到賬就行，而30%的銀行按揭貸款到賬時間也放寬到一年。
       “我們是帶裝修三房房源，均價2.1萬元/平方米，20日當天開盤，160多套房子幾小時內(nèi)就賣完了。”該銷售人員說，目前他們樓盤的公寓房源還剩下最后54套，將于本周末推出，價格不變，付款方式上仍將采用上述做法，“這次的房源量不多，我們收籌較少，很多上次沒買到的客戶都認籌了。”
       該銷售人員說，樓盤的公寓房源量相對較少，開發(fā)商先不著急回籠資金，想把品牌打響，為下面比重較大的別墅房源銷售做鋪墊。“我們曾在去年12月開過一次盤，當時的價格和現(xiàn)在差不多，我們沒怎么多漲價。”
       據(jù)開發(fā)商披露的數(shù)據(jù)，上述嘉定南翔剛需改善項目4月20日原推售100個單位，后臨時加推50個單位，全數(shù)150個單位售清，套現(xiàn)3億元。
       異曲同工，位于徐匯濱江的一中高端樓盤直接選擇降價。據(jù)參與該樓盤分銷的某中介負責人介紹，此次推出30多套特價房源，均價從原來的6.5萬-7萬元/平方米下調(diào)到5.1萬-5.5萬元/平方米，單價最低的4.6萬元，最高的6.3萬元，房型為兩房至四房，“這一價格即便較周邊二手房，也低了7000-10000元/平方米。”該負責人說，這批房源系整個樓盤位置最差的一棟，去年曾抵給基金公司獲取一筆現(xiàn)金流，現(xiàn)在又從基金公司購回轉賣，“今年1-3月，該樓盤一套房子也沒賣出去，是此次降價幅度較大的主要原因。去年賣出去的房源也大多是通過促銷取得的。”由于分銷合同要到本周四才正式啟動，所以目前客戶都處于帶看階段，“帶看量很大，估計這30多套房子一周內(nèi)賣掉大半沒問題。”
       昨日下午，該樓盤售樓處人員稱，此次推出的特價房源系原先購房的老客戶想要轉手，“原價在7萬元/平方米，優(yōu)惠后的價格現(xiàn)場面談，電話里不報價。”
       有中介業(yè)務員稱，售樓處之所以稱該批房源系老客戶轉手，主要是考慮到怕前期購房業(yè)主得知降價而心里不舒服，“購房合同都是和開發(fā)商簽的。”
       對上述兩樓盤的做法，嘉定某剛需樓盤開發(fā)商稱，此次并非前述嘉定剛需項目第一次賣公寓房，“去年他們曾推出過一批，當時的單價在1.9萬-2萬元，這次的價格其實還是有上漲的。”該開發(fā)商說，該樓盤說是不急于回籠資金，其實仍舊是急于回籠資金的做法。“關于余款一年內(nèi)到賬的要求，是開發(fā)商基于對信貸政策走勢的判斷，難道信貸政策一年內(nèi)都這么緊嗎？！”
       關于前述徐匯濱江中高端樓盤特價房打折銷售的做法，該開發(fā)商稱，該樓盤開發(fā)商作為上市公司有業(yè)績壓力，同時屢屢傳出資金鏈緊張，因此其降價打折銷售系個案。
機構喊“倒春寒”
       個案之說，有數(shù)據(jù)為證。金豐易居&佑威數(shù)據(jù)顯示，上周（4月14日-4月20日）上海市商品住宅成交面積為18.35萬平方米，比前周上漲24.98%；商品住宅成交均價為25822元/平方米，比前周下跌4.85%；商品住宅新增供應面積為17.22萬平方米，比前周下跌0.06%。目前，上海100平方米以下的商品公寓總體上依然顯示供應偏緊。
       不過，數(shù)據(jù)同時顯示，截至4月20日，4月前20個交易日一手住宅僅成交了47.81萬平方米，全月成交量低于3月的概率較大，今年4月很可能形成“倒春寒”。
       另據(jù)德佑地產(chǎn)統(tǒng)計，4月前20天新增供應量僅為44.71萬平方米，比3月同期下跌32.88%；4月前20天的成交均價為25315元/平方米，比3月同期下跌12.69%。
       佑威機構執(zhí)行董事黃志堅指出，進入4月后，樓市日均成交量僅為2.39萬平方米，平均7天的成交量僅為16.73萬平方米，這表明，在一季度成交總體偏冷的基礎上，4月的成交或繼續(xù)偏冷。黃志堅提醒，從新增供應量來看，商品住宅連續(xù)4周的周均新增供應水平僅14.91萬平方米，比年化周均水平低了36.28%。近期新增供應的低水平不僅影響了成交量，也顯得異常，或反映了開發(fā)商的觀望情緒。
       德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟認為，2014年以來，僅有3月最后一周全市商品住宅成交量是明顯突破20萬平方米，樓市成交依舊低迷，如果后期成交量無法提升的話，開發(fā)商資金鏈必然會面臨重大考驗，后期房價下行的壓力也將會必然呈現(xiàn)。
房企稱仍看好后市
       某上市房企副總裁說，他們公司旗下多個剛需、改善型項目3月銷售情況較為清淡，而4月以來的情況比3月還要差，“目前各公司都在醞釀5月怎么推盤，價格怎么做調(diào)整，預計此前價格在高位的樓盤5月價格不下調(diào)10%是啟動不了的，一些新盤可能會率先進行價格調(diào)整。”
       該副總裁說，4月他們公司以及旗下的項目，也和許多公司一樣目前處于觀望時期，停止了大體量的推盤，目前公司資金鏈情況還可以。不過從中長期看，市場還是偏樂觀的，目前土地市場的價格也還是處于高位，如果現(xiàn)在率先降價，會損失利潤，“最好是別家公司先降價試試。”
       該副總裁表示，4月以來成交量低迷，首先肯定是由于供應量少的原因造成的，“目前開發(fā)商的推盤動力都不強，也沒有什么大的促銷、推廣，價格更沒有什么松動。預計4月的成交量會比3月略差，不會像3月那樣在月底出現(xiàn)大幅翹尾。”該副總裁說，目前市場處于僵持狀態(tài)，買房人觀望，開發(fā)商也觀望。同時目前貨幣政策壓力較大，銀行個人房貸按揭、開發(fā)貸都比較緊，預計下一步樓市可能會松動價格，不排除一些開發(fā)商在局部區(qū)域下調(diào)價格預期，換取去化率。
       該副總裁認為，目前新增供應量偏少的狀態(tài)不可能持久，因為開發(fā)商總是要把房子拿出來賣。接下來樓市供應量還是會有所增加，但價格已經(jīng)漲不動了，“雖然一些樓盤推盤時的報價較此前有常規(guī)幅度的上調(diào)，但并沒有成交量的支持。”不過在基本面上，上海的市場是沒有問題的，由于政府不會再像以前那樣采取行政手段進行調(diào)控，今年市場的基本面主要還是供求環(huán)境，從中長期看，開發(fā)商對后市是看好的。
       該副總裁說，雖然上海去年土地供應量較大，未來上海市場供應量應該還是不錯的，但并不會像有些城市出現(xiàn)嚴重供大于求的情況。“在價格上漲乏力、成交低迷的情況下，未來開發(fā)商會出現(xiàn)分化，有的開發(fā)商仍然看好后市，加上拿地成本較高，所以價格會維持不動，有的資金鏈趨緊的開發(fā)商會松動價格，換取銷量。預計到了5月樓市價格會出現(xiàn)一些松動。”
       某港資房企負責人的看法是，4月以來樓市成交低迷，主要是市場預期出了問題，導致買房人開始觀望，開發(fā)商方面也隨即謹慎起來。同時，去年市場較好，從而透支了一部分購買力，今年以來信貸政策趨緊也是原因之一。“預計4月全月成交量會比較慘淡，3月的翹尾行情不會在4月再次出現(xiàn)，因為3月上半月一些購房者在等兩會后的政策，當兩會結束沒有政策出臺的情況下，才開始集中入市。而4月不存在這個因素。”
       關于接下來上海樓市會不會出現(xiàn)降價，該負責人說，一般市場出現(xiàn)3個月左右的僵持，才會引發(fā)價格上的調(diào)整，上海樓市價格即便出現(xiàn)松動也不會在上半年出現(xiàn)，開發(fā)商會等到下半年結合宏觀經(jīng)濟走勢、政策再做選擇。“我們旗下的項目4月沒有什么推盤動作，主要是工程進度達不到預售標準，我們在閔行的一個剛需項目目前處于尾盤銷售，一個月的成交量在二三十套，這與去年一個月100多套的成交量不可同日而語，當然成交量較低也與這個項目是尾盤有關。”
       某外資房企總經(jīng)理表示，臨近五一房展會，一些樓盤原本就會推出一些促銷來帶動銷售，近期市場低迷，接下來促銷的樓盤數(shù)量可能會多一些。