1日發(fā)布4月份百城價格指數(shù)，數(shù)據(jù)顯示，全國100個城市(新建)住宅平均價格為11013元/平方米，環(huán)比上漲0.10%，是2012年6月以來連續(xù)第23個月環(huán)比上漲，漲幅較上月縮小0.28個百分點。雖然住宅平均價格繼續(xù)上漲，但同比環(huán)比漲幅均連續(xù)4個月縮小，上漲城市個數(shù)明顯減少，下跌城市個數(shù)明顯增加。
上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉接受經(jīng)濟導(dǎo)報記者采訪時表示，一季度，宏觀經(jīng)濟增速下行，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)欠佳，進(jìn)入4月，市場情況未明顯好轉(zhuǎn)。隨著不同城市的房地產(chǎn)市場走勢分化，部分城市對現(xiàn)行政策有所放松。
山東樣本8漲3跌
從漲跌城市個數(shù)看，55個城市環(huán)比上漲，45個城市環(huán)比下跌。與3月相比，4月價格上漲的城市數(shù)量減少8個。同比來看，全國100個城市住宅均價與去年同月相比上漲9.06%，漲幅較上月縮小0.98個百分點，為連續(xù)第4個月縮小。按中位數(shù)計算，全國100個城市(新建)住宅價格中位數(shù)為7285元/平方米，環(huán)比上月上漲0.14%。
分析認(rèn)為，開發(fā)房企迫于資金回款和去化壓力，平價開盤、打折促銷等“以價換量”現(xiàn)象增多;但購房者對后市降價預(yù)期繼續(xù)升溫，進(jìn)一步觀望并放緩入市，多數(shù)住宅項目開盤去化情況并不樂觀。在政策不穩(wěn)、信貸收緊、市場觀望等多方因素影響下，4月房地產(chǎn)市場表現(xiàn)“旺季不旺”，全國住宅均價與3月基本持平，房價下跌城市數(shù)量明顯增多。
導(dǎo)報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在入選的11個山東樣本中，包括德州和濟南在內(nèi)的8個城市上漲，其中漲幅最高的是德州，環(huán)比上漲0.38%，青島、菏澤和濰坊3個城市下跌，其中濰坊以跌1.56%位居山東板塊最后一位，在總排名中位居第93位。
就在上述報告發(fā)布前幾天，天津市與南寧市限購政策發(fā)生變化：天津濱海新區(qū)將實施差別化限購政策，只要濱海新區(qū)范圍內(nèi)無房，即可在新區(qū)購房;而南寧市房管局發(fā)文稱：從今年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭，可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。這是首批地方政府明確提出放松樓市限購的政策。
松綁令或?qū)㈩l出
張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟下行，同時房地產(chǎn)市場表現(xiàn)欠佳，這樣的疊加因素也為南寧、天津等部分城市樓市調(diào)控政策定向?qū)捤商峁┝宿D(zhuǎn)換空間。在接下來一段時間，預(yù)計將有一批類似于天津、南寧的二三線城市出臺定向放松限購的相關(guān)措施。
他認(rèn)為，從天津、南寧兩地限購政策調(diào)整特征來看，兩者均是從區(qū)域的角度適度調(diào)整并放松限購政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，擴大符合購房資格的群體范圍。“總體來看，擴大了城市與區(qū)域的市場需求覆蓋范圍，有助于城市與區(qū)域市場放量成交，適度改變這些城市或區(qū)域房地產(chǎn)市場2014年年初以來下滑的局面。”張宏偉說。
與天津和南寧不同的是，無錫打響了通過戶籍改革側(cè)面突破限購的第一槍。4月22日，無錫戶籍新政正式出臺。
張宏偉認(rèn)為，在無錫市限購限貸沒有可能直接放松的市場背景下，通過放松戶籍制度從側(cè)面突破“限購”，成為無錫市樓市調(diào)控政策短期微調(diào)，刺激房地產(chǎn)市場放量與城市化進(jìn)程的非常重要手段。“有條件地定向?qū)捤蛇@類人群的住房購買資格或許成為未來政策的趨勢，這或許會成為側(cè)面突破限購的方法之一。”他說。
濟南難現(xiàn)大幅降價
在山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、導(dǎo)報特約評論員李鐵崗看來，濟南房價一直呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升狀態(tài)，沒有出現(xiàn)大起大落，其在調(diào)整時也不會出現(xiàn)較大幅度下滑。
“去年濟南土地成交總價前十的項目中，8宗居住用地中的7宗已經(jīng)進(jìn)入或即將進(jìn)入市場。供應(yīng)大幅增加，而需求卻仍然處于一種被‘綁著’的狀態(tài)，勢必帶來市場存量房進(jìn)一步增加，房企的壓力逐步加大。”百居安總經(jīng)理熊良頂認(rèn)為，在當(dāng)前的市場氛圍下，需求無法進(jìn)一步擴大。
隨著銷售壓力不斷增加，部分對資金要求較為迫切的開發(fā)商會在價格上逐步“讓步”，尤其是在供應(yīng)量較大的濟南西站片區(qū)和東部等區(qū)域，可能會出現(xiàn)“價格戰(zhàn)”;有的開發(fā)商會直接做出降價行為，賣方的分化將進(jìn)一步加劇。由于濟南市場沒有出現(xiàn)普遍滯銷和斷崖式下跌，因此，多數(shù)樓盤的房價在一段時期內(nèi)不會出現(xiàn)大幅下調(diào)。
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