北京，曾被很多人認(rèn)為是中國(guó)樓市最后的“堡壘”。然而，在這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中，這座看起來(lái)堅(jiān)不可摧的“堡壘”似乎有些搖搖欲墜。

 

最先感受到這種變化的，是北京的十幾萬(wàn)房產(chǎn)中介人員。“兩個(gè)月了，我一套房子也沒(méi)賣出去。”5月6日，朝陽(yáng)區(qū)一家厚澤地產(chǎn)門(mén)店的置業(yè)顧問(wèn)王雅帥這樣告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。本報(bào)記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，北京的二手房房?jī)r(jià)自城中心向外，呈階梯式降價(jià)的態(tài)勢(shì)，個(gè)別高端房源降價(jià)甚至以百萬(wàn)元計(jì)。 

 

和二手房市場(chǎng)比起來(lái)，北京的新房市場(chǎng)要“淡定”很多，雖然降價(jià)的個(gè)案有所增加，但整體價(jià)格依然保持穩(wěn)定。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)正悄然發(fā)生變化，盡管在售樓盤(pán)的價(jià)格基本沒(méi)變，但即將開(kāi)盤(pán)的新盤(pán)價(jià)格卻比較“低調(diào)”，土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了降溫的跡象。

 

雖然樓市情況不容樂(lè)觀，但接受本報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，短期內(nèi)北京限購(gòu)限貸的政策不太可能會(huì)放松。北京住建委房屋市場(chǎng)管理處的一位負(fù)責(zé)人也表示：“暫時(shí)不會(huì)出臺(tái)新措施。”然而，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，北京樓市政策的調(diào)整恐怕不可避免。“如果政策還是保持目前這種緊張的態(tài)勢(shì)，再加上自住型商品房不斷上市，北京的房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)加速下滑。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。

 

二手房市場(chǎng)“淪陷”

 

在北京朝陽(yáng)區(qū)雙井橋附近的一個(gè)路口，王雅帥和另外兩名西裝革履的置業(yè)顧問(wèn)期待地看著每一位路過(guò)的行人。在看到本報(bào)記者的第一眼，王雅帥就箭步?jīng)_上來(lái)。“請(qǐng)問(wèn)您是租房還是買(mǎi)房？我們這里房源很多。”不等記者答話，他又補(bǔ)充道：“價(jià)格您不用擔(dān)心，下降幅度很大。”

 

進(jìn)電梯時(shí)，王雅帥將其名片遞給本報(bào)記者。在前往其辦公室索取資料時(shí)，王雅帥再次遞上名片。在揮手告別之際，這個(gè)小伙子又抓住機(jī)會(huì)遞了一張。

 

王雅帥告訴本報(bào)記者，不僅他自己兩個(gè)月來(lái)沒(méi)有賣房的業(yè)績(jī)，在他周圍的十幾個(gè)同事里，一個(gè)月能賣出去一套就算很不錯(cuò)的了。

 

本報(bào)記者從一家中介公司內(nèi)部人員處獲得的業(yè)務(wù)線情況內(nèi)部通稿顯示，目前的北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，“層出不窮的低價(jià)房讓客戶的心理價(jià)位不斷變低，觀望情緒更濃。”同一區(qū)域內(nèi)的門(mén)店上交的統(tǒng)計(jì)表明，“看來(lái)看去就那些客戶，只不過(guò)在來(lái)回看。”而業(yè)主現(xiàn)階段的配合度就比較高，而且會(huì)主動(dòng)降價(jià)。其中，一手業(yè)主的降價(jià)幅度比較大，而二手業(yè)主降價(jià)幅度相對(duì)較小。

 

中原地產(chǎn)研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，“五一”三天小長(zhǎng)假期間，北京的二手房成交量?jī)H為31套，相比于去年同期的172套和前年同期的347套，下滑幅度驚人，是歷年來(lái)“五一”小長(zhǎng)假的歷史低點(diǎn)。

 

本報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，除了學(xué)區(qū)房的價(jià)格依舊堅(jiān)挺外，北京各個(gè)地區(qū)的二手房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)了一定程度地下滑。就目前來(lái)看，整體下降幅度還屬有限，尤其是普通住宅。相比之下，高端住宅的下降幅度更大，再加上其總價(jià)高，所以動(dòng)輒出現(xiàn)上百萬(wàn)元的降價(jià)。比如，東三環(huán)雙井合生國(guó)際的一套137平方米三居原價(jià)720萬(wàn)元，現(xiàn)在600萬(wàn)元急售，直降120多萬(wàn)元，但卻無(wú)人問(wèn)津。

 

開(kāi)發(fā)商心態(tài)生變

 

和二手房相比，北京新房的價(jià)格看起來(lái)要堅(jiān)挺很多。但在“五一”小長(zhǎng)假期間，新房的成交量也同樣下滑明顯，根據(jù)中原地產(chǎn)研究部提供的數(shù)據(jù)，其成交套數(shù)僅為169套，跟去年同期的803套相比大降約八成。而且在4月入市的31個(gè)項(xiàng)目中，當(dāng)月銷售超過(guò)五成的項(xiàng)目?jī)H7個(gè)，至于“日光盤(pán)”則一個(gè)也沒(méi)有。

 

本報(bào)記者致電幾位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的高管，但對(duì)方均表示不方便發(fā)表意見(jiàn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前正是樓市博弈的微妙時(shí)刻，開(kāi)發(fā)商對(duì)此比較敏感。此前，網(wǎng)上曾流傳一份北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶的內(nèi)部演講速記稿，這份速記稿對(duì)目前房地產(chǎn)的形勢(shì)作出了比較悲觀的判斷。不過(guò)，北京萬(wàn)科的內(nèi)部人士隨后稱該速記稿中“有一些內(nèi)容不實(shí)”。

 

不管這份速記稿的真假如何，開(kāi)發(fā)商整體對(duì)北京樓市的判斷更加謹(jǐn)慎已是不爭(zhēng)的事實(shí)。在剛剛過(guò)去的4月份，一些樓盤(pán)紛紛采取平價(jià)入市跑量的策略也反映了這一點(diǎn)。

 

房山區(qū)是4月剛需項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)比較集中的區(qū)域，共有來(lái)自8大房企的9個(gè)項(xiàng)目集中推盤(pán)。其中，售價(jià)最高的項(xiàng)目為24000元/平米，而最低售價(jià)已經(jīng)達(dá)到14000元/平米。不難看出，比起去年曾經(jīng)一度高達(dá)25000-28000元/平米的區(qū)域房?jī)r(jià)水平，開(kāi)發(fā)商對(duì)房山的整體價(jià)格預(yù)期已經(jīng)明顯放低。

 

而進(jìn)入5月，擬入市的新盤(pán)依然“低調(diào)”。房山天恒樂(lè)活城D5項(xiàng)目將于5月底開(kāi)盤(pán)，該樓盤(pán)的一位銷售人員向本報(bào)記者保證，“開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格絕對(duì)不會(huì)高于周邊項(xiàng)目的平均價(jià)格。”此外，購(gòu)房者還能享受繳5000元定金抵20000元房款及從繳定金之日到開(kāi)盤(pán)當(dāng)天每天減500元的優(yōu)惠。在中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島售樓處，一位售樓員同樣保證，新項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)不會(huì)比上一期的每平米26000元高太多。“最多最多27000元一平米。”他說(shuō)。

 

除了新盤(pán)定價(jià)更低外，開(kāi)發(fā)商在拿地上也更加理性。盡管4月北京土地市場(chǎng)井噴，土地成交金額高達(dá)303億元，環(huán)比、同比分別大漲133%、346%，但這主要應(yīng)歸功于北京市政府加大了推地的強(qiáng)度和密度。郭毅認(rèn)為，4月的土地成交價(jià)格已經(jīng)有所回落，除了個(gè)別熱點(diǎn)區(qū)域的價(jià)格較高和個(gè)別開(kāi)發(fā)商拿地比較激進(jìn)外，整體而言，開(kāi)發(fā)商在拿地方面已經(jīng)開(kāi)始變得比較冷靜了。

 

但郭毅認(rèn)為，二手房市場(chǎng)目前的情況一定會(huì)很快傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)，新建住宅的價(jià)格接下來(lái)也將會(huì)明顯下降。

 

放松調(diào)控暫時(shí)無(wú)望

 

雖然二手房和新房市場(chǎng)的情況都不容樂(lè)觀，但前述北京住建委房屋市場(chǎng)管理處的負(fù)責(zé)人表示只會(huì)“密切關(guān)注”，而不會(huì)出臺(tái)新政。

 

眼下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情持續(xù)低迷。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度，全國(guó)30個(gè)主要城市中有28個(gè)城市成交面積同比下滑，其中北京下滑幅度最大，高達(dá)55.18%。4月，44個(gè)主要城市累計(jì)成交面積同比跌幅近兩成，處于歷史較低水平。

 

自4月以來(lái)，除了被辟謠的福建“閩十條”之外，還有杭州蕭山、江蘇無(wú)錫、廣西南寧、天津?yàn)I海、安徽銅陵等地先后傳出救市的消息。不過(guò)，本報(bào)記者采訪到的業(yè)內(nèi)專家均認(rèn)為，北京短期內(nèi)不會(huì)松綁樓市調(diào)控。“現(xiàn)在北京還不具備‘救市’的條件。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓也認(rèn)為，北京樓市具有風(fēng)向標(biāo)的示范意義，在房?jī)r(jià)還沒(méi)有明顯下降的情況下，其樓市調(diào)控政策在短期內(nèi)沒(méi)有調(diào)整的余地。不過(guò)，他同時(shí)還指出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，北京樓市政策調(diào)整是大趨勢(shì)。

 

根據(jù)北京市住建委最新公布的數(shù)據(jù)，截至4月21日，北京新建住宅庫(kù)存為67212套，相比2月18日庫(kù)存最低點(diǎn)55227套，上漲了超過(guò)1萬(wàn)套。中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，2013年北京每平米2萬(wàn)元左右的剛需項(xiàng)目供需比基本是1:4，但目前看已經(jīng)逐漸降低到1:2。而隨著自住型商品房的大舉入市，這一項(xiàng)供需比還會(huì)繼續(xù)上升，并有可能逆轉(zhuǎn)。

 

目前北京入市的自住型商品房項(xiàng)目有8個(gè)，總供應(yīng)量為14700套住房。據(jù)郭毅介紹，按照規(guī)劃，今年下半年還將有四五萬(wàn)套自住型商品房上市，將會(huì)進(jìn)一步分流剛需人群，屆時(shí)市場(chǎng)的壓力才會(huì)真正呈現(xiàn)出來(lái)。

 

“就目前來(lái)看，政策松綁的可能性幾乎不存在，但這種事情誰(shuí)又說(shuō)得準(zhǔn)？”張大偉說(shuō)。