深圳加入降價(jià)陣營(yíng) 一線城市不再是“避風(fēng)港”

自北京、上海和廣州出現(xiàn)樓盤降價(jià)后，深圳也有多個(gè)樓盤加入降價(jià)隊(duì)伍。

4月份杭州降價(jià)，房地產(chǎn)業(yè)界還有聲音說(shuō)是個(gè)別現(xiàn)象；但自杭州之后，多個(gè)二三線城市傳出打折降價(jià)的消息，“分期首付”、“零首付”等方式被多個(gè)開發(fā)商無(wú)奈啟用。自4月中旬以來(lái)，被市場(chǎng)普遍看作與降價(jià)絕緣的一線城市，也難擋淪陷之勢(shì)，出現(xiàn)了集體性下滑。

多個(gè)接受記者采訪的開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士指出，此輪下滑是非政策因素導(dǎo)致的蕭條和下跌，是真正的市場(chǎng)因素即供需關(guān)系在起作用，這也將導(dǎo)致絕大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)難以快速回暖。

一線城市房?jī)r(jià)“失守”

此輪一線城市的房?jī)r(jià)“失守”是從北京先開始的，比如北京的萬(wàn)科橙項(xiàng)目，雖然受到政府的限價(jià)壓力做出的決策，但還是對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了影響。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京4月純商品住宅成交4258套，比3月同期下降18.4%，比去年4月份下降18.1%。成交均價(jià)出現(xiàn)明顯下調(diào)。

進(jìn)入5月，位于通州的東亞·印象臺(tái)湖將二期住宅入市價(jià)格從預(yù)期的2.6萬(wàn)元/平方米調(diào)整為2.2萬(wàn)元/平方米起；通州K2清水灣特價(jià)房直降3成銷售，其他位于昌平、大興、亦莊的新盤也出現(xiàn)調(diào)價(jià)。

廣州也是出現(xiàn)降價(jià)較早的一線城市。早在3、4月份，時(shí)代地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等旗下項(xiàng)目就推出優(yōu)惠促銷，幅度大約在5%-10%之間。

在上海，目前已有約10個(gè)樓盤相繼拿出特價(jià)房來(lái)銷售。

前幾輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最先反應(yīng)的深圳此次似乎押后，直至5月份，深圳才開始出現(xiàn)明顯的樓盤降價(jià)，記者調(diào)查顯示，4月底至今深圳保利生態(tài)域、昊海君悅、遠(yuǎn)洋新干線、寶能悅瀾山、鵬達(dá)摩爾城等項(xiàng)目出現(xiàn)降價(jià)，降價(jià)幅度從11%-29%不等。

降價(jià)負(fù)效應(yīng)也隨之出現(xiàn)。位于深圳西鄉(xiāng)的富通V都會(huì)每平方米由2.2萬(wàn)元降到2萬(wàn)元左右，引發(fā)業(yè)主維權(quán)。

美聯(lián)物業(yè)研究總監(jiān)徐楓指出，深圳二手房已先于新房明顯調(diào)價(jià)。“從2013年7月到現(xiàn)在，部分信心不足的業(yè)主報(bào)價(jià)開始松動(dòng)，進(jìn)而使得成交價(jià)格有所下調(diào)。”

此外，深圳目前也在籌備不動(dòng)產(chǎn)登記政策。徐楓表示，在這種情況下，名下物業(yè)比較多的敏感階層會(huì)將多余的房源過(guò)戶給親友，或者拿出來(lái)賣掉，轉(zhuǎn)而投資貴金屬，或者移民。

美聯(lián)物業(yè)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年五一假期，深圳一手住宅僅成交49套，同比大跌63.16%，成交均價(jià)22770元/平方米，同比下跌12.61%。二手房市場(chǎng)成交758套，環(huán)比下跌24.8%。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，今年五一北京的成交數(shù)據(jù)創(chuàng)下6年來(lái)新低。二手房掛牌價(jià)已全面下降，成交仍處于僵滯狀態(tài)，觀望是整個(gè)市場(chǎng)的共同情緒。

避險(xiǎn)功能失靈，地王承壓

過(guò)去兩三年，國(guó)內(nèi)主流房企紛紛回歸一線城市，2013年更在一線及重點(diǎn)二線城市拿下20余個(gè)地王，他們認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，利潤(rùn)豐厚，拿地之后開發(fā)不會(huì)有太大問(wèn)題。

“任何市場(chǎng)都存在下跌的可能。”徐楓說(shuō)，一線城市相對(duì)來(lái)說(shuō)需求面比較堅(jiān)挺，但不代表沒(méi)有起伏，“現(xiàn)在的下跌也不是第一次發(fā)生，在2008年、2011年，一線城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)過(guò)下跌現(xiàn)象。”

這首先源于一線城市房?jī)r(jià)過(guò)去幾年的畸形飆漲，已完全透支。易居(中國(guó))控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱指出，自2009年至今的過(guò)去5年中，除2011年幾個(gè)月的短暫調(diào)整外，北京房?jī)r(jià)一路攀升。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，北京商品住宅房?jī)r(jià)2009年1月到2014年3月漲幅高達(dá)169.26%，其間2011年2月到2012年2月曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)一輪調(diào)整，但之后房?jī)r(jià)迅速收復(fù)失地并攀至新高，給北京購(gòu)房者打上強(qiáng)心劑，認(rèn)為北京樓市就是一個(gè)不敗的神話。

丁祖昱表示，這種不敗的神話必須建立在整體房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的基礎(chǔ)上，一旦出現(xiàn)個(gè)別縫隙，將對(duì)市場(chǎng)信心產(chǎn)生致命的影響。在他看來(lái)，北京亦莊等遠(yuǎn)郊剛需盤和中心城區(qū)高價(jià)二手房的調(diào)價(jià)，已經(jīng)打破整體市場(chǎng)鐵板一塊的格局，短期內(nèi)有可能出現(xiàn)這兩個(gè)市場(chǎng)的“多米諾”效應(yīng)。

徐楓也指出，一線城市的房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)這幾年的上漲，其絕對(duì)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了工薪階層的收入水平。2010年以來(lái)，國(guó)家已對(duì)商品住宅投資采取了抑制措施，買房投資的利潤(rùn)率被大大攤薄了。

而信貸因素的影響是致命的。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前信貸比較緊，一線城市的需求很難入市；社會(huì)融資成本上升疊加經(jīng)濟(jì)下行，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域擔(dān)憂升溫，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道明顯收窄，來(lái)自購(gòu)房者的首付和按揭貸款也大大減少。

丁祖昱等人士指出，由于過(guò)去兩年一線城市地價(jià)被推高，拿地后開發(fā)商只能做豪宅，而在一線城市，總價(jià)千萬(wàn)級(jí)以上的豪宅需求相對(duì)穩(wěn)定，這意味著隨著供應(yīng)量的加大，豪宅項(xiàng)目去化將成為難題。

如果不做豪宅，高昂的土地成本也會(huì)吞噬掉開發(fā)商更多的利潤(rùn)，甚至?xí)潛p。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至4月，一線城市平均居住類地價(jià)已突破1.1萬(wàn)元/平方米，與2013年同期的6760元相比上漲了64.1%，中原認(rèn)為這種高昂的地價(jià)已經(jīng)在醞釀風(fēng)險(xiǎn)。

萬(wàn)科總裁郁亮指出，過(guò)去幾年萬(wàn)科拿地仍然秉持均衡的策略，沒(méi)有在一線過(guò)多拿地，去年北京多個(gè)地王萬(wàn)科一個(gè)都沒(méi)拿。這也是萬(wàn)科始終把防范風(fēng)險(xiǎn)放在首位的表現(xiàn)之一。

供需改變：“淺V”形調(diào)整？

一線城市面臨的下滑背后，是樓市的供需格局已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。

4月26日，嘉實(shí)地產(chǎn)基金證實(shí)正在退出內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。而其操盤手任榮以不研究政策只關(guān)注供求關(guān)系，以及注重風(fēng)險(xiǎn)著稱，其退出中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)，證明此次樓市下滑“是市場(chǎng)本身出現(xiàn)調(diào)整，而非完全由調(diào)控政策導(dǎo)致”。

4月30日網(wǎng)傳萬(wàn)科執(zhí)行副總裁毛大慶的內(nèi)部講話也指出，今年以來(lái)的樓市蕭條是非政策性的，可能持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。

從供求關(guān)系來(lái)看，丁祖昱認(rèn)為，之前北京房?jī)r(jià)一路上升主要是供不應(yīng)求，諸多政策限制了商品住宅的供應(yīng)量和土地出讓量，人為造成了供不應(yīng)求。而今年3月份之后新增供應(yīng)快速增長(zhǎng)，3月新增房源8544套，4月新增9221套，而4月成交僅3992套，供求比達(dá)2.31：1，供不應(yīng)求神話也一夜破滅。

自住商品房則是壓垮北京房?jī)r(jià)的最后一根稻草。今年1月以來(lái)已上市的自住商品房達(dá)2萬(wàn)套，按之前的計(jì)劃今年下半年還將有3萬(wàn)套左右。這個(gè)對(duì)剛需購(gòu)房者的影響是根本性的，致使其對(duì)商品房市場(chǎng)陷入長(zhǎng)久的觀望。

徐楓認(rèn)為，目前的降價(jià)只是一個(gè)盤整的階段，不會(huì)出現(xiàn)持續(xù)性下跌。“這是一個(gè)‘淺V’形的降價(jià)，不會(huì)是‘斷崖式’、‘跳水式’的變化。”促使房?jī)r(jià)深度下跌的機(jī)制包括整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)轉(zhuǎn)負(fù)、存量嚴(yán)重過(guò)剩，目前均未出現(xiàn)。以深圳為例，目前一手房存量6萬(wàn)多套，在過(guò)往歷史中處于中間位置，供應(yīng)和需求還處于相對(duì)平衡的狀態(tài)。

從過(guò)去10年的發(fā)展來(lái)看，中國(guó)內(nèi)地房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲數(shù)倍。但張大偉指出，如果從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，它都是以兩三年為一個(gè)小周期在變化，上漲一兩年后會(huì)有一個(gè)小幅下調(diào)，如2003年、2005年、2008年、2011年的小幅下跌。他預(yù)測(cè)，此輪調(diào)整，一線城市房?jī)r(jià)的調(diào)整幅度相對(duì)會(huì)低一些，經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的調(diào)整之后，會(huì)逐漸恢復(fù)平穩(wěn)或上漲。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)桑豫峰指出，如果沒(méi)有外力的干預(yù)，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入一場(chǎng)中等程度的調(diào)整，是大概率事件。但是，也不必將這種源于市場(chǎng)因素的調(diào)整夸張為崩潰，它最多是類似于2011年那種程度的調(diào)整。