繼成色黯淡的“金三銀四”后，“五一”小長(zhǎng)假的樓市表現(xiàn)也并未提高市場(chǎng)信心。
統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)54城“五一”期間住宅總簽約套數(shù)9887套，同比去年下降幅度達(dá)32.5%，其中一線城市假期三天合計(jì)簽約1046套，同比下降40%。但相對(duì)北京、上海及深圳的成交下降幅度，廣州樓市五一表現(xiàn)卻顯得不溫不火。
根據(jù)廣州陽(yáng)光家緣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月1日-3日，廣州全市十一區(qū)共網(wǎng)簽404套一手住宅，同比上漲6.8%，網(wǎng)簽均價(jià)14015元/平米，同比下降7.9%，量漲價(jià)微跌。
然而，在“五一”成交平穩(wěn)表現(xiàn)的背后，剛需靠促銷撐市、高端面臨啞火卻似乎成為廣州樓市的整體特點(diǎn)。有分析指出，盡管廣州樓市尚未出現(xiàn)大范圍降價(jià)，但政策的持續(xù)、觀望情緒的加重和偏緊的房貸政策都將讓房企在二、三季度面臨更大的降價(jià)壓力。
剛需促銷與豪宅空窗
“五一”期間，雖然不見大幅降價(jià)，但廣州不少樓盤紛紛采取包括分期首付、特價(jià)優(yōu)惠等種種促銷手段。萬科廣州旗下四盤便是促銷走量的發(fā)起者之一。
據(jù)了解，黃金周期間，萬科廣州在售四個(gè)樓盤萬科峯境、萬科東薈城、萬科歐泊及萬科蘭喬圣菲都推出特惠單位。其中，位于蘿崗的萬科東薈城“五一”特價(jià)單位均價(jià)為14000-15000元/平，較此前的16000-17000元/平便宜近2000元。
今年以來網(wǎng)簽均價(jià)20000-21000元/平的番禺萬科歐泊則以16000-18000元/平的價(jià)格推售特惠單位，而位于白云新城的高端項(xiàng)目萬科峯境去年開盤售價(jià)40000元/平，日前的特惠價(jià)降至30000-35000元/平。
除去在售樓盤的促銷，新盤也傾向低姿態(tài)入市。“五一”期間號(hào)稱去化九成的蘿崗新盤新福港鼎峰帶裝修均價(jià)19000-21000元/平，該盤低于23000元/平吹風(fēng)價(jià)的價(jià)格是高成交的一大影響因素。此外，新福港鼎峰在付款方式還提供了“最低一成首付”優(yōu)惠，首套房買家三成首付款可在三個(gè)月內(nèi)分三期支付。
縱觀廣州“五一”小長(zhǎng)假樓市，銷售較好的樓盤絕大部分是以促銷手段為策略主導(dǎo)的剛需項(xiàng)目。5月1日-6日，廣州銷售套數(shù)排行前十中均價(jià)低于15000元/平的樓盤占據(jù)八位，成交主力是以中海譽(yù)城、保利花城等代表的郊區(qū)剛需盤。
剛需靠促銷，高端則面臨啞火。根據(jù)陽(yáng)光家緣統(tǒng)計(jì)，2014年1-4月，廣州全市網(wǎng)簽均價(jià)僅有3月單月超過15000元/平，且當(dāng)月實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽的僑鑫匯悅臺(tái)、保利天悅、富力東山新天地等一批均價(jià)50000-100000元/平的高端項(xiàng)目多為滯后簽約。
合富輝煌首席分析師黎文江分析指出:“3月實(shí)現(xiàn)簽約的豪宅項(xiàng)目銷售實(shí)際是去年底至今年初的成交，今年一季度至今整體高端產(chǎn)品成交實(shí)際是很不理想的。”
黎文江同時(shí)表示，綜合來看，“五一”樓市的不溫不火正表明廣州市場(chǎng)進(jìn)入不降價(jià)難跑量的境況，“目前大部分開發(fā)商沒有主動(dòng)降價(jià)的意愿，但是在房貸政策不放松，觀望情緒繼續(xù)加重的情況下，接下來二、三季度降價(jià)壓力會(huì)更凸顯。”
剛需促銷撐市、高端啞火空窗，今年廣州樓市下行特點(diǎn)的背后實(shí)際上是供求、政策與資金狀況的多方影響。
未來降價(jià)壓力
過去一直被稱為一線城市“房?jī)r(jià)洼地”的廣州，2013年樓市成交的火爆被稱之為“補(bǔ)漲”。但進(jìn)入2014年，廣州房?jī)r(jià)整體漲幅已趨平，甚至部分區(qū)域和樓盤有下降趨勢(shì)。
數(shù)據(jù)顯示，2014年第一季度廣州一手住宅網(wǎng)簽16194套，同比下跌40%，均價(jià)13833元/平方米，同比微跌2.5%。而4月一手住宅網(wǎng)簽為5195套，同比下跌7.5%。
目前廣州樓市中促銷手段已經(jīng)成為主導(dǎo)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，4月份廣州樓市共有17個(gè)樓盤推出了“零首付”或“低首付”促銷，包括保利、時(shí)代地產(chǎn)、祈福集團(tuán)在內(nèi)的多家房企都打出了“零首付”口號(hào)。
但市場(chǎng)觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，“零首付”優(yōu)惠對(duì)剛需買家并沒有太大實(shí)際意義，對(duì)樓市的帶動(dòng)效果也有限。
合富輝煌首席分析師黎文江分析指，“外地人士三年社保的限購(gòu)政策和'穗六條'出臺(tái)后明確的二套房七成首付很大程度上是限制了投資和改善型客戶，零首付主要是開發(fā)商希望能帶動(dòng)改善和投資型買家，而剛需買家面臨的最大問題實(shí)際是房貸。”
“房貸從緊、放款時(shí)間較長(zhǎng)，同時(shí)房貸利率上浮也增加了剛需買家每月還貸的壓力”，據(jù)了解，目前廣州已告別房貸利率優(yōu)惠，多家銀行房貸利率已經(jīng)上浮至10%。
投資和改善型買家被“限外令”、二套房高首付所制，剛需買家則因房貸而購(gòu)買力受困，黎文江認(rèn)為，廣州樓市目前及未來的一段時(shí)間內(nèi)都將陷入此種情況，房企二、三季度將面臨更大的降價(jià)壓力。
“目前開發(fā)商沒有做降價(jià)主要是短期資金沒有出現(xiàn)問題，但如果市場(chǎng)長(zhǎng)此以往，庫(kù)存積壓之下競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，二、三季度降價(jià)跑量很大可能會(huì)出現(xiàn)。”
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