曾幾何時(shí)，受迫于不斷高漲的成本壓力，對(duì)城區(qū)土地有特殊偏好的開發(fā)商們紛紛出走，在鎮(zhèn)區(qū)圈地建房，甚至利用成片土地掀起“造城運(yùn)動(dòng)”。
而今，緊貼政府“三舊改造”的思路，不少龍頭房企開始陸續(xù)“殺回”石岐，希望在城區(qū)重建標(biāo)桿性項(xiàng)目。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，近期石岐正在動(dòng)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)有6個(gè)，開發(fā)商的背景全是地產(chǎn)巨鱷。
萬(wàn)科借“三舊改造”落地石岐
近年來(lái)，伴隨著城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的日益稀缺以及土地價(jià)格的水漲船高，眾多龍頭房企逐漸從早年的鏖戰(zhàn)城區(qū)戰(zhàn)略，逐漸轉(zhuǎn)向深耕鎮(zhèn)區(qū)。以遠(yuǎn)洋城、萬(wàn)科等為首的龍頭企業(yè)，開辟鎮(zhèn)區(qū)市場(chǎng)取得了顯赫成效。
而在近期，土地供應(yīng)異常緊張的石岐，卻再度成為龍頭房企們競(jìng)相入駐的重點(diǎn)。據(jù)記者了解，目前包括萬(wàn)科、雅居樂(lè)、遠(yuǎn)洋、大信、時(shí)代在內(nèi)的地產(chǎn)巨鱷早已各自圈地，許多項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入打樁階段，今年底或明年初便可開始預(yù)售。
由于石岐土地供應(yīng)相當(dāng)之少，部分房企拿地建房的方式，采取了“三舊改造”的模式。以萬(wàn)科為例，它在石岐的全新項(xiàng)目命名為萬(wàn)科金域藍(lán)灣廣場(chǎng)，位于石岐區(qū)清溪路88號(hào)，即原中山凱中有限公司地塊。記者從石岐區(qū)政府獲悉，該項(xiàng)目總投資30億元，一期投資10億元，規(guī)劃建設(shè)94棟16層高住宅，項(xiàng)目初步估計(jì)占地200畝左右。
早前的《中山市舊城區(qū)員峰山片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》曾進(jìn)行了公示，占地3.58平方公里的員峰山片區(qū)性質(zhì)定位為“岐江河邊擁有獨(dú)特山水風(fēng)光的，以居住和公建配套為主導(dǎo)功能的舊城更新改造區(qū)”。而此次萬(wàn)科項(xiàng)目落于這片區(qū)之中，意味著該片區(qū)的“三舊改造”將有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，也將激活周邊的人居氛圍。
記者走訪了解到，該項(xiàng)目目前已經(jīng)處于樁基階段，仍有部分舊廠房未拆除。項(xiàng)目周邊的舊廠房仍是正常營(yíng)業(yè)，里面仍有工人在生產(chǎn)。
大信二期總投資近10億
在囤地石岐的龍頭房企中，走商業(yè)路線的目前仍只有大信一家。但這一項(xiàng)目的規(guī)模也不容小覷。
記者了解到，大信新都匯二期位于一期的南側(cè)，占地2萬(wàn)多㎡，將建成一個(gè)地下3層停車場(chǎng)、地面5層購(gòu)物中心裙樓、一座50層高寫字樓、酒店和4個(gè)30層的公寓塔樓。建成后的大信新都匯二期將連接一期，形成一個(gè)近50萬(wàn)㎡，集合購(gòu)物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店、公寓、住宅為一體的中山最大的城市綜合體。
該項(xiàng)目同樣為三舊改造項(xiàng)目，總投資10億元，在功能業(yè)態(tài)上與一期形成互補(bǔ)、錯(cuò)位發(fā)展。據(jù)開發(fā)商估算，二期建成后，連同一期預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入30億元。
大信新都匯一期自建成后，短短的幾年時(shí)間，便已經(jīng)成為中山最核心的商業(yè)體，但近年來(lái)中山多個(gè)商業(yè)綜合體拔地而起，建筑規(guī)模一個(gè)比一個(gè)大，不斷沖擊著大信新都匯的商業(yè)地位。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大信二期項(xiàng)目此次的加入，將進(jìn)一步完善片區(qū)配套，鞏固龍頭商圈的地位。
雅居樂(lè)與時(shí)代地產(chǎn)再度相遇
在臨近沙溪的博愛(ài)路路段，雅居樂(lè)與時(shí)代地產(chǎn)的項(xiàng)目曾經(jīng)一度拼殺，戰(zhàn)況激烈。而今，兩個(gè)龍頭房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)城區(qū)，選擇的地段同樣相近，再度“拼殺”的局面無(wú)疑將再度上演。
記者走訪獲悉，時(shí)代地產(chǎn)在石岐的項(xiàng)目于岐江河南側(cè)，華僑中學(xué)高中部一側(cè)。這一地塊折合70畝，現(xiàn)狀為已平整，土地用途為商業(yè)住宅。土地容積率上限為2.5，建筑密度上限35%，最大建筑限高60米。
該地塊已經(jīng)空置多年，但地理位置相當(dāng)不錯(cuò)，尤其是周邊還有包括華僑中學(xué)在內(nèi)的知名中小學(xué)，未來(lái)估計(jì)主打教育地產(chǎn)。
雅居樂(lè)在石岐的項(xiàng)目名稱為雅尚花園，同樣在東明橋岐江河側(cè)。項(xiàng)目占地面積71462.2㎡，規(guī)劃建筑面積17.8萬(wàn)㎡，容積率上限2，建筑密度上限35%，最大建筑限高100米。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，去年雅居樂(lè)以約300萬(wàn)元/畝的價(jià)格拍下該地塊，樓面地價(jià)2250元/㎡。但在2006年時(shí)，雅居樂(lè)曾以647元/㎡的樓面地價(jià)拿下世紀(jì)新城地塊。相比之下，石岐的拿地成本無(wú)疑高出很多，預(yù)計(jì)項(xiàng)目出售價(jià)格會(huì)在7000-8000元/㎡。
雅尚花園預(yù)計(jì)共計(jì)8幢，由26—32層高檔住宅組成。該項(xiàng)目已經(jīng)在3月28日動(dòng)工建設(shè)，與時(shí)代項(xiàng)目相差半月時(shí)間。按照目前項(xiàng)目的進(jìn)度，預(yù)計(jì)2014年12月盛大發(fā)售。
鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)壓力漸增
曾幾何時(shí)，受迫于不斷高漲的成本壓力，對(duì)城區(qū)土地有特殊偏好的開發(fā)商們紛紛出走，在鎮(zhèn)區(qū)圈地建房，甚至利用成片土地掀起“造城運(yùn)動(dòng)”。而今，為何這些企業(yè)又開始陸續(xù)“殺回”石岐，甘愿承受高昂開發(fā)成本？
對(duì)此，中山資深地產(chǎn)人張林峰坦言，開發(fā)商各自情況有所不同。之所以會(huì)出現(xiàn)眾多龍頭房企齊聚石岐開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)中既有必然因素，也有偶然因素。
必然因素在于，雖然鎮(zhèn)區(qū)土地價(jià)格便宜，且往往能形成較大規(guī)模項(xiàng)目，但近年來(lái)由于眾多開發(fā)商瘋狂涌入，使得樓市供應(yīng)大幅增加，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，價(jià)格戰(zhàn)時(shí)常出現(xiàn)。項(xiàng)目難以賣出高價(jià)錢，自然無(wú)法實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)。
“但中心城區(qū)土地就不同，可以說(shuō)是買少見(jiàn)少。尤其是像石岐這樣擁有眾多優(yōu)質(zhì)配套的區(qū)域，其出售的價(jià)格甚至比鎮(zhèn)區(qū)樓盤要高出3000—4000元/㎡，且比鎮(zhèn)區(qū)容易賣出，所以一旦遇到優(yōu)質(zhì)土地且價(jià)格合理，一般的龍頭房企都會(huì)積極囤起來(lái)。”張林峰認(rèn)為，由于城區(qū)優(yōu)質(zhì)土地較難取得，競(jìng)爭(zhēng)壓力稍微沒(méi)那么大，這也是吸引不少房企重回城區(qū)市場(chǎng)的一個(gè)重要因素。
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