本周，全國多地陷入樓市限購“松綁”的渦流之中，繼此前無錫、天津、南寧等地傳出限購“松綁”消息后，安徽銅陵的一份《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，讓這個城市一夜之間備受關注，一時間，各地政府“救市”的傳言四起。
房企方面，本周里，萬科和
光耀集團無疑是樓市關注的焦點。萬科副總毛大慶一份內部座談講話稿，被市場理解為萬科看空樓市，為此萬科兩位總裁集體出來喊冤，強調唱空非本意。另外，地產百強企業(yè)
光耀集團陷入停業(yè)傳聞，對此，該公司發(fā)布公告澄清，稱瀕臨停業(yè)或已經停業(yè)消息不實。
5月9日 北京晨報：北京二手房源超八成降價 成交量連跌3個月
“要么降價，要么‘不賣了’。”市住建委網站顯示，4月北京市二手住宅總成交量僅為7616套，為近11個月(除去春節(jié)月)以來最低水平。北京晨報記者昨天從多家房地產中介機構了解到，超過8成房源的掛牌價都進行了下調。
豪宅普宅均降價
市民張先生今年2月將位于十里堡附近的房子掛出，在參考了附近的均價后，張先生將掛牌價定為320萬元。“掛了半個月后，有個買家想310萬買，當時沒同意，現(xiàn)在很后悔。”張先生說，現(xiàn)在一個月也沒有一個人來看房，好不容易等到一個也屬于“講價講得不靠譜”。他告訴記者，目前中介已經向他交了底：“要想趕緊賣出去，必須趕緊降價，要不然前途未卜。”
除了普通住宅，一些千萬“豪宅”也加入了降價行列。一處位于三元橋附近、近500平方米的躍層日前就從當初的掛牌價2500萬“狂降”700萬，中介人員告訴記者，降價后相當于每平方米3.66萬元，這在過去“想都不敢想”。
4月成交量近一年最低
據(jù)鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，今年五一小長假，北京市二手住宅網簽量僅為31套，與去年同期下降了82%，為近6年來最低。此外，4月北京市二手住宅總成交量僅為7616套，為近11個月(除去春節(jié)月)以來最低水平。從鏈家地產所監(jiān)測到的房價指數(shù)看，自1月以來，北京二手房掛牌價持續(xù)下調。其中，4月下調幅度最大，為2.2%，降價房源占比逐漸擴大。4月份，87%的房源都對掛牌價進行了下調。
中原地產分析師張大偉表示，成交量已經連跌3個月，自然就該價格松動。“二手房因為受到信貸等收緊的影響更大，所以在本輪市場調整的反應最早。”
5月樓市難回溫
鏈家地產市場研究部張旭認為，無論新增房客源變化情況還是五一期間的二手房市場情況，都反映出購房者深度觀望的情緒仍沒有任何改善。“多數(shù)購房者認為房價還會再降，這正是導致樓市需求深度觀望的主要原因。”
此外，自住型商品房陸續(xù)入市也對二手房客源的入市心理產生了不小的影響，部分剛需也因此被分流。在當前無論是從政策層面還是市場層面都尚未出現(xiàn)任何利好信號的背景下，5月樓市出現(xiàn)明顯回溫的可能性很小，預計此輪市場的自發(fā)性調整還將持續(xù)一段時間。
“五一”剛過，安徽銅陵這一個名不見經傳的城市，迅速成為全國房地產行業(yè)關注的明星城市。而這只是因為銅陵市公布了一份《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，放寬公積金貸款限制、給予家庭唯一普通住房契稅補貼等，都被視為樓市利好政策。銅陵也成為地方政府“救市”的又一例。
4月以來，江蘇無錫、天津濱海新區(qū)、廣西南寧、杭州蕭山區(qū)等地紛紛出臺樓市新政，從不同方面開始救市。相對于前兩年時而出現(xiàn)的救市及被叫停，這一次，地方政府救市已經開始蔓延開來。
至于安徽銅陵，此前并非重點調控城市，新出的利好政策包括了給予購房補貼、放寬公積金貸款限制、適當放寬外地購房戶遷入條件、適度增加預售監(jiān)管資金撥付節(jié)點等多方面利好，惠及買房人和開發(fā)商兩端。
此外，天津濱海新區(qū)有關方面也對外正式在尋求放松限購，擬實行的差別化政策是不管在天津或其他城市擁有幾套住房，只要在濱海新區(qū)沒有，即可在新區(qū)購買一套商品住宅。
無風不起浪，多地推出救市舉措和當?shù)胤康禺a下行壓力大有直接關系。
以杭州、無錫為例，3月底，杭州市房地產學會組織的座談會發(fā)布了杭州商品住房庫存7.5萬套的數(shù)字。在此之前，有消息稱杭州商品住宅庫存達12萬套。還有機構監(jiān)測數(shù)據(jù)稱，無錫商品房庫存總套數(shù)接近14萬套?？梢詫Ρ鹊氖牵本┠壳吧唐纷≌瑤齑鎯H約6.7萬套、商品房（不含車位）庫存約9.4萬套。
中國房地產學會副會長陳國強認為，地方救市不單純是在救房企，其實也是在救地方經濟。如果房地產行業(yè)持續(xù)不景氣，勢必會影響到地方的財政收入和經濟發(fā)展。
陳國強同時表示，地方的救市政策也都是在職能范圍之內，談不上“越位”。
南寧市住房保障和房產管理局相關負責人在接受媒體采訪時則表示，新的限購政策出臺，只是推進北部灣經濟區(qū)同城化發(fā)展的一項配合政策。
在成交下挫、打折頻出的樓市敏感期，樓市每一次風吹草動都在市場引發(fā)熱議。昨天，因資金緊張、延遲交樓問題，讓
光耀地產成為業(yè)界關注焦點。對此，
光耀地產昨天發(fā)布聲明稱，公司在惠州的少數(shù)樓盤存在延遲交樓的情況，不過“網傳
光耀瀕臨停業(yè)或已經停業(yè)消息不實。”
昨天有媒體報道稱，收到多位業(yè)主爆料，
光耀地產在惠州的多個樓盤項目因資金鏈問題而逾期無法交房，部分房產已經暗中抵押給工程建筑商和材料供應商，有些物業(yè)則被法院查封。
光耀地產還被列入全國失信被執(zhí)行人名單中，主要因資金鏈出現(xiàn)問題。
針對媒體報道
光耀已經倒閉傳言，
光耀地產昨天發(fā)布聲明予以否認，聲明表示，“公司在資金層面存在一定的壓力，但目前公司的融資渠道暢通，合作銀行也在力挺
光耀，公司有信心度過目前的困難階段，網傳
光耀瀕臨停業(yè)或已經停業(yè)消息不實。”
此外，
光耀地產方面承認延遲交樓的情況屬實。
光耀地產在聲明中表示，目前，公司在惠州的少數(shù)樓盤存在延遲交樓的情況，公司已經協(xié)調多方資源，加快施工進度，確保業(yè)主的利益。公司已經與延遲交樓項目的業(yè)主進行多次溝通，交樓時間、賠償?shù)确矫娴墓?jié)點與措施已經出臺，且已經通知到每一位業(yè)主。不過，針對是否被列入全國失信被執(zhí)行人名單中一事，聲明并未回應。
從年初持續(xù)發(fā)酵的“降價潮”，到五一期間各大主要城市樓盤成交的普遍下行，看空情緒快速蔓延全國樓市。此種態(tài)勢影響下，從去年8月溫州首傳限購松綁開始至今，9個月時間中便有銅陵、南寧、無錫、杭州等共10個城市接連傳出政策松動消息，被業(yè)內視為地方政府樓市調控的“救市”之舉。
4月28日，南寧市房管局正式發(fā)文稱，自2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區(qū)內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。就此，媒體戲稱：南寧樓市打響了政府救市第一槍。
早在去年8月份，此輪限購放松傳聞便已于溫州拉開帷幕。今年，除南寧之外，安徽、杭州、無錫、天津等多個城市也已在尋找放松樓市調控的突破口。日前，無錫宣布從5月1日起，該市購房入戶門檻從70平方米降至60平方米，意在刺激購房者消費；杭州蕭山區(qū)則通過下調土地競買金為開發(fā)商舒壓解難；安徽銅陵市政府也出臺了相關意見，并在住房公積金貸款、契稅補貼等方面擬定了一系列利好政策；鄭州市房管局也透露，在國家政策允許的情況下，未來將可能根據(jù)市場形勢，對購房政策適時進行調整。
多地頻傳的限購松綁傳聞，似乎讓淡市中焦慮的開發(fā)商有了些盼頭。據(jù)杭州某房地產開發(fā)商透露，目前杭州正處于政策調整醞釀期，降價促銷或許會先緩一緩。而4月底南寧相關購房政策的出臺落實更讓地方政府“救市論”甚囂塵上，有媒體調侃稱：樓市不景氣，政府比開發(fā)商還著急。
然而，放松限購真能“救市”嗎？“部分地方政策調整的微刺激被過度解讀了，這種政策性刺激心理作用更強，但市場作用并不會很明顯，在很多二三線城市，限購政策在前幾年便已經事實上放松甚至取消了。” 北京大學房地產研究所所長陳國強在接受中新網房產頻道采訪時如是稱。
住建部政策研究中心綜合研究處處長趙路興也表示，部分二三線城市新增供應量過大，消耗遇到阻礙，供求關系畸變，政府出臺相關政策促進樓市走量也屬正常，但限購放松的市場效應，仍然需要較長的反應期和消化期。
“當萬科高管表示看空全國樓市時，房地產是不是真到了拐點？”5月1日，一篇名為《萬科副總毛大慶內部講話》的速記稿在微信上瘋狂轉載，引發(fā)一陣恐慌。昨日，萬科總裁郁亮通過網絡發(fā)聲，表示文章并未全面、準確反映萬科的觀點，萬科目前對房地產業(yè)是“謹慎樂觀，積極應對。”
問題1：一二三線城市都在透支？
《萬科副總毛大慶內部講話》的速記稿，來源于一個名為“建策沙龍”的內部論壇。速記稿指出，毛大慶對全國50多個重點城市，均作出悲觀的透支判斷。其中，如沈陽、鞍山、唐山之類的二三線城市，因土地供應過多，帶來了對未來市場去化能力的或銷售能力的透支；以北京為代表的一線城市，則由于土地成本上漲過快，透支了價格上漲空間。
回應：毛大慶表示自己的發(fā)言以提示風險為主，希望盡可能喚起業(yè)內的危機感，但“萬科高管看空行業(yè)”、“全國房地產將下行”的說法，扭曲了提示風險的本意。
郁亮回應稱，“兩個透支”其實就是市場分化，這已是沒有疑問的業(yè)內共識。2013年，樓市分化尤其明顯，大城市房價全面上漲，而很多內地三四線城市存貨積壓，賣得很困難。“今年這種分化預計會收斂一些。去化能力被透支的城市，隨著投資減少和供應下降，存貨壓力會有所緩解。而土地價格被透支的城市，供應增加也會導致市場降溫。”
問題2：價格合適就能賣光？
速記稿以毛大慶的口吻表示，此前萬科按照市住建委的要求，以2.2萬元/平方米的價格銷售了萬科橙，4小時售罄。北京的樓市仍然有大把著急買房子的人。只是，購房者中90%以上還是剛性需求，對價格的臨界點特別敏感。
回應：對于剛需購房人對自住房的期待，郁亮表示可以理解，自住房的供應還可能在一段時間內導致部分購房人的觀望。但最終，自住房不可能取代普通商品房。提到房價趨勢，郁亮稱，北京上海房價進一步大漲的可能性已經不大。未來房價漲幅不應高于人均收入增幅，房價收入比將進入下行通道。
問題3：年底5萬元樓盤賣不動？
速記稿中毛大慶提到，2014年年底到2015年年初，北京大概會出現(xiàn)42個樓面地價在5萬元/平方米到12萬元/平方米的樓盤。這些樓盤，都是2013年房企拿的比較貴的土地，基本上沒一個在5環(huán)路里。對于這批價格的樓盤，銷售前景并不樂觀。
回應：郁亮表示，萬科的產品主要面向自住客戶，高端樓盤很少。過去一年北京的高價地，沒有一塊是萬科拿的。未來，萬科還是會用消費者愿意接受的價格來賣房子。地價房價差偏低，說明按當前的地價確實很難賺錢，問題主要出在地價一端。今年下半年土地供應高峰到來后，預計土地市場和去年會有很大的不同，土地市場過熱城市的地價有必要調整。
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