繼杭州、常州等二三線城市甩盤或大幅降價(jià)促銷后，北京、廣州等一線城市部分樓盤也傳出降價(jià)打折的信號(hào)，但據(jù)了解，目前在全國(guó)二十余個(gè)城市中，真正出現(xiàn)直接降價(jià)的城市只有6個(gè)，實(shí)質(zhì)性降價(jià)樓盤也不過(guò)9個(gè)，其余多為減少首付成數(shù)、特價(jià)房、團(tuán)購(gòu)房等常見的促銷形式。

從青島市場(chǎng)來(lái)看，目前，也有不少樓盤打出降價(jià)的大旗，如開發(fā)區(qū)某別墅項(xiàng)目直降200萬(wàn)、市區(qū)某高端物業(yè)直降百萬(wàn)等廣告；還有不少樓盤推出特價(jià)房，團(tuán)購(gòu)房等促銷手段，種種行為，讓很多購(gòu)房者滿腹疑惑：樓市是否真的已經(jīng)進(jìn)入降價(jià)通道？

對(duì)此，島城地產(chǎn)界人士龍江告訴記者，目前樓市已經(jīng)改變了以往單邊上揚(yáng)的趨勢(shì)，進(jìn)入寬幅上下的震蕩時(shí)期。

樓市量跌價(jià)漲

根據(jù)青島銳理提供的數(shù)據(jù)表明，2014年1-4月，青島樓市共成交商品住宅23022套，比去年同期成交下降30.8%；成交總面積為233.31萬(wàn)平方米，比去年同期成交下降32%。

從表面看來(lái)，2014年樓市成交下降幅度較大，但對(duì)此，克而瑞青島機(jī)構(gòu)首席分析師鄧國(guó)華認(rèn)為，2013年1-4月是歷年來(lái)樓市成交高峰值，同2012年和2013年同期成交相比，2014年的成交依然在高位運(yùn)行。根據(jù)銳理提供的數(shù)據(jù)表明，2012年，1-4月份，全市共成交商品住宅13590套，2011年1-4月份共成交商品住宅20875套。

不僅如此，從價(jià)格上看，2014年1-4月份，島城樓市成交價(jià)格同比上漲。根據(jù)青島克而瑞提供的數(shù)據(jù)表明，1-4月份，全市商品住宅成交均價(jià)為8585元/平方米，同比上漲了3.91%，主城區(qū)、輔城區(qū)和五市均有不同程度上漲，但是漲幅較去年收窄。

“去年市場(chǎng)太猛了，提前透支了今年的成交，一般都是成交先降下來(lái)，然后慢慢價(jià)格才會(huì)降下來(lái)，所以現(xiàn)在雖然成交量降下來(lái)了，但價(jià)格還在同比上漲，量?jī)r(jià)齊跌需要一個(gè)時(shí)間。”對(duì)于當(dāng)前的量跌價(jià)漲，某業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。

降價(jià)分區(qū)域集中

作為一種商品，無(wú)論有多特殊，房子也永遠(yuǎn)改變不了受供需影響的商品特性。從目前島城推出降價(jià)樓盤來(lái)看，這些樓盤大都集中在存量較高的近郊區(qū)域，而主城區(qū)則相對(duì)較少。

龍江認(rèn)為，他之所以認(rèn)為目前樓市并沒有進(jìn)入下行通道，是因?yàn)楫?dāng)前的降價(jià)并不是一種普遍行為，而只是個(gè)別區(qū)域特別是庫(kù)存壓力大的區(qū)域特殊行為，或者是某個(gè)區(qū)域的某個(gè)特殊樓盤的特殊行為。他告訴記者，從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化程度來(lái)看，開發(fā)區(qū)和高新區(qū)應(yīng)該是島城庫(kù)存壓力比較高的兩個(gè)區(qū)域。除了庫(kù)存壓力大外，這兩個(gè)區(qū)域的樓盤同質(zhì)化程度比較高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。這也是這兩個(gè)區(qū)域有樓盤率先祭出降價(jià)大旗的主要原因所在。

的確，從市場(chǎng)反應(yīng)看，目前，無(wú)論是直降還是團(tuán)購(gòu)以及分期首付，等等降價(jià)策略，都主要集中在這兩個(gè)區(qū)域，而在主城區(qū)則相對(duì)較少。

高端項(xiàng)目降價(jià)直接

同往年不同，今年降價(jià)的口子似乎先從高端樓盤悄悄撕開。

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)提供的數(shù)字表明，2014年1-4月份，全市144平方米以上的非普通商品房成交1352套，占全部成交的4.1%，比去年同期下跌46%。而自2011年以來(lái)，144平方米的非普通住宅的成交比例一直處于上升趨勢(shì)，2011年，占比為6.5%，2012年占比為7.6%，2013年占比為7.5%。

成交的明顯下降帶來(lái)的便是某些樓盤降價(jià)行為的出現(xiàn)。“直降200萬(wàn)”是日前開發(fā)區(qū)某樓盤打出的廣告語(yǔ)，而據(jù)了解，之前，這一區(qū)域已經(jīng)有不少高端項(xiàng)目在內(nèi)部悄悄降價(jià)。而據(jù)了解，雖然降價(jià)主要集中在開發(fā)區(qū)和高新區(qū)兩個(gè)區(qū)域，但在其他區(qū)域，同樣也有一些高端物業(yè)推出降價(jià)促銷，如市區(qū)一樓盤打出五萬(wàn)最高抵80萬(wàn)元的廣告；另有嶗山區(qū)某高端項(xiàng)目，為盡快消化前期房源，推出一平方米降5000元的促銷。

在上海，也是中高端樓盤率先拉開樓市降價(jià)序幕。據(jù)報(bào)道，上海浦東唐鎮(zhèn)、徐匯濱江、浦東外高橋出現(xiàn)降價(jià)的樓盤都有個(gè)共同點(diǎn)，都是中高端大戶型項(xiàng)目，總價(jià)較高，且均以特價(jià)房形式展開大幅降價(jià)。此外，部分降價(jià)盤此前銷售并不是特別好。

對(duì)此，龍江告訴記者，很多降價(jià)樓盤都是因?yàn)楫a(chǎn)品自身有著這樣或者那樣的問題，在市場(chǎng)形勢(shì)好的情況下，這些問題都被掩蓋，但是一旦市場(chǎng)不好，首先受影響的便是這些項(xiàng)目。以開發(fā)區(qū)某降價(jià)項(xiàng)目為例，龍江告訴記者：“它的戶型設(shè)計(jì)非常有問題，市場(chǎng)不好了，不得不降價(jià)，要是戶型設(shè)計(jì)的好這個(gè)項(xiàng)目早就賣光了。”對(duì)于降價(jià)，鄧國(guó)華則認(rèn)為，受房貸持續(xù)收緊，個(gè)別城市樓盤“降價(jià)”效應(yīng)的影響，市場(chǎng)神經(jīng)開始進(jìn)入緊繃狀態(tài)，青島市場(chǎng)近期降價(jià)促銷要集中在某些前期定價(jià)過(guò)高的項(xiàng)目，和部分銷售周期過(guò)長(zhǎng)的樓盤。

普通住宅羞羞答答

同高端物業(yè)直接或變相降價(jià)不同，目前島城普通住宅的降價(jià)行為都顯得有些羞羞答答：或者采用首期分期付款，或者拿掉精裝修來(lái)降低價(jià)格。

“現(xiàn)在的剛需項(xiàng)目大都采用分期首付的促銷方法，一般是開發(fā)商給出首付10萬(wàn)元的無(wú)息貸款，一兩年內(nèi)還清。”某業(yè)內(nèi)人士告訴記者，以李滄區(qū)某剛需樓盤為例，該項(xiàng)目首付款大約在15萬(wàn)元，現(xiàn)在只需要首付5萬(wàn)元，實(shí)際上只是首付的10%，剩余的20%兩年內(nèi)還清；另一市北區(qū)剛需樓盤，前段時(shí)間開盤時(shí)則推出首套房首付正常三成，但客戶可享受開發(fā)商20萬(wàn)無(wú)息貸款，20萬(wàn)元無(wú)息貸款可分五年還清；城陽(yáng)區(qū)某高層則拿掉對(duì)外宣稱的每平方米一千多元的精裝修價(jià)格，從而將購(gòu)房?jī)r(jià)格降下來(lái)。

“目前畢竟還是剛性需求購(gòu)房市場(chǎng)，雖然成交放緩，但總成交還是在高位運(yùn)行，所以剛需樓盤還到不了‘斷臂求生’的程度，也沒必要‘剜肉飼虎’，因此，對(duì)一些需要快速成交的剛需樓盤而言，可以通過(guò)分期首付等促銷手段來(lái)試水；但對(duì)于高端物業(yè)來(lái)說(shuō)，一段時(shí)間以來(lái)，他們的成交持續(xù)慘淡，目前又面臨著銀根緊縮的嚴(yán)峻形勢(shì)，所以高端物業(yè)不得不斷臂求生，試圖通過(guò)降價(jià)來(lái)獲得成交的突破。”島城某業(yè)內(nèi)人士如此分析當(dāng)前的降價(jià)市場(chǎng)。

對(duì)此，龍江認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的空間是一定的，當(dāng)前雖然只是高端物業(yè)出現(xiàn)明顯的降價(jià)行為，但這勢(shì)必將會(huì)壓縮普通住宅的價(jià)格空間，從而產(chǎn)生整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的連帶效應(yīng)，如果這種降價(jià)情況持續(xù)下去，未來(lái)的市場(chǎng)必將會(huì)是在上下震蕩中前行。