國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，5月份70個(gè)大中城市，半數(shù)環(huán)比下降。這一數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證了樓市正在“變臉”，也引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注，處于深度調(diào)整的樓市，路向何方？
1主要指標(biāo)呈現(xiàn)下行 樓市告別“高歌猛進(jìn)”
“我有套四環(huán)邊上的房子，去年底中介說每平方米能賣到4萬(wàn)元，今年初說成交價(jià)在3萬(wàn)8左右，如今又說只能賣3萬(wàn)6左右，到底是趕快出手還是等等看？”北京一家國(guó)企員工李先生很是苦惱，二手房?jī)r(jià)格的一跌再跌，讓想賣舊房換新房的他猶豫不定。
事實(shí)上，對(duì)于一貫“高歌猛進(jìn)”的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，今年上半年的各項(xiàng)指標(biāo)看上去并不美。
全國(guó)商品房投資增速持續(xù)下滑，1至5月份比1至4月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。銷售面積和銷售額降幅不斷擴(kuò)大，土地購(gòu)置面積同比繼續(xù)下降，庫(kù)存增加，5月末比4月末增加750萬(wàn)平方米。
在新建商品房房?jī)r(jià)指數(shù)中，上海、深圳均出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)。二手房指數(shù)中，北京跌幅全國(guó)第一。
“原來市場(chǎng)賣的是未來價(jià)，現(xiàn)在要逐步回到現(xiàn)實(shí)價(jià)了。”上海永慶房屋副總經(jīng)理李維鎮(zhèn)對(duì)眼下的市場(chǎng)變化五味雜陳。
中國(guó)社科院城市與房地產(chǎn)室主任倪鵬飛表示：“房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整局面已經(jīng)形成，而且是在劇烈調(diào)整中。”
2過度透支不可持續(xù) 調(diào)整符合市場(chǎng)規(guī)律
市場(chǎng)掉頭，分化加劇，讓習(xí)慣于樓市“高歌猛進(jìn)”的人們，一時(shí)難以接受。“分類調(diào)控”這四個(gè)字，讓業(yè)內(nèi)人士感慨，以往是“政策很復(fù)雜，市場(chǎng)很簡(jiǎn)單”，如今是“政策很簡(jiǎn)單，市場(chǎng)很復(fù)雜”。
在受訪專家看來，樓市的變化源自市場(chǎng)那只“看不見的手”。
倪鵬飛說：“過去每次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整都是由于房?jī)r(jià)過度上漲導(dǎo)致市場(chǎng)恐慌，中央和地方出臺(tái)更加強(qiáng)硬措施抑制需求，影響市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致出現(xiàn)換量市場(chǎng)調(diào)整。但這次是在政府沒有任何加碼調(diào)控狀況下，市場(chǎng)自發(fā)的反應(yīng)，表明市場(chǎng)的調(diào)控之手在發(fā)揮作用。”
樓市調(diào)整的背后是過度透支住房需求。
以房?jī)r(jià)環(huán)比下跌明顯的杭州為例，2013年全市常住人口884.4萬(wàn)，僅比上年增加4.2萬(wàn)，其中外來常住人口177.8萬(wàn)，甚至比上年減少了1.89萬(wàn)。開發(fā)商的降價(jià)恰恰暴露出浙江樓市長(zhǎng)期以來高價(jià)位與城市定位“嚴(yán)重錯(cuò)配”的深層問題。
與此同時(shí)，過度透支的土地供應(yīng)同樣觸目驚心。數(shù)據(jù)顯示，近十年我國(guó)土地出讓金收入占地方財(cái)政收入的比重普遍超過40%。
倪鵬飛說：“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，潛在過剩很嚴(yán)峻。本輪樓市調(diào)整與近年來過度購(gòu)房需求的釋放和透支關(guān)系緊密。”
3“陣痛”無(wú)需過度反應(yīng) 風(fēng)險(xiǎn)尚要提前防范
房?jī)r(jià)步入下行通道，并不為所有人樂見。
近期，廣州一住宅項(xiàng)目降價(jià)銷售，老業(yè)主坐不住了，試圖封閉小區(qū)，阻止售樓員和看房者進(jìn)入。
在商品房預(yù)售制度存在的背景下，房?jī)r(jià)短期下調(diào)而引發(fā)購(gòu)房人與開發(fā)商之間的矛盾，并不鮮見。
這樣的“陣痛”無(wú)所不在：政府土地出讓收入減少；財(cái)務(wù)杠桿高、激進(jìn)購(gòu)置土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及過度參與房地產(chǎn)開發(fā)投融資的基金、保險(xiǎn)（放心保）公司等機(jī)構(gòu)投資者都面臨資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。
值得關(guān)注的是，從一系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)目前運(yùn)行在合理區(qū)間偏低的位置，下行壓力始終未減。這與房地產(chǎn)市場(chǎng)不振、投資下滑有關(guān)，反過來經(jīng)濟(jì)下行又影響市場(chǎng)預(yù)期、加重市場(chǎng)不振。
面對(duì)種種風(fēng)險(xiǎn)，政府“看得見的手”該如何自處？
劉洪玉認(rèn)為：“政府應(yīng)該持積極、謹(jǐn)慎的態(tài)度。一方面是因?yàn)槟壳暗氖袌?chǎng)調(diào)整過程屬于擠出泡沫、降低系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的過程；另一方面要防止市場(chǎng)短期過度調(diào)整損害市場(chǎng)穩(wěn)定的情況出現(xiàn)。”
專家建議，在政策上堅(jiān)持抑制投機(jī)性需求，以民生為先發(fā)展住房市場(chǎng)。守住個(gè)貸不擴(kuò)大杠桿的底線，加快推進(jìn)保障房建設(shè)，保證低收入者的基本住房需求。積極推進(jìn)有利于形成長(zhǎng)效機(jī)制的土地制度改革、財(cái)稅體制改革等。
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