“房?jī)r(jià)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌，必然也必須調(diào)整"，近日央行營(yíng)業(yè)管理部李海輝在《上海（樓盤(pán)）證券報(bào)》撰文稱(chēng)。
文章稱(chēng)調(diào)整的原因則是多方面的，主要包括經(jīng)濟(jì)金融增速換擋、供求關(guān)系改變、房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位、城鎮(zhèn)化方式轉(zhuǎn)變以及收入分配差距縮小等都促使房?jī)r(jià)回歸理性。
從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的角度看，李海輝認(rèn)為房?jī)r(jià)必然會(huì)回歸。從整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，房?jī)r(jià)理性調(diào)整將打破土地財(cái)政和數(shù)量擴(kuò)張的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“怪圈”，有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和合理物價(jià)結(jié)構(gòu)的形成。
在政策層面，他認(rèn)為十八屆三中全會(huì)報(bào)告中已經(jīng)給出了清晰的回答：發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，同時(shí)政府要做好自己的事。
李的判斷依據(jù)可歸納為以下六點(diǎn)：
1.宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)改變
年初以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、供貨增速回落，經(jīng)濟(jì)活力快速下降，房地產(chǎn)交易萎縮也就順理成章。此外，利率處于高位以及稅費(fèi)也向房地產(chǎn)價(jià)格施壓。
2.房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位
相對(duì)收入房?jī)r(jià)偏高、一線城市絕對(duì)房?jī)r(jià)堪比國(guó)際大都市以及房?jī)r(jià)租金比偏高都意味著高房?jī)r(jià)不可持續(xù)。
3.供求關(guān)系逐步逆轉(zhuǎn)
城鎮(zhèn)住房存在結(jié)構(gòu)性過(guò)剩、住房產(chǎn)權(quán)分布狀況極不平均，部分人群擁有的住房或面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了平均狀況。在投資需求被限制的情況下，未來(lái)的購(gòu)房需求要集中在常住城鎮(zhèn)的較低收入群體，他們的購(gòu)買(mǎi)能力不能支撐這樣高的房?jī)r(jià)水平。
4.城鎮(zhèn)化由規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變
快速城鎮(zhèn)化能夠降低房地產(chǎn)的資本化率，在租金一定的情況下抬高房?jī)r(jià)水平。但過(guò)去10年的快速城鎮(zhèn)化不具可持續(xù)性。此外農(nóng)民工及其家屬的市民化的保障居住需求十分巨大，住房需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整利于房?jī)r(jià)的合理回歸。
5.收入分配差距縮小
如果收入分配差距過(guò)大，富裕階層獲得財(cái)富容易而規(guī)模大，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要原因。但是反貪污腐敗、縮小收入差距為新一屆政府的執(zhí)政理念。收入分配差距縮小，有利于形成合理的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)、房?jī)r(jià)租金比率等，房地產(chǎn)市場(chǎng)將向健康理性回歸。
6.貨幣刺激的條件約束增強(qiáng)
人民幣兌美元匯率趨向均衡，外匯資金流入的套利條件不復(fù)存在。當(dāng)前貨幣規(guī)模已空前膨脹，幾乎沒(méi)有了注水空間。人民幣供給已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)約束階段。長(zhǎng)期看國(guó)際資本終會(huì)流出經(jīng)濟(jì)泡沫嚴(yán)重的地區(qū)，而外匯長(zhǎng)期流出必然會(huì)帶來(lái)基礎(chǔ)貨幣的收縮，廣義貨幣供給也將隨之以貨幣乘數(shù)的方式收縮。
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