一邊看空一邊看漲，這邊唱罷那邊登臺(tái)。在有些分化、降溫跡象的當(dāng)前，買還是不買成為樓市一個(gè)兩難話題。不過(guò)，詹銘(化名)卻說(shuō)，買還是要買的，只是可以再等等，最好等到回暖的一瞬間出手，不要等到下跌時(shí)出手。今年48歲的他是一個(gè)成功的生意人，更是一個(gè)資深投資客。他目前手頭上有16個(gè)房產(chǎn)證，4套住宅1套別墅，3套商鋪8個(gè)寫字樓，其中寫字樓的面積有3000平方米。2006年炒樓至今8年，當(dāng)初的100多萬(wàn)本錢，如今已變成近億元(現(xiàn)金及固定資產(chǎn)市值)，每月還有300多萬(wàn)的穩(wěn)定租金。

秘訣：投資房子大部分靠貸款

南都：你哪一年到的深圳？白手起家嗎？

詹銘(化名)：1999年過(guò)來(lái)的，帶了一小批貨(黃金首飾)和一部車，基本沒(méi)有現(xiàn)金，算半個(gè)白手。

南都：生意做得好嗎？怎么想到去炒房的？

詹銘：2004年剛有點(diǎn)起色就掉了一批貨，損失幾十萬(wàn)，打擊挺嚴(yán)重的。缺錢就會(huì)想很多辦法去找錢，當(dāng)時(shí)就發(fā)現(xiàn)幾年前買的那套房漲得很快，那時(shí)就有點(diǎn)意識(shí)了。

南都：我很好奇，你最初炒房時(shí)有多少資本？

詹銘：不怕笑話，買首套房時(shí)只有五六十萬(wàn)存款，我想在生意上做周轉(zhuǎn)，老婆非得要買房。到2006年投資十七英里，手頭上可用來(lái)投資的錢大概有100來(lái)萬(wàn)。

南都：100多萬(wàn)就敢投資1200萬(wàn)的兩套別墅？

詹銘：和朋友聯(lián)手，一人600萬(wàn)減輕負(fù)擔(dān)。再說(shuō)都是銀行按揭貸款，二成首付120萬(wàn)，月供不擔(dān)心，有實(shí)業(yè)支撐。記得2008年初拋售時(shí)，600萬(wàn)翻到1200萬(wàn)才意識(shí)到，資金的杠桿用不好是一把刀，用得好里面的機(jī)會(huì)非常多。

南都：你的投資大部分都是用了銀行的錢？

詹銘：之前的別墅投資全部都是首付兩成，其余銀行按揭貸款，有些甚至只交了定金，房?jī)r(jià)上來(lái)后如果利潤(rùn)可觀我們也轉(zhuǎn)手。譬如2009年五一入手的那四棟別墅，前三棟各自只交了100多萬(wàn)定金，還沒(méi)簽合同一個(gè)半月后就漲了2000多萬(wàn)，我們就直接賣合同。

南都：是不是你有良好的現(xiàn)金流，銀行才會(huì)樂(lè)此不疲地貸款給你？

詹銘：當(dāng)然，銀行是非?？粗亓魉~的，這代表了你的盈利能力，很多企業(yè)像雷曼兄弟就死在現(xiàn)金流上，如果沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐，投資房產(chǎn)心里是很虛的。

南都：你投資的資金鏈條是怎樣的？

詹銘：初期靠現(xiàn)金流貸款按揭，房?jī)r(jià)上漲后快速拋出，通過(guò)短期操作積累資本，達(dá)到一定實(shí)力后再提前把貸款還清，然后將物業(yè)以企業(yè)名義抵押給銀行再貸款出來(lái)，比按揭高一點(diǎn)，但一來(lái)可以補(bǔ)充資金流，二來(lái)可以對(duì)外放貸?，F(xiàn)在民間利率一年20個(gè)點(diǎn)左右，還掉銀行8個(gè)點(diǎn)，還有12個(gè)點(diǎn)，表示你從銀行貸一個(gè)億，一年就有1200萬(wàn)的利息收入，這比純粹的租金收入強(qiáng)多了。

南都：現(xiàn)在的小貸公司做的就是這個(gè)生意吧？

詹銘：是的，現(xiàn)在很多這樣的小貸公司，反正國(guó)家也支持中小企業(yè)嘛。不過(guò)這里有很多變通，有些人一次申辦二到三十個(gè)公司，用錢養(yǎng)著，你需要買房就把整個(gè)公司空殼賣給你，你買了以后抵押貸款再投資。國(guó)家也在堵這個(gè)漏洞，但成效似乎不大。

南都：你的錢是不是也流到開(kāi)發(fā)商那里去了？你不怕他們崩盤？

詹銘：是有三四線的開(kāi)發(fā)商找我借錢，崩盤我倒不怕，有資產(chǎn)抵押。只是我在想，國(guó)家保障房不是建不起來(lái)嗎，地產(chǎn)商崩盤后政府會(huì)不會(huì)把房子全部變成保障房？現(xiàn)在銀行不放貸，一次性付款又付不起，沒(méi)人買導(dǎo)致崩盤后政府就接收再整體拍賣，還了債務(wù)后就是政府的了，再賣給老百姓還有得賺。

時(shí)機(jī)：最好等到回暖的一瞬間出手

摘要：一邊看空一邊看漲，這邊唱罷那邊登臺(tái)

南都：我有些好奇，為什么你會(huì)選擇在2008年過(guò)完年就拋售？你預(yù)測(cè)到了金融危機(jī)嗎？

詹銘：我當(dāng)時(shí)在讀清華金融總裁班，聽(tīng)了一些老師講課，自己也分析了一下，同時(shí)也覺(jué)得住宅空在那不踏實(shí)，不如賣了轉(zhuǎn)到商業(yè)，結(jié)果剛賣了金融危機(jī)就來(lái)了，記得2008年有一大批在大梅沙炒房的都是割肉走的。

南都：以后就以商業(yè)投資為主了？

詹銘：都說(shuō)一鋪養(yǎng)三代，有租收心里踏實(shí)一點(diǎn)，毛坯房鎖在那每個(gè)月還要管理費(fèi)呢。不過(guò)關(guān)鍵還是因?yàn)橄拶?gòu)，像我2008年賣的有些別墅現(xiàn)在還是那個(gè)價(jià)，這些海邊度假型別墅，限購(gòu)以后受到的影響比較大。

南都：我看2012年你還買了一套樓王住宅，那時(shí)已經(jīng)限購(gòu)了，你怎么會(huì)還有資格呢？

詹銘：之前住在別墅里，孩子大了出去了，老婆說(shuō)兩人住寂寞要搬到市區(qū)，我之前那些住宅大部分在老婆名下，我是有名額但要離婚，為了自住，沒(méi)有辦法，只好辦了假離婚協(xié)議。

南都：你老婆愿意？風(fēng)險(xiǎn)很大啊。

詹銘：知道離婚協(xié)議是怎么簽的：所有住房供女方所有，所有債務(wù)供男方所有，所有債權(quán)歸女方所有。人家說(shuō)凈身出戶，我這是連皮都剝了。其實(shí)我們夫妻感情很好，這都是被房子逼的。

南都：那你認(rèn)為現(xiàn)在是入手的好時(shí)機(jī)嗎？

詹銘：我覺(jué)得可以再等一等，我是看好后市的，這段時(shí)間其實(shí)我已經(jīng)開(kāi)始在看，別人不看時(shí)你去看就非常容易看得到，而且議價(jià)空間比較大。我的經(jīng)驗(yàn)就是想投資的話，別輕信專家，一定要多看盤，中介煩人也要跟他們打好關(guān)系，要得到真實(shí)信息，出手時(shí)心里才有底?，F(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)不是以前那種粗放式，要有自己的判斷，最好等到回暖的一瞬間出手，不要等到下跌時(shí)出手。

南都：你去看物業(yè)時(shí)主要會(huì)看些什么？

詹銘：我買寫字樓時(shí)，就會(huì)調(diào)查空置率、租金水平、企業(yè)在租、行業(yè)承擔(dān)租金的能力等，不能光聽(tīng)別人說(shuō)。我從不買那種什么主題小商鋪，風(fēng)險(xiǎn)很大，建議小投資者也不要考慮，可多留意行業(yè)比較集中地方的小戶型，客流要多，租金不論高低有連續(xù)性收益就好，也可以留意資源比較有限的藏品，如高檔紅木佛珠，黃花梨、紫檀等，這些目前升值很快。

心態(tài)：沒(méi)有財(cái)力，但要有這個(gè)意識(shí)

南都：你的真正投資應(yīng)該是從十七英里開(kāi)始的吧？那時(shí)是怎么產(chǎn)生投資房產(chǎn)念頭的？

詹銘：對(duì)，之前是自住自用，買十七英里時(shí)目的就很明確，就是為了投資賺差價(jià)，一是感覺(jué)項(xiàng)目好，肯定有人接，二來(lái)從2004年開(kāi)始房?jī)r(jià)就一直在穩(wěn)步上漲，其實(shí)這就是機(jī)會(huì)，我是感覺(jué)到了一點(diǎn)，畢竟之前買的自用那些都漲了不少。后來(lái)到2009年超豪別墅那次，就是飛躍，機(jī)遇特別好，剛好趕到房?jī)r(jià)快速上漲的那一波，光賣合同就賺了2000多萬(wàn)。

南都：接手的人愿意嗎？心里平衡嗎？一個(gè)半月就讓你們賺了2000多萬(wàn)的差價(jià)？

詹銘：這個(gè)你就要了解豪客的心態(tài)了，在他們而言，金錢只是一個(gè)數(shù)字，只要喜歡只要唯一。最經(jīng)典的是第一套別墅，是項(xiàng)目最貴的一套樓王，當(dāng)時(shí)還有電視劇在那取過(guò)景。5500萬(wàn)入手，先交100多萬(wàn)定金，一個(gè)半月后漲到8000多萬(wàn)，被深圳一個(gè)超級(jí)投資客看中，這人當(dāng)年炒股賺了幾個(gè)億，他買這套房子就是為了獎(jiǎng)勵(lì)自己，他說(shuō)他不管別人賺多少錢，他只看這個(gè)房子值不值，談妥后我們直接就把合同賣給他了，現(xiàn)在這棟別墅市值1.5億，他也賺了。

南都：這么說(shuō)來(lái)其實(shí)作為投資客，你們的心態(tài)和平常人也是不一樣的？

詹銘：財(cái)力沒(méi)到眼光角度自然不一樣，我老家朋友來(lái)看那套豪宅樓王別墅時(shí)，他就說(shuō)房子建在那么高的地方，下來(lái)買菜好麻煩。像趙本山買私人飛機(jī)，我覺(jué)得買那個(gè)干嘛，坐一個(gè)頭等艙照樣很舒服呀，他的境界和層次和我們又不一樣了。當(dāng)然，除了爹媽給的，很多人都是從低到高，從無(wú)到有，你可以沒(méi)有這個(gè)財(cái)力，但是你要有這個(gè)心態(tài)和意識(shí)。

南都：所以有時(shí)價(jià)格對(duì)你們來(lái)說(shuō)，并不是最重要的，關(guān)鍵是否有升值的能力？

詹銘：可以這么說(shuō)。就像我選物業(yè)，一定要地段好的，可能會(huì)買貴但一定不會(huì)買錯(cuò)。有次我看中深圳東門一鋪位，100平方米7500萬(wàn)，朋友都說(shuō)貴，我覺(jué)得挺好。我算了一筆賬，店鋪開(kāi)張后（賣黃金首飾）每年毛利可到5000萬(wàn)，除掉所有成本純利約750萬(wàn)，鋪?zhàn)邮赘兑话?750萬(wàn)貸十年，每月除供樓外還有結(jié)余，10年后鋪?zhàn)訚q到1.5億就是賺的了，2000萬(wàn)的貨（黃金）十年變3000萬(wàn)，即3000多萬(wàn)的投資十年就變成近2個(gè)億，怎么不行呢？只要看好，貴一點(diǎn)不怕，時(shí)間久了總會(huì)漲上去。

南都：也就說(shuō)你以后還會(huì)繼續(xù)投資商業(yè)？

詹銘：是，我覺(jué)得中國(guó)最大的投資機(jī)會(huì)還是在物業(yè)。這么多年實(shí)體做下來(lái)，我發(fā)現(xiàn)身邊只做實(shí)體生意的大多都在虧，像我這種有業(yè)余愛(ài)好的才賺錢。我現(xiàn)在對(duì)寫字樓情有獨(dú)鐘，覺(jué)得比買保險(xiǎn)要好。而且我從小家里環(huán)境不是很好，所以看到好的物業(yè)，占有欲望特別強(qiáng)，如果你的財(cái)力達(dá)得到后，買房子是有癮的。

我選物業(yè)，一定要地段好的，可能會(huì)買貴但一定不會(huì)買錯(cuò)。—資深投資客

投資經(jīng)歷

●2006年上半年開(kāi)始炒樓，與朋友聯(lián)手分別以620萬(wàn)、580萬(wàn)買進(jìn)萬(wàn)科十七英里2套別墅。

●2006年下半年，在大梅沙東海岸再買一套別墅，總價(jià)420萬(wàn)元。

●2008年過(guò)完年，分別以1350萬(wàn)和1280萬(wàn)拋出十七英里兩套別墅，大梅沙東海岸那套以650萬(wàn)拋出。

●2008年底，購(gòu)入東海岸最后一期4個(gè)門面三棟別墅，門面2萬(wàn)元/平方米，別墅330萬(wàn)一套，總投資2000萬(wàn)元。

●2009年五一前后，兩人聯(lián)手先后買了某豪宅別墅盤四棟，其中三棟一個(gè)半月后拋出，盈利3000多萬(wàn)。留有一棟，總價(jià)2030萬(wàn)，首期600萬(wàn)，月供10萬(wàn)左右，一年半不到以3650萬(wàn)拋出。

●2009年下半年，將東海岸最后一期三棟別墅以每棟700萬(wàn)拋出。

●2010年開(kāi)始，以3.3萬(wàn)-3.5萬(wàn)/平方米價(jià)格，開(kāi)始陸續(xù)購(gòu)買大量寫字樓，現(xiàn)在市價(jià)5.5萬(wàn)-6萬(wàn)/平方米。

●2012年底再買一套1000萬(wàn)元的196平方米樓王單位。

●2014年，又開(kāi)始留意寫字樓市場(chǎng)。