不同于前兩次的地產(chǎn)危機(jī)，這次自房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部爆發(fā)的過剩危機(jī)正在愈演愈烈。外部的危機(jī)還能期待著政策的好轉(zhuǎn)得以解決，但是面對日益高漲的庫存和不斷減少的市場，中小企業(yè)再想渡過危機(jī)已然不太可能。

 

房企拋售

 

在半年多前，越秀地產(chǎn)的風(fēng)頭還是很勁的，但是時(shí)至今日，這家廣州的本土開發(fā)商開始靠拋售資產(chǎn)來應(yīng)對市場下滑。

 

越秀地產(chǎn)6月24日公告宣布，于6月23日收市后，公司附屬城市建設(shè)開發(fā)集團(tuán)、公司擁有95%的間接非全資附屬廣州市城市建設(shè)開發(fā)及方興環(huán)球（作為買方）訂立框架協(xié)議。

 

根據(jù)上述協(xié)議，將分三批出售廣州天河區(qū)珠江新城華明路4號共7個(gè)單位，及持有相關(guān)單位的公司股東貸款。出售的總代價(jià)為近7.15億元，當(dāng)中股東貸款為3.1億元。

 

公告披露，出售項(xiàng)目包括土地及其上所建樓宇及構(gòu)筑物（名為星匯云錦的整個(gè)房地產(chǎn)物業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)裙樓部分，星匯云錦由出售項(xiàng)目及其他住宅樓宇組成），出售項(xiàng)目的總建筑面積約為1.93萬平方米。該土地獲批準(zhǔn)做商業(yè)用途。

 

同日，中弘控股股份有限公司刊發(fā)公告稱，其間接全資子公司西雙版納路南山雨林度假開發(fā)有限公司，擬與東方匯智資產(chǎn)管理有限公司進(jìn)行合作，由匯智資管公司向路南山公司提供資金7億元。

 

其中，匯智資管公司提供的7000萬元用于受讓路南山公司70%的股權(quán)，其余6.3億元通過委托貸款的方式用于對路南山公司貸款，貸款期限為24個(gè)月，貸款年利率11.67%。

 

而匯智資管公司受讓的路南山公司70%股權(quán)，將在借款到期時(shí)由母公司中弘股份以7000萬元原價(jià)回購。本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)是一種融資質(zhì)押行為，中弘股份僅需對6.3億元貸款支付利息，匯智資管公司對資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督。

 

“最近一段時(shí)間，通過我們想轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的企業(yè)很多，甚至不少企業(yè)都是整個(gè)公司帶著項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，很多全是半截子工程，市場不好沒辦法開盤。”北京一家資產(chǎn)管理公司的負(fù)責(zé)人向記者透露。

 

上周，北交所企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目成交金額3.76億元，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)居成交金額前三位。其中，中國石油化工集團(tuán)公司轉(zhuǎn)讓的“四川省宏富源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)”項(xiàng)目通過網(wǎng)絡(luò)競價(jià)方式由一位自然人受讓。目前，北交所在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到了26宗，連續(xù)多周增加。同樣的狀況也出現(xiàn)在上交所，上周上交所新推掛牌金額居首的行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)，一周新推掛牌金額合計(jì)達(dá)到16.51億元。

 

業(yè)績拖累

 

目前這股出售資產(chǎn)的潮流正在從中小房企向上市企業(yè)蔓延，究其原因還是受到了業(yè)績拖累。

 

北京中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至日前全國35個(gè)上市房企年度目標(biāo)平均完成率僅29%，35家企業(yè)中，完成任務(wù)不足30%的企業(yè)就達(dá)到了22家。

 

連日來房企拖欠錢款的事情不斷出現(xiàn)。近日，寧波建工一紙?jiān)V訟，將拖欠工程款的蘭溪市喜瑞地產(chǎn)發(fā)展有限公司告上法庭。隨后法院下達(dá)民事裁定書，裁定凍結(jié)喜瑞地產(chǎn)所有存款1.27億元或查封其相應(yīng)財(cái)產(chǎn)。

 

根據(jù)北京中原地產(chǎn)研究部對23家A股上市的大型房企財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析顯示，發(fā)現(xiàn)今年一季度房企資金鏈確實(shí)呈現(xiàn)緊繃之勢，23家房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到77%的歷史最高水平。

 

從剔除預(yù)收賬款后的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)來看，今年一季度，23家A股上市房企實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到55%，僅次于2008年三季度的歷史峰值水平（56%），房企償債壓力不容小覷。

 

而且目前房企融資逐月下降，5月，10家標(biāo)桿房企共計(jì)融資31.5億元，環(huán)比大幅回落73.3%。融資金額已連續(xù)3個(gè)月回落，并創(chuàng)近11個(gè)月以來新低。

 

并購潮來臨

 

2014年上半年，受銀行信貸緊縮等因素影響，整個(gè)市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來，大多數(shù)大中城市成交量比去年同期下滑2-3成，個(gè)別城市成交量甚至比去年同期下滑4-5成，市場普遍面臨著“去庫存”的壓力。

 

與此同時(shí)，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，房企深陷資金鏈危機(jī)的現(xiàn)象頻現(xiàn)。繼浙江出現(xiàn)興潤置業(yè)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象之后，中小房企頻頻出現(xiàn)資金面的危機(jī)。比如廣東光耀集團(tuán)、青島君利豪集團(tuán)、南京福地、西安浐灞·新天地、賽高國際、紫翰庭院、漢城湖畔、杭州中都集團(tuán)等。

 

此外，房企被收購股權(quán)的現(xiàn)象也越來越多。比如融創(chuàng)收購綠城不超過24.31%股權(quán)、朗詩綠色地產(chǎn)收購萬業(yè)置業(yè)34%股權(quán)、寧波金翔收購萬業(yè)置業(yè)33%股權(quán)、信達(dá)地產(chǎn)22.57億元收購嘉粵集團(tuán)下屬5公司100%股權(quán)，獲得113萬平方米土地儲(chǔ)備、信達(dá)地產(chǎn)以1.7億元收購沈陽德利置業(yè)100%股權(quán)，獲1.21萬平方米土地儲(chǔ)備等事件。

 

從評級機(jī)構(gòu)來看，標(biāo)準(zhǔn)普爾及惠譽(yù)曾指出，中國小型地產(chǎn)公司可能出現(xiàn)的債務(wù)違約情況，未來有可能繼續(xù)出現(xiàn)于其他小型開發(fā)商，導(dǎo)致銀行向大型開發(fā)商更為傾斜，加速房地產(chǎn)市場兩極化。標(biāo)普表示，今年中國內(nèi)地的房地產(chǎn)銷售前景不明朗，加上市場競爭愈加激烈，小型開發(fā)商的信貸環(huán)境急速惡化。

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在銀行信貸緊縮的市場背景下，即使大多數(shù)一二線城市市場基本面良好、開發(fā)企業(yè)不缺資金的情況下，大家也普遍對未來市場預(yù)期感覺到不確定性，尤其是中小企業(yè)可能面臨更多債務(wù)違約的市場風(fēng)險(xiǎn)。