2.6億元一套的別墅“樓王”，在開盤前即遭購房各方明爭暗搶，9.3萬元/平方米的單價，起步價4000萬元的別墅，在開盤一周內(nèi)，售出八成。

 

這火爆的一幕，發(fā)生在以“小清新、小文藝”而非奢華著稱的濱海小城廈門。故事發(fā)生在6月8日，坐落在廈門本島“新富人區(qū)”五緣灣的“建發(fā)央墅”在這一天開售，一共只有45套的“央墅”，當天去化率即達到七成。

 

看到這一消息，廈門知名獨立地產(chǎn)評論員程凌虛并不感到意外：島內(nèi)的房子，就像皇帝的女兒，沒有愁嫁的道理。在全國樓市哀鴻遍野的情形之下，臺灣海峽西邊的廈門，卻默默延續(xù)了它2013年樓市暴漲的尾聲—自2012年至今，已經(jīng)連續(xù)上漲23個月。盡管增幅放緩，但在售新盤價在2014年前五月均逆市上揚，2、3月，廈門樓市漲幅更名列全國前列。

 

廈門樓市逆勢上漲背后，折射的是供需失衡，類似于北京的公共配套外遷不力等一系列困境。與此同時，雖然堅挺的廈門樓市有了松動的跡象，但是政府和一線房企的共同托市，廈門樓市短期還難得回調(diào)。

 

廈門島內(nèi)最后的新盤

 

建發(fā)“央墅”，是2014年廈門島內(nèi)開盤的少數(shù)高端樓盤，“稀缺”是它重要的賣點，共推出45套的別墅，面積為1200平方米、850平方米、650平方米和450平方米，折后均價93000元/平方米。

 

央墅之所以遭到追捧，一個很重要的原因是，島內(nèi)土地變得十分稀缺。

 

央墅所在的區(qū)域，即為島內(nèi)最后一片開發(fā)的住宅和商業(yè)區(qū)，五緣灣。

 

建發(fā)去年拿到島內(nèi)湖里區(qū)出讓兩幅地塊之一，亦作高端盤開發(fā)，將搶在今年內(nèi)推出，盡管下半年樓市整體難言樂觀，但一位剛從其他房企跳槽至建發(fā)的資深售樓小姐向時代周報表示，她對新盤熱賣絲毫不懷疑。

 

事實上，在3月份全國樓市普遍看淡的情況下，廈門的專家們都仍然未對島內(nèi)樓市改變看法，廈門大學(xué)管理學(xué)院副院長戴亦一曾表示：“島內(nèi)只要有新盤開盤，恐怕就會日光。”

 

程凌虛表示，廈門島內(nèi)非常特殊，它與北京三環(huán)內(nèi)、上海內(nèi)環(huán)、深圳關(guān)內(nèi)一樣，土地早已成為極度稀缺資源。

 

因此當國內(nèi)樓市處于上升通道時，房價漲得特別快；當國內(nèi)樓市處于下跌通道時，房價特別抗跌。廈門市總面積逾1700平方公里，但廈門本島的面積僅有132平方公里，而現(xiàn)在島上擠著超過200萬人，仍然有不斷增加的趨勢，住宅供不應(yīng)求恐怕將是長期的主題。

 

作為房價的二線、財經(jīng)媒體評級的新一線和感受上的三線城市，廈門房價的高企的確讓人難以理解。廈門島內(nèi)的住宅均價目前達到了驚人的4萬元/平方米，比肩北上深，甚至超過廣州，廈門早已邁入“居大不易”的范疇。

 

但央墅的熱銷卻并非一枝獨秀。數(shù)據(jù)顯示，廈門5月住宅均價20036元/平米，環(huán)比上漲2.78%，從4月的全國第9名躍居第2名。泰禾院子5月24日推出海川苑129套，整體均價3.8萬元/平方米，開盤當天去化9成，狂銷10億元，此外，兩個央企大盤華潤橡樹灣和保利招商海上五月花，開盤也都取得去化近9成的傲人業(yè)績。

 

擁擠的明珠小島

 

如果你有機會乘坐晚間七八點的飛機降落廈門，那一定會發(fā)現(xiàn)，整座小島燈火錯落閃耀，璀璨得像一顆真正的明珠。廈門無疑是吸引人的，無論是夏無酷暑、冬無寒霜的溫和氣候，還是和緩的沙灘海景，以及投入巨大、維護良好的市政和綠化。所有業(yè)內(nèi)人士和廈門市民都異口同聲稱，廈門樓市，是一個特殊的樓市，這種特殊決定了它必定逆風(fēng)上揚。

 

程凌虛將這種特殊概括為三個方面：第一，島內(nèi)土地稀缺；第二，廈門樓市供不應(yīng)求，數(shù)據(jù)顯示，今年前五個月，全國百城新房庫存量平均為17個月，而新房供需平衡點為12個月，但去年以來，廈門新房庫存量僅為6個月，有時甚至僅有4個月；第三，廈門擁有福建省內(nèi)幾乎最好的政治資源、行政資源、經(jīng)濟資源、教育資源、醫(yī)療資源乃至景觀資源。人們買的不僅僅是房子，而是這些城市的優(yōu)質(zhì)資源—周邊城市的購房者，一直沖著資源購買廈門的房子，外地人始終是廈門購房的主力。

 

2013年，廈門常住的398萬人口中，戶籍人口為193萬，而外來人口則高達204萬。2013年底，廈門又出臺政策，停止買房送戶口。即自2013年12月10日起，在廈門市出讓成交取得土地的商品住房項目，不再享有“購房入戶”政策，自2016年1月1日起，購買該市商品住房，不再享有“購房入戶”政策。程凌虛認為，這一限制，亦推動了今年房價的上漲。

 

去年年中向莆鐵路開通、年底廈深鐵路的開通，亦為廈門貢獻了廣東和江西客源。在廈門的購房客中，本地戶籍常年只占一半左右，即便2013年廈門版“國五條”出臺，嚴禁外地戶口補交社保后購房，本地戶籍的購買者亦只占到53%左右。

 

建發(fā)內(nèi)部人士和多位廈門地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都確認，購買建發(fā)央墅的客人，多為來自全國各地的隱形富豪。炒房的力量并不是該樓盤熱銷的原因，倒是與廈門眾多的豪宅一樣，自住和保值才是真正的需求。

 

公共配套外遷不力

 

按住建部標準：適合人居的人口密度是1平方公里1萬人，而廈門島內(nèi)是1平方公里1.8萬人，人口密度已經(jīng)超過香港了，通過土地供應(yīng)引導(dǎo)島內(nèi)外均衡發(fā)展成了廈門城市建設(shè)的發(fā)展方向，即控制島內(nèi)住宅用地供應(yīng)，加大島外土地出讓。島內(nèi)住宅做減法，以提升城市品位。公共建設(shè)做加法，以彌補過去的欠賬。近年來，在嚴控島內(nèi)開發(fā)強度上，廈門也打出了一系列的“組合拳”，包括嚴格控制本島居住用地供給，特別是經(jīng)營性商品房用地供地。包括為體量較大的項目“減肥”，這一切，都是為了引導(dǎo)本島人口向島外新城聚集。

 

不止一位廈門本土的規(guī)劃專家向時代周報記者表示，廈門島最佳的人口規(guī)模應(yīng)該在100萬人左右，而目前的人數(shù)，超出了理想情形一倍不止。

 

過多的人口直接導(dǎo)致島內(nèi)交通擁堵，環(huán)境污染，舒適度下降。

 

“嚴控島內(nèi)住宅用地”因此也一直是廈門市政府的規(guī)劃思路。“廈門學(xué)香港，就是要讓島內(nèi)綠化率高、道路寬敞，保持環(huán)境優(yōu)美，人口受控，空間寬松，”程凌虛表示。

 

而一位熟知廈門政界的人士也向時代周報記者表示，廈門規(guī)劃局一直是“經(jīng)營城市”的理念，即高價出讓地塊，再將財政收入高比例地投入市政建設(shè)，營造出人居環(huán)境，進一步推高島內(nèi)房價和地價。

 

多年來，向島外擴張、疏散人口，一直是廈門市政府努力的方向。“島內(nèi)外一體化”和“一核四中心”的提法屢屢見諸各類規(guī)劃方案、會議決定。將集美、海滄、翔安和同安四區(qū)建成四個衛(wèi)星城，是長期的目標。在交通樞紐布局和道路建設(shè)上，廈門可謂不遺余力。

 

廈門原本擁有一個令國內(nèi)眾多城市的游客艷羨的機場：選址就在島內(nèi)，離市中心僅10公里，隨著成功大道這一無紅綠燈的島內(nèi)快速路建成，穿越整個島前往機場，也不過區(qū)區(qū)15分鐘。

 

但它的客流量已經(jīng)接近年吞吐量2000萬人次的承載極限，廈門在去年開工的新機場選址，確定在了翔安區(qū)的大蹬島—它在廈門和泉州的交界處附近，亦在翔安這個最年輕、但已開發(fā)大量住宅的行政區(qū)內(nèi)。8.6公里長、投資32億的翔安海底隧道于2010年開通，亦將新區(qū)與本島的車距從約90分鐘縮短為9分鐘。而今年6月，廈門的第二條海底隧道，連接本島與海滄區(qū)的海滄海底隧道，也剛剛動工。

 

在此之前，廈門嘗試鋪輕軌受挫改建的BRT（快速公交系統(tǒng)），使得集美、同安兩個工業(yè)區(qū)與本島間可有大量人員來往，而已在修建中的地鐵，更充分地構(gòu)建了島內(nèi)外的公共交通系統(tǒng)。

 

但與此同時，與北京等城市一樣，廈門在政府以及醫(yī)療教育資源的外遷上，進行得步履蹣跚。

 

廈門市政府自身搬遷到翔安或者集美的計劃一直難以實施。嘗試先將教育、醫(yī)療、交通樞紐等公共設(shè)施遷至島外各區(qū)，以帶動人口疏散的計劃一直難以實現(xiàn)。

 

廈門最重要的教育資源—廈門大學(xué)，已有一部分在2013年秋季搬至翔安，但是廈門大學(xué)的宿舍樓還在匆忙趕建過程中。以至于出現(xiàn)女生在答辯途中遭遇不測，多日后尸體才在十多公里外的觀音山海水中找到的案件。

 

與此同時，廈大2003年啟用，建成數(shù)年的龐大漳州校區(qū)不得不被閑置，造成大量教學(xué)樓、宿舍樓空置，甚至傳出了2004年建成、15層高的電梯海景宿舍樓因空置準備爆破拆除的消息。

 

加上“同城化”項目中的廈漳海底隧道遲遲未確定最終方案，開工更是遙遙無期。醫(yī)院和學(xué)校的遷出一樣并不順利，原因在于，無論是這些公共配套的單位本身，還是有權(quán)決定的各個部門，誰都不愿意離開廈門本島。

 

一位不愿透露姓名的廈門公務(wù)員表示：我的房子是某校學(xué)區(qū)房，如果學(xué)校搬走了，我的房子不是要跌一大半，還得天天送孩子去島外上學(xué)？

 

新建大型公共配套成了最好的選擇，如已經(jīng)建成的廈門外國語學(xué)校海滄附屬學(xué)校。但公認最優(yōu)質(zhì)的廈門第一醫(yī)院、婦幼醫(yī)院、中山醫(yī)院，廈門外國語學(xué)校、廈門一中、雙十中學(xué)等，仍然在島內(nèi)未動。

 

一線房企共同托市

 

近年來，廈門樓市頻繁出現(xiàn)許多“新朋友”，各地的大牌房企紛紛入駐廈門，包括萬科、中海、龍湖、中航、首開、中交等國內(nèi)一線房企。

 

2006年6月8日，萬科集團以6.68億元的掛牌起始價拿到2006G06地塊，宣告正式進軍廈門市場；緊接著，萬科在廈門打造了金域藍灣、金色悅城、湖心島、金域華府、海滄萬科城、萬科廣場這六大口碑樓盤。

 

2009年12月，首開進入廈門市場，2010年，萬達、中航、恒億三家房企同年進入廈門市場。2011年，央企中海地產(chǎn)也正式入駐廈門集美區(qū)。

 

2012年是廈門樓市火熱的一年，市場旺盛以及未來發(fā)展前景見好的雙重影響下，中交、泰禾、龍湖、融信、陽光城、IOI等多家省內(nèi)外一線房企蜂擁而至。

 

程凌虛認為，廈門樓市在2014年仍然堅挺的其中一個原因，就是廈門的地產(chǎn)商，多數(shù)是實力雄厚、“不差錢”的國企。

 

然而在大勢的影響下，堅挺的廈門樓市也有了松動的跡象。盡管廈門樓市在2014年前5個月連續(xù)上漲，且漲幅均居全國前幾位，但成交量的下滑亦是有目共睹。繼4月成交量同比下滑60%后，5月，廈門新建商品住宅成交量僅1510套，同比大跌70%。

 

一資深炒房者向時代周報記者表示，廈門樓盤目前小幅度的優(yōu)惠已經(jīng)很常見，之前根本看不到的“存一萬送十萬”活動都時常能看到，限購其實也在“政府睜只眼閉只眼”的情形下開始松動。

 

5月14日的廈門土拍現(xiàn)場再次重現(xiàn)2013年的火熱場面，各路房企群雄爭霸，2幅集美區(qū)的商住地塊成功拍出，共吸金36.53億。尤其是J2014P01地塊則由廈門國貿(mào)天地房地產(chǎn)有限公司以319600萬元成功競得，樓面價為13135.51元/平方米，溢價率64.40%，刷新了集美區(qū)自2007年以來的地王紀錄。

 

有數(shù)位業(yè)內(nèi)人士認為，該“地王”的產(chǎn)生，有政府托市、向樓市注入興奮劑的影子，而廈門國有房企顯然按照他們過去一貫做法，默契地在其中扮演了重要角色。