房企半年業(yè)績(jī)解讀：寡頭時(shí)代來(lái)臨

“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的商業(yè)生存法則在房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)明顯。綜合各家發(fā)布的房企銷售半年業(yè)績(jī)排行榜，均可發(fā)現(xiàn)這一顯著特點(diǎn)。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在2013年全年銷售額突破300億的19家房企中，2014上半年業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的企業(yè)僅有9家。

值得注意的是，從不同陣營(yíng)房企銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊賮?lái)看，市場(chǎng)依然演繹著“越大越強(qiáng)、越大越快”的競(jìng)爭(zhēng)法則。第一陣營(yíng)7家房企今年上半年銷售額增長(zhǎng)率均值為30.2%，而遠(yuǎn)高于第二、三、四陣營(yíng)，而第四陣營(yíng)平均下降3%，陣營(yíng)之間無(wú)論從銷售規(guī)模還是增長(zhǎng)動(dòng)力，格局分化加速顯現(xiàn)。

千億到五十億之間的差距

房企業(yè)績(jī)分化的趨勢(shì)正在加劇。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年銷售突破500億的企業(yè)為7家，平均銷售額692億元，較上年4家企業(yè)增長(zhǎng)19.5%。200億-500億房企達(dá)到8家，平均銷售額為251億元，比上年小幅上漲。100億-200億房企有13家，平均銷售額121億元，雖然泰禾集團(tuán)和陽(yáng)光城同比上漲100%，但該陣營(yíng)較去年均值仍大幅下降20%，可見(jiàn)第三陣營(yíng)房企受此輪市場(chǎng)調(diào)整影響較大，增長(zhǎng)乏力。此外，共有25家房企實(shí)現(xiàn)50億-100億銷售業(yè)績(jī)，平均銷售額較去年同陣營(yíng)微降2%至73億元，上年同期50億房企已退出8家。

相比預(yù)計(jì)百億房企的數(shù)量減少，2014年房企“千億軍團(tuán)”的龍頭房企卻保持了增長(zhǎng)。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2014年前6個(gè)月銷售突破500億的企業(yè)為7家，分別為萬(wàn)科、綠地、恒大、保利、碧桂園、中海、萬(wàn)達(dá)，它們將成為今年的千億企業(yè)。樓市雖然低迷，市場(chǎng)集中度卻在進(jìn)一步提高。

CRIC研究中心數(shù)據(jù)亦證明，龍頭房企市場(chǎng)占有率正在繼續(xù)提升。2014年上半年，TOP10的房企銷售金額占比從去年的14.6%上升至18.6%，增加了4個(gè)百分點(diǎn)；TOP20及TOP50企業(yè)同比分別增加4個(gè)百分點(diǎn)及4.7個(gè)百分點(diǎn)。TOP50企業(yè)市場(chǎng)集中度連續(xù)上升，從2012上半年的27.7%增至2014年上半年的33.2%。

2014年上半年，上榜企業(yè)銷售面積集中度同樣穩(wěn)步提升，其中TOP10和TOP20企業(yè)均增長(zhǎng)了2.3個(gè)百分點(diǎn)；TOP50企業(yè)則增長(zhǎng)了3.1個(gè)百分點(diǎn)。從2012年到2014年上半年，TOP50的面積集中度共增加了4.1%。

中國(guó)指數(shù)研究院研究總監(jiān)蔣云峰在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，從歷次行業(yè)調(diào)整中均可看出，市場(chǎng)下行對(duì)品牌房企不只是壓力和困難，更是動(dòng)力和機(jī)遇，強(qiáng)者更能禁得住風(fēng)浪的歷練，優(yōu)勝劣汰的規(guī)律驅(qū)動(dòng)行業(yè)格局加速分化。2014上半年，品牌房企適時(shí)做出經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整，在不利環(huán)境中完成良好業(yè)績(jī)。

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱也認(rèn)為，強(qiáng)者恒強(qiáng)的市場(chǎng)趨勢(shì)越發(fā)明顯。“比如恒大和碧桂園。表面上看他們的項(xiàng)目大多布局在市場(chǎng)不樂(lè)觀的三四線城市，但只要市場(chǎng)有他們的地方，其他企業(yè)的生存狀況都不會(huì)太好。”

彎道超車的困境

蔣云峰認(rèn)為，市場(chǎng)集中度高是一個(gè)行業(yè)逐漸成熟的標(biāo)志，但卻未必是一件好事。

丁祖昱擔(dān)心的是，在市場(chǎng)波動(dòng)期，中小房企有可能進(jìn)一步面臨資金壓力，而后被逐漸淘汰出市場(chǎng)。從上半年已有包括浙江興潤(rùn)置業(yè)、廣東光耀集團(tuán)、青島君利豪集團(tuán)等多家房企遭遇資金危機(jī)甚至破產(chǎn)倒閉。

同策咨詢總監(jiān)張宏偉發(fā)現(xiàn)，對(duì)于排名30以后的房企來(lái)講，“力爭(zhēng)上游，不上則下”成為第三、第四陣營(yíng)房企競(jìng)爭(zhēng)格局變化過(guò)程中的主要特征，但是，第三、第四陣營(yíng)房企很難實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)突圍“彎道超車”，尤其是在2014年，在房地產(chǎn)信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，過(guò)去那些激進(jìn)擴(kuò)張的中小房企有可能面臨資金危機(jī)，在此輪市場(chǎng)大洗牌過(guò)程中被收購(gòu)。

張宏偉認(rèn)為，有三類企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最大。第一類，產(chǎn)品類型偏高端、周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，這些企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)最容易受到影響。第二類，前期拿地過(guò)于激進(jìn)，成本較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴(kuò)張，導(dǎo)致房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè)。第三類，一部分資信不太好、難以獲得銀行貸款的中小企業(yè)。

此外，一些品牌房企也在面臨倒退的風(fēng)險(xiǎn)。CRIC研究中心發(fā)現(xiàn)，上半年，去年銷售規(guī)模300億-700億元的第二陣營(yíng)房企明顯分化：大部分房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑，個(gè)別房企甚至跌出TOP50排行榜。業(yè)績(jī)下滑主要是因?yàn)楫a(chǎn)品定位偏高端，在供過(guò)于求的城市布局過(guò)于集中。在整個(gè)行業(yè)不景氣下，市場(chǎng)觀望情緒較重，業(yè)績(jī)下滑是一個(gè)正?，F(xiàn)象。

一家近年來(lái)逐漸跌落出前十的品牌房企相關(guān)人士表示，“我們?cè)絹?lái)越不看重規(guī)模。”但這也從另一側(cè)面反映出，隨著差距越來(lái)越大，彎道超車顯得越來(lái)越困難。

蔣云峰稱，從房企排行來(lái)看，品牌房企華潤(rùn)地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、世紀(jì)金源下滑趨勢(shì)明顯。中國(guó)指數(shù)研究院排行榜顯示：目前，華潤(rùn)地產(chǎn)已經(jīng)跌出前十，而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)早已跌至20名，世紀(jì)金源更是跌落至36名。