【導讀】濟南回應“市長批示取消樓市限購”，表示正在研究等待住建部審批。

 

據(jù)經濟之聲《央廣財經評論》報道，樓市放松限購，已然形成一股潮流，在越來越多的二線城市涌動。昨天，一份署名為“濟南市城鄉(xiāng)建設委員會”并由市長批示的取消樓市限購文件開始在互聯(lián)網(wǎng)流傳，在經過多家媒體帳號轉發(fā)后，引起廣泛關注。

 

這份名為《關于對我市商品房限購政策進行調整的請示》的文件中提到，“上半年濟南市商品房的銷量出現(xiàn)了下滑下降及價格滯脹的現(xiàn)象”，所以“建議在全市范圍內解除新建商品住房與存量住房的限購。”

 

落款公章顯示，文件呈報單位是濟南市城鄉(xiāng)建設委，流出的圖片中還有濟南市市長楊魯豫的批示，寫著“同意市城鄉(xiāng)委建議，加強后續(xù)管理，防止大起大落。”對于這份文件，濟南市城鄉(xiāng)建設委相關負責人隨后回應，“市里正在研究，還得報住建部審批。”

 

分類調控的指導意見，成了地方政府選擇政策方向的尚方寶劍。但是，要不要為限購松綁？僅僅銷量下滑、價格滯脹，就能成為放松限購的先決條件嗎？地方政府恐怕還是要三思而行。最怕的是，口子一旦撕開，少不了有的地方趁機渾水摸魚。對樓市的價格波動，應該有一定的容忍度，而不是稍有銷量下滑、價格滯漲就迫不及待地救市。

 

濟南可能要放松樓市限購，讓已經風氣云涌的樓市又添了一分不安寧。6月23日，在國家統(tǒng)計局房價數(shù)據(jù)公布近一周后，濟南市城鄉(xiāng)建設委公布了今年5月份濟南市新建商品房市場數(shù)據(jù)。5月份濟南市共網(wǎng)簽成交新建商品住宅3053套，環(huán)比減少1204套。

 

自2013年1月份以來，濟南二手房價格出現(xiàn)了連續(xù)15個月上漲的局面。5月份，濟南新房二手房出現(xiàn)了兩年內的首次雙雙下跌，雖然市場需求仍在，觀望氛圍卻日漸濃厚，不少購房者在等待房價下調。然而，市場等到的不是房價回落，而是限購可能松動的消息。而在越來越多的二線城市逐漸向放松限購靠攏時，業(yè)內也涌現(xiàn)出很多支持放松限購的聲音。浙報傳媒地產研究院院長丁建剛就是其中的代表。

 

丁建剛：李克強總理在政府工作報告中提出，根據(jù)不同的情況，進行分類調控的新調控思路和理念。而且在今年的兩會上，齊驥副部長也講了分類調控，一線城市不退出，其他城市實際上可以根據(jù)自己的情況。這個所謂的“情況”就是房價、庫存量、存銷比等這樣一些指標，根據(jù)這些指標來調整現(xiàn)有的限購措施。據(jù)我了解，濟南的庫存量非常高，住宅存銷比達到16左右，也就是16個月的消化，而商業(yè)地產的存銷比據(jù)稱是達到50多個月，所以整個存量庫存非常高，存銷比也非常長，而且房價也處在穩(wěn)定的狀況。我認為完全可以根據(jù)市場實際情況來松動或者解除限購措施。

 

越來越多的二線城市加入放松限購的陣營，直接原因不外乎庫存高企、銷量下滑。然而，樓市過去幾年的輝煌業(yè)績，也讓不少人心中產生疑問：紅火了那么長時間，攢下了不少家底兒，眼下的波動真的到了難以承受的程度嗎？到底是樓市不經摔？還是地方政府的心理防線不經摔？浙報傳媒地產研究院院長丁建剛判斷，二者兼有。

 

丁建剛：無論是從地方政府的財政也好，債務也好，還是房地產市場本身也好，因為房地產市場有它自己的規(guī)律，當人們預期改變的時候，房價快速下行的時候，極端的來說，崩盤的時候是很難再改變的，因為這個時候整個市場會出現(xiàn)一種恐慌性的拋售行為。沒有任何一個國家和地區(qū)的實踐表明，房地產市場崩盤，這個國家的經濟紋絲不動或者什么事都沒有或者還比較健康，沒有這回事。

 

關于濟南回應“市長批示取消樓市限購”的話題，經濟之聲特約評論員、經濟學者馬光遠對此做獨家解讀。

 

經濟之聲：呼和浩特取消限購掀起的輿論熱潮還沒過去，濟南又來湊熱鬧了。我們剛才聽了丁建剛先生的分析，他認為庫存高企，是濟南放松限購的直接誘因。問題是，現(xiàn)在這么多城市取消限購，真的救得了樓市嗎？

 

馬光遠：肯定救不了，這是毫無疑問的。我們之前的限購政策主要限的是投機投資性購房，就是兩套以上的。我想一個家庭有兩套房子基本上夠住了，如果他要買第三套、第四套，肯定是覺得有投資價值。但是在目前整個二三線城市房地產供大于求的情況下，房子太多的話，還有什么投資價值？所以如果說放松限購是著眼于為了救樓市，這個招肯定是錯了，而且這種預期千萬不要太樂觀。

 

如果說放松限購是為了把權力還給市場，把整個房地產未來的發(fā)展、未來的走向交給市場，從這個角度來講，應該放松限購。我個人認為，不要把放松限購看成救樓市的良藥，而且現(xiàn)在一些城市盡管庫存很高，但主要原因是價格太高，在這樣的情況下，你把價錢降一降，庫存就會消耗完，所以我認為暫時講“救”還為時過早。我們現(xiàn)在如果在限購上做文章，那就是我們在整個市場和政府之間做一個合理的調整。

 

經濟之聲：越來越多的業(yè)內人士認為，取消限購全國化是必然的，一線城市也應該取消限購，而二線城市形勢已經到了非常嚴峻的地步。先來聽聽丁建剛的分析。

 

丁建剛：其實限購本身是臨時的，從理論上來講，應該在極短的時間內用其他措施來替代二線城市的限購政策，除了個別城市以外，我認為可能現(xiàn)階段都可以退出或者松動原來的限購措施。因為整個樓市形勢實際上都大同小異，盡管原來有個別城市似乎供不應求，比如說南京和廈門，但最近一段時間，銷量也急劇下降，供求關系也得到了緩解。

 

經濟之聲：這是丁建剛先生他的分析，光遠你覺得取消限購要不要全國化？

 

馬光遠：限購的目的是為了抑制投資投機，而我們首先要滿足居住需求，因為房子不夠。此外，我不同意丁建剛說的限購是一個臨時的、短期的政策，限購是否取消，一方面要看供求關系，另一方面要看替代的一些舉措。比如說以前我們靠限購來抑制投資投機，那么下一步房產稅等這些相應舉措包括住房聯(lián)網(wǎng)、不動產統(tǒng)一登記等政策是不是具備，如果這些東西不具備的話，對于限購仍然要一分為二的來看待，也就是說，供大于求的一些地方就沒必要限購了，但是供不應求的地方，特別是一線城市、一些熱點城市，現(xiàn)在還不是放松限購的時候，限購仍然必須存在。

 

限購政策要退出的一個前提是，長效性、制度性的舉措包括房產稅等措施已經到位，我們可以通過這些制度性的舉措來抑制投資投機。我認為限購是否取消，一方面要看各個城市的供求關系，另一方面要看我們的長效機制是否到位。

 

經濟之聲：像這些已經預期取消限購的城市，它是把投資投機性的需求又還給市場，從投資角度來看，是不是這些城市的房地產不具有投資價值？

 

馬光遠：白菜太多了，價錢肯定會往下走，就沒有投資價值。我們以前為什么投資房地產？主要是因為大家看到房地產稀缺，稀缺是最好的價值，但如果這個東西不稀缺，比如說有些城市每戶家庭擁有的住房數(shù)有10套、8套、5套，這種情況下房子多的已經很危險了，而且價格很高，你說有什么投資價值？我認為限購如果一旦取消的話，對整個房地產不會有太大的影響?，F(xiàn)在除了極個別的城市可以保持限購，剩下的城市完全可以放松。一方面，保證房地產市場按照市場的規(guī)律發(fā)展；另一方面，趕快倒逼我們的長效機制盡快推出。

 

經濟之聲：房價下降，中國經濟到底能不能承受？

 

馬光遠：事實上有些地方的房價真的該降，比如一線城市，我們有一些一線城市比東京、紐約的房價都高，價錢往下調整完全可以自救。其他的一些城市，房地產價格跟當?shù)鼐用袷杖雭肀?，也比較高。我認為如果房地產本身要進行調整的話，這個調整反而是房地產健康發(fā)展的需要。有哪一個國家的房地產沒有降過？有哪一個產業(yè)產品的價格沒有降過？我認為在正常情況下，價格下降非常正常。