濟南正在研究限購政策調(diào)整,一旦取消限購,將會給市場帶來怎樣的影響?會不會再度刺激新一輪的炒房?房價又將如何演繹?哪些人群將受益,哪些人群又不希望看到調(diào)整?2日,本報記者兵分多路,對政策調(diào)整產(chǎn)生的影響進行了探訪。
“濟南要取消限購了?”2日,這則消息成了省城市民熱議的話題。市民崔先生準備盡快買上婚房,“本來想再攢點錢,明后年買房,這下限購政策要取消了,萬一房價再漲上去,還是借錢早買吧”。
相比崔先生這樣的婚房剛需族,想改善住房的張先生則對限購松綁持歡迎態(tài)度,“一直想買三套房,這下終于可以了。”張先生有兩套房子,一套房子比較偏遠,一套是單位分的,因限購原因,三套房遲遲沒買成。新的政策如果實施,他將有希望對目前的住房條件進行改善。
“限購醞釀調(diào)整,我沒有感到特別興奮。”2日,一家一線房企山東市場有關負責人表現(xiàn)很“淡定”:雖然也算得上利好消息,但在目前整體下行的市場環(huán)境下,對成交及價格影響不會太大。
該負責人分析,限購如果真的取消,對兩類人影響最大:一是本市戶籍的人不再受“限二禁三”的影響,可以多買房;二是外地購房者,納稅社保繳納的門檻取消,在濟南買房數(shù)量也沒有了限制。“但是濟南的限購政策已實施了三年多,許多外地人都已經(jīng)達到了限購規(guī)定的購房條件,是否取消影響不大。”該負責人說,這對于剛需樓盤來說尤為明顯,在目前市場下,投資投機需求的客戶基本沒有,不僅是住宅,像是一些帶有投資特點的公寓、商鋪等出手的人也不多。
省城南部一家房企負責人說,目前市場呈現(xiàn)“量價齊跌”,降價預期已經(jīng)形成,為了沖擊上半年的銷售目標,價格已做出幾百元甚至千元的下調(diào),但是成交還是無法與去年同期相比,購房者觀望情緒不會因這個政策而做出大的改變。為了完成全年銷售目標,他們的任務還是快速走量,價格反彈可能性不大。“最多是以此做個理由來加大促銷。”
“我們項目以剛需為主,成交主力是首套房或是改善型的二套房,限購是否取消對他們影響不大。”省城東部一家房企負責人說,在政策調(diào)整的敏感期,市場甚至可能會更加觀望,購房者可能等待更多的政策出臺。
“限購調(diào)整,不是限貸調(diào)整。這是兩個概念,不能混淆。”2日,山東最大的房地產(chǎn)顧問機構世聯(lián)怡高董事、總經(jīng)理朱江分析,限購如果取消,一些改善型需求的人雖然有了買房資格,但是貸款政策如果不調(diào)整,沒有貸款的支持,也很難成交。
目前來看,濟南實行的是差異化的信貸政策,三套房沒有貸款支持。像一些購房者有了買三套房、四套房的資格,需求得到釋放,但是如果不能貸款,也是無濟于事。“除非是那些買房不需要貸款的人,他們多套房的需求可以實現(xiàn)。”
“目前濟南房地產(chǎn)市場下行的大氣候已經(jīng)形成,一個政策的調(diào)整不會有太大的影響。”朱江認為,從4、5、6三個月來看,市場呈現(xiàn)的是“量價齊跌”,“限貸如果不取消,開發(fā)商的資金鏈不會得到太大的改善,購房者也無法獲得更多貸款,總的影響有限。”
山東財經(jīng)大學房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心統(tǒng)計數(shù)字顯示,目前市區(qū)在售的88個主力項目中,未售存量約695萬平方米,按去年月均去化62.78萬平方米計算,未售存量去化周期大約需要11.07個月,市場供應充足。
在這樣的背景下,放開限購雖然可能在短期內(nèi)對市場供需以及房價穩(wěn)定產(chǎn)生一定影響,但不至于影響濟南樓市的大勢,濟南住房市場仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢,分析認為沒必要太過擔心。
“房產(chǎn)具有三個特性:消費、投資、投機,一旦有了投機的成分,價格的上漲是預想不到的。”山大房產(chǎn)研究中心主任李鐵崗分析說,一旦濟南放開限購,可能不用多久,會激發(fā)新的投資投機需求,有錢人會再度出手多買房。
李鐵崗說,房產(chǎn)限購取消,短期內(nèi)不會刺激房產(chǎn)銷量大幅增長,政策作用要有一個消化期,但政府不應該刺激房產(chǎn)需求,而是應該著手解決房產(chǎn)市場的供給問題。一旦限購取消,短期內(nèi)能起到緩和銷售低迷的作用,但從長期看,對解決房產(chǎn)供給需求的矛盾很不利。實際上,雖然短期看,房產(chǎn)供給有過剩,但只是個暫時現(xiàn)象,不是長期存在。隨著城鎮(zhèn)化的推進和二胎政策的放開,房產(chǎn)潛在的需求要大得多。
“從一般規(guī)律講,房產(chǎn)限購政策應該長期存在。”李鐵崗擔心,一旦潛在需求被激發(fā),出現(xiàn)市場回暖,資產(chǎn)性炒作的情況會再次出現(xiàn),未來泡沫加劇,房價可能也會再次上漲。畢竟,房產(chǎn)銷售中,炒作的成分起的作用很大,如果供給不足,投機客瘋搶后,就會抬價銷售。
在李鐵崗看來,如果房產(chǎn)限購政策可以持續(xù),購房的投資、投機成分就被去掉了,房價大幅上漲的可能性會很小,但放開后,一旦市場投機氛圍形成,稍微控制不好,房價可能大幅度上漲,甚至有可能引發(fā)新一輪房產(chǎn)危機。
對于濟南限購政策的醞釀調(diào)整,濟南市建設部門有關人士稱,主要目的是為了保持濟南市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。對于當前的市場,已出現(xiàn)了成交下降、價格滯漲甚至下跌的現(xiàn)象。
省城樓市“半年考”已經(jīng)結束,各大房企也在6月份最后的節(jié)點鉚足了勁沖業(yè)績,但是濟南市建委統(tǒng)計的數(shù)字顯示,濟南新房網(wǎng)簽量為3500多套,而去年6月份的新房網(wǎng)簽量近5000套,同比下滑43%。此外,“紅五月”也表現(xiàn)平平,具體來看,濟南新房網(wǎng)簽套數(shù)為3053套,同比下跌了45%。
從市場來看,六月份開發(fā)商入市力度加大。僅6月底的一個周,就有7個項目1300多套房子集中推出。為了避開競爭,不少項目選在了晚上開盤。為了走量,各大房企的“價格戰(zhàn)”也明顯升級。
2日下午,記者在西客站片區(qū)看到,在一個項目的售樓處會出現(xiàn)其他項目的銷售人員“明搶”客戶。記者剛走出售樓處,就被三個樓盤的置業(yè)顧問“圍堵”,拉著記者去看房。“這種競爭真是從來沒見過。市場不好,這也是無奈之舉。”一家房企負責人說。
此外,在省城南部,中海國際社區(qū)8000萬購房基金回饋客戶,價格低至6000元/平米起,相比此前做出千元下調(diào)。東部奧體中路附近一樓盤也打出了“沖刺上半年目標,團購88折”的優(yōu)惠活動。具體來看,81平米的房子,價格在6900元/平米至7800元/平米。“6字頭價格現(xiàn)身東部、南部,價格下降力度很大。”一業(yè)內(nèi)人士感慨。
業(yè)內(nèi)人士分析認為,隨著庫存量的增大,開發(fā)商的壓力也逐步加大,為了成交走量,價格促銷乃是形勢所迫。
盡管濟南房地產(chǎn)市場處于調(diào)節(jié)的穩(wěn)定狀態(tài),但購房者觀望情緒較濃,購房猶豫期延長,導致上半年市場成交量同比、環(huán)比都出現(xiàn)了下降,已經(jīng)波及土地市場。此外,公共財政預算執(zhí)行情況顯示,今年前四個月,房地產(chǎn)業(yè)所得稅下降了35.37%,未來房地產(chǎn)業(yè)稅收增收難度較前期有所增大。
記者了解到,受交易量、回款及融資情況等因素影響,開發(fā)商拿地更加謹慎,在年初出現(xiàn)土地交易小高潮后,3月份以來一直比較冷清,二季度甚至出現(xiàn)了零成交。
濟南市國土部門招拍掛信息顯示,四五月份,土地供應和成交都出現(xiàn)了“空當期”。在3月31日掛牌兩宗國有建設用地后,從4月初到5月31日,將近兩個月的時間,濟南沒有一宗國有建設用地掛牌,出現(xiàn)了“零”掛牌的局面。從土地成交來看,整個5月份也交出了“零分”答卷。直到六月份,除了幾個小地塊掛牌出讓外,整個土地市場也是沒有任何成交。
一家一線房企投資部有關負責人坦言,由于目前市場形勢的變化,集團一些計劃要拿的地都先暫時放棄。“我們現(xiàn)在的土地都在集中開發(fā)放量,目前最大的任務就是快速走量回籠資金?，F(xiàn)在市場僵持,我們必須得放慢腳步,不敢輕舉妄動。”
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