樓市進(jìn)入調(diào)整期，房地產(chǎn)業(yè)的出路在何方？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）可能是未來房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)全新的發(fā)展方向，房地產(chǎn)企業(yè)如今改變思路的話，可能會有更大、更好的發(fā)展空間。

 

“之前有人說，中國的房地產(chǎn)業(yè)未來只有5至10年的好日子，我不認(rèn)同，在一些發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)市場已經(jīng)有近百年的發(fā)展歷史，現(xiàn)在仍有很多企業(yè)活得很好。當(dāng)然，要繼續(xù)活得很好，房地產(chǎn)企業(yè)就一定要改變思路，選擇進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可能是一個(gè)不錯(cuò)的發(fā)展方向。”廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲說。

 

進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

 

先解決三大問題

 

雖然產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有良好的發(fā)展前景，但蔡穗聲提醒，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式和傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)地產(chǎn)都有很大的不同，房地產(chǎn)企業(yè)要完全改變過去那種“建房賣房”的思路，解決好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定位、人員和資金三大方面的問題。

 

因地制宜，定位先行

 

蔡穗聲認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的范圍比住宅要寬泛，可以做工業(yè)園、倉儲基地，甚至發(fā)展農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，關(guān)鍵是根據(jù)當(dāng)?shù)氐男枨髞磉x擇，先確定好合理的定位。實(shí)際上，為了讓定位更精準(zhǔn)，一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)甚至讓未來的租戶參與其中，為其度身定做合適的產(chǎn)品。

 

具體到廣州本地來說，由于目前珠三角有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢，廣州的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也在向外圍轉(zhuǎn)移，因此，要做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對項(xiàng)目定位的要求更高。蘇智淵認(rèn)為，未來廣州的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以在三個(gè)方面實(shí)現(xiàn)突破：一是走產(chǎn)城融合之路，做城市外圍現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)新城，以產(chǎn)養(yǎng)城，以城促產(chǎn)，走衛(wèi)星城的發(fā)展模式；二是走高端物流的路子，做高端國際性物流地產(chǎn)開發(fā)商，這要求物流倉儲水平全面升級，還需要物流的專業(yè)細(xì)分；三是做區(qū)域總部的集結(jié)區(qū)，因?yàn)閺V州在華南的中心城市地位已經(jīng)確立，已有一定的基礎(chǔ)，但仍需要對中高端配套服務(wù)進(jìn)行完善，最好能申請到相應(yīng)的總部政策。

 

資金人才，早作安排

 

蔡穗聲認(rèn)為，要做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，必然要引入更多經(jīng)營、服務(wù)的內(nèi)容，其實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)本來就是第三產(chǎn)業(yè)，是服務(wù)業(yè)，這也是大勢所趨。此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資回報(bào)多半是以出租的模式取得，因此對房地產(chǎn)企業(yè)的中長期資金要求會更高，“未來要做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，就要引入更多的金融和經(jīng)營人才”。

 

高力國際研究及咨詢部董事陳厚橋認(rèn)為，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該更關(guān)注一些專業(yè)范疇的問題，比如說專業(yè)的運(yùn)營、專業(yè)的招商、專業(yè)的策劃，使得未來開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)更小。“現(xiàn)在大部分的房地產(chǎn)商可能仍是以做住宅為主，將來假如轉(zhuǎn)做其他地產(chǎn)，對他們能力的要求會更高。為了應(yīng)對現(xiàn)在這樣的市場環(huán)境，企業(yè)應(yīng)該盡早籌備這樣的人才儲備，建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，企業(yè)不能仍然停留在原來做住宅的思維，要改變做專業(yè)化分工，才可能應(yīng)對未來的挑戰(zhàn)。”

 

貌似不起眼，投資回報(bào)高

 

據(jù)介紹，目前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)往往位于城市外圍區(qū)域，市場關(guān)注度不高，往往是由使用企業(yè)自主建設(shè)或由政府主導(dǎo)開發(fā)，但實(shí)際上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)有不錯(cuò)的投資回報(bào)。戴德梁行中國區(qū)工業(yè)及物流部主管及董事蘇智淵介紹：“如今的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，由于一級市場的土地價(jià)格沒有過度飆升，而物業(yè)租金卻在逐年穩(wěn)步攀升，令其投資回報(bào)率長期處于較高的水平，平均投資回報(bào)率為8%-12%，且有較大的物業(yè)升值空間。”

 

據(jù)介紹，以廣州保稅區(qū)、南崗、云埔、新塘等物流園區(qū)為例，當(dāng)?shù)厍皫啄甑奈锪饔玫氐牡貎r(jià)為600-700元/平方米，而去年其倉庫租金連管理費(fèi)的收費(fèi)大約是29-36元/平方米·月，即使加上1000元/平方米的建造成本和其他成本，物流地產(chǎn)的成本價(jià)基本可控制在2000元/平方米左右，幾年就可以收回成本，相對其他出租物業(yè)，投資回報(bào)更為可觀。而廣州物流地產(chǎn)的租金水平還不是全國最高的，位于上海外高橋的物流用地，月租金可達(dá)約40元/平方米。

 

出租時(shí)間長，租客較穩(wěn)定

 

相對住宅的出租來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的租賃期一般會長很多，而且一般不需要帶家電、家具出租，無需太多的日常維護(hù)，投資者要出租獲利更省事。蘇智淵介紹，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的最終用戶是產(chǎn)業(yè)類企業(yè)，他們在使用過程中必然會對物業(yè)有一定的投入，比如安裝一定量的機(jī)器設(shè)備、在周邊招聘工作人員等，因此最終用戶進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成本甚至比辦公樓還要高，這也使得這類型物業(yè)的使用者不會輕易搬遷。“像工業(yè)類的地產(chǎn)，基本租賃期為3年，長的可達(dá)5至10年，所以，工業(yè)類地產(chǎn)相較于其他類型的地產(chǎn)投資，會有更好的回報(bào)穩(wěn)定性，適合希望長期持有、獲得穩(wěn)定回報(bào)的投資者。”

 

土地增值快，長遠(yuǎn)潛力大

 

據(jù)了解，與住宅用地早已實(shí)行招拍掛不同，工業(yè)地產(chǎn)的用地實(shí)行招拍掛的時(shí)間還不長，在此之前一般都以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓，令工業(yè)地價(jià)在很長一段時(shí)間內(nèi)都處于一個(gè)較低的水平，因此，工業(yè)土地的增值潛力往往會大于其他類型的地產(chǎn)投資，特別是在一些城郊結(jié)合部、有未來軌道交通規(guī)劃及配套發(fā)展成熟的地區(qū)，未來的土地增值效應(yīng)將會相當(dāng)明顯。以上海張江地區(qū)為例，在過去3年內(nèi)，工業(yè)地價(jià)增長了將近130%。

 

而且，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的土地增值前景也被長遠(yuǎn)看好，隨著國家對土地資源監(jiān)控漸趨嚴(yán)厲，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的土地供應(yīng)量正在逐漸減少。戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2008年實(shí)施土地招拍掛后，工業(yè)及物流用地的供應(yīng)量占總體土地供應(yīng)量的比例持續(xù)在下降，已經(jīng)從2008年的近40%下降到如今的近30%。“從長遠(yuǎn)來看，受制于土地資源緊缺及土地緊縮政策，土地的整體供應(yīng)量仍將減少，尤其是對于工業(yè)及物流項(xiàng)目的用地分配會減少。”蘇智淵說。

 

土地供應(yīng)量逐年減少帶來的一個(gè)后果是土地價(jià)格的上漲。從2008年開始，工業(yè)和物流用地的價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定增長，近年來更呈現(xiàn)加速上漲的趨勢。“考慮到土地供應(yīng)量的減少以及越來越高的土地審批要求，工業(yè)和物流用地的價(jià)格將會加速上漲。”不少物流基金或投資商非?？春猛恋卦鲋狄约拔磥淼陌l(fā)展空間，在過去的3至5年內(nèi)紛紛在全國各地以低價(jià)拿地，為其將來的擴(kuò)張預(yù)留土地資源。

 

促經(jīng)濟(jì)增長，政策有支持

 

“經(jīng)過30年的發(fā)展，現(xiàn)在全國除了少數(shù)大城市外，住宅已經(jīng)不再短缺。而除了保障房以外，政府對住宅的開發(fā)基本上就沒有政策的支持，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)卻很不一樣，有很好的發(fā)展前景。”蔡穗聲認(rèn)為。

 

由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的最終用戶往往是各類型企業(yè)，一旦落戶，政府可以得到長遠(yuǎn)的稅收回報(bào)，也有利于消化當(dāng)?shù)氐膭趧恿Α⒔档褪I(yè)率。蘇智淵介紹，在某些地區(qū)，開發(fā)商可以和政府商談一個(gè)稅收分享的比例，或者政府給予一定的補(bǔ)貼以激勵(lì)開發(fā)商為政府更多地吸引稅源，所有這些，對開發(fā)商而言都是除投資收益以外的增值回報(bào)。

 

小資料

 

關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

 

根據(jù)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(GB50137-2011)，城市建設(shè)用地分為9大類：居住用地R、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地A、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地B、行政辦公用地C、工業(yè)用地M、物流倉儲用地W、道路與交通設(shè)施用地S、公用設(shè)施用地U、綠地與廣場用地G。

 

工業(yè)地產(chǎn)，簡而言之就是工業(yè)性質(zhì)的土地以及在這樣的土地上建成的房屋及附屬物，通常包括廠房、倉庫和研發(fā)樓。在中國現(xiàn)有的土地制度下，工業(yè)類土地的使用年限是50年。工業(yè)類土地還可以進(jìn)一步細(xì)分，不過，除了工業(yè)用地以外，部分教育科研用地、倉儲用地也可以用于開發(fā)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、倉庫等用途，甚至部分農(nóng)業(yè)用地也可以做成農(nóng)業(yè)基地，這都屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的范疇。