1997年索羅斯等國際投機(jī)大鱷狙擊泰銖，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，泰國地產(chǎn)泡沫因此灰飛煙滅。今年以來，我國樓市出現(xiàn)降溫態(tài)勢，人民幣匯率改變單邊升值預(yù)期，有關(guān)貨幣貶值、國際資本興風(fēng)作浪導(dǎo)致樓市泡沫破滅的爭論再次升級。然而，當(dāng)前中國金融、經(jīng)濟(jì)、樓市與上世紀(jì)90年代中后期的泰國情況存在較大不同，房地產(chǎn)市場不可能像泰國那樣轟然倒下。

經(jīng)濟(jì)繁榮與樓市泡沫產(chǎn)生

從上世紀(jì)70年代末開始，包括泰國在內(nèi)的東盟各國積極推行出口導(dǎo)向工業(yè)化戰(zhàn)略，泰國經(jīng)濟(jì)在20世紀(jì)80-90年代初高速增長，其中1987-1995年間的GDP年均增速近10%，與改革開放后三十年的中國情況類似。

1988年泰國人均GDP達(dá)到1000美元，我國2003年才超過1000美元。但是2013年，我國人均GDP為6600多美元，而泰國為6500美元，湊巧中國排名正好比泰國靠前一位。顯然泰國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式出現(xiàn)了問題。再拿城鎮(zhèn)化率比較，1997年泰國和中國的城鎮(zhèn)化率分別為30.6%和31.9%，而2011年分別為51.3%和34.1%。顯而易見，泰國城鎮(zhèn)化進(jìn)程緩慢，明顯滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大量人口仍在從事農(nóng)業(yè)活動(dòng)，也就制約了城市的住宅需求。

上世紀(jì)80-90年代初的經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮，帶動(dòng)泰國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。對外資開放力度大，境外資本大量涌入泰國，相當(dāng)一部分進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。當(dāng)泰國經(jīng)濟(jì)處于上升階段時(shí)，銀行信貸急劇擴(kuò)張，但大量資金不是流向有效率和高附加值的生產(chǎn)部門，而是流向高風(fēng)險(xiǎn)的樓市和股市。1989-1996年，泰國住房貸款金額增加了5倍多，房地產(chǎn)貸款超過銀行貸款總額的50%，遠(yuǎn)高于鄰國。相比之下，2013年我國新增房地產(chǎn)貸款2.3萬億元，房地產(chǎn)貸款新增額占各項(xiàng)貸款新增額的28.1%，房地產(chǎn)貸款余額14.6萬億元，占全國金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額71.9萬億元的約20%，遠(yuǎn)低于當(dāng)年泰國水平。

在這種情況下，泰國信貸過度擴(kuò)張、房地產(chǎn)熱、股市熱造成通脹急升，經(jīng)濟(jì)泡沫越來越大。在金融風(fēng)暴前夕，房地產(chǎn)泡沫的征兆顯露無遺：積壓的住房需7年時(shí)間才能消化，寫字樓和商鋪空置率高達(dá)20％以上。相比之下，按國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2014年5月末，我國商品房待售面積5.3億平方米，按2013年我國商品房銷售面積13億平方米計(jì)算，這些庫存半年即可去化掉。當(dāng)前，我國的住宅庫存壓力遠(yuǎn)小于泰國。

1997年后，泰國企業(yè)界和金融界已意識(shí)到泡沫經(jīng)濟(jì)瀕臨崩潰，于是國內(nèi)資金外流。1997年3月，泰國政府公布了一系列防范金融風(fēng)險(xiǎn)的措施，卻遭到既得利益集團(tuán)的抗拒。當(dāng)年5月，以索羅斯為首的國際金融投資集團(tuán)開始大量拋售泰銖，包括從房地產(chǎn)業(yè)出逃，泰國政府無力抵抗。7月，泰國政府無力與索羅斯抗衡，實(shí)行浮動(dòng)匯率制，泰銖狂跌不止，政府被國際投機(jī)家一下子卷走了40億美元，房地產(chǎn)泡沫亦隨之破裂。

房地產(chǎn)泡沫三大元兇

其一，金融過度開放，過于倚重外債。有些國家人均GDP達(dá)到1000美元后，之所以沒能實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，與金融過度開放有一定關(guān)系。上世紀(jì)80年代開始，泰國推行經(jīng)濟(jì)國際化、金融開放的政策，大幅減少資本控制和外匯管制，1991年更是加速開放資本項(xiàng)目，基本上外資可以自由出入，結(jié)果是資本大量流入，外債余額劇增。尤其是日本游資比較集中地進(jìn)入資產(chǎn)市場，助推了股市和樓市泡沫。

另外，泰國從1989年開始實(shí)行利率自由化，解除一年以上儲(chǔ)蓄存款利息的上限，同時(shí)泰國央行允許外國居民在泰國開立非居民泰銖賬戶。由于利息率較高，大批短期資金被吸引到泰國變成泰銖存款以坐吃利差。而泰國的企業(yè)、財(cái)務(wù)公司和商業(yè)銀行紛紛大舉向外借債。在沒有必要金融管制的情況下，這些外資很容易在短期內(nèi)撤出，造成金融和經(jīng)濟(jì)體系大量缺血。

其二，實(shí)體經(jīng)濟(jì)偏弱，過于依賴虛擬經(jīng)濟(jì)。上世紀(jì)70年代末開始，泰國積極推行出口導(dǎo)向的工業(yè)化戰(zhàn)略，但出口產(chǎn)品單一，以勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為主，缺乏科技和生產(chǎn)效率的支持，而且國民教育水平很低，工資成本快速上升，到上世紀(jì)90年代初，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)惡化，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)失去競爭力，外貿(mào)連續(xù)出現(xiàn)赤字，在危機(jī)前兩年經(jīng)常項(xiàng)目收支逆差每年都在100億美元以上。為了彌補(bǔ)經(jīng)常項(xiàng)目逆差，也為了擴(kuò)大國內(nèi)投資，不惜借入巨額外債，泰國的國家短期外債占比77％。除了在大量進(jìn)入的外資以外，國內(nèi)的富余資金也從生產(chǎn)部門流向高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)和股市。

其三，金融體系混亂，高風(fēng)險(xiǎn)貸款過于集中。相對于比較規(guī)范的商業(yè)銀行，政府監(jiān)管松散的財(cái)務(wù)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)展很快，他們大量借入低息美元，在轉(zhuǎn)成泰銖在國內(nèi)放貸。到1996年底，非銀行金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)已占總量的35%，他們發(fā)放的房貸增速遠(yuǎn)超過商業(yè)銀行，而且貸款的抵押品存在很大問題，一旦房價(jià)下跌，立即形成呆賬和壞賬。而泰國的金融貸款集中房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的貸款占到總貸款額的40％以上。而且對于外資金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管制亦不健全，從而出現(xiàn)最終出現(xiàn)金融方面的內(nèi)外交困。

與泰國上述情況相比，我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)也健康得多。雖然近些年我國房價(jià)漲幅偏大，但城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，實(shí)行資本項(xiàng)目管制，金融體系保守，信貸監(jiān)管嚴(yán)格。尤其是，我國外匯儲(chǔ)備已超過4萬億美元，根本不擔(dān)心外資抽逃。雖然近幾年也常有消息稱，國際投機(jī)大鱷正在做空中國，但多屬嘩眾取寵。當(dāng)前中國金融、經(jīng)濟(jì)、樓市，與上世紀(jì)90年代中后期的泰國情況存在較大不同，經(jīng)濟(jì)不可能重蹈當(dāng)年泰國之覆轍，房地產(chǎn)市場也不可能像泰國那樣轟然倒下。