年初至今，從騰訊巨資參股華南城，到平安不動產(chǎn)并購成都物流項目，再到華夏幸福與京東合作，乃至前不久標桿房企萬科首次涉足物流等，原本僅為小眾議題的物流地產(chǎn)，一下子進入公眾視野。
6月11日，國務(wù)院正式通過《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃》，物流產(chǎn)業(yè)鏈尤其是物流地產(chǎn)受到追捧。
到底什么才是物流地產(chǎn)？有哪些典型特征？對于后繼者來說，如何開發(fā)運營物流地產(chǎn)？如何規(guī)避風險？針對這些問題，近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了中國物流策劃研究院副院長李芏巍教授。
經(jīng)濟轉(zhuǎn)型激活物流地產(chǎn)
NBD：早在2009年，您在國內(nèi)率先提出了 “物流地產(chǎn)將是下一個財富聚集點”的觀點，您如何評價這一前瞻性的觀點？
李芏?。?009年初，我在一次物流發(fā)展高峰論壇上談到了 “金融危機下物流地產(chǎn)迎來新的機遇”。幾個月后，我正式提出了“物流地產(chǎn)——中國房地產(chǎn)下一個財富聚集點”。近年來,這一觀點得到充分證實。國內(nèi)外資本、物流、電商和快遞等,幾乎都在瘋狂追捧物流地產(chǎn)。
當前，中國電子商務(wù)的爆發(fā)式增長刺激了國內(nèi)物流體系的整體升級，房地產(chǎn)企業(yè)也想尋求多元化分攤風險，而資本機構(gòu)又在積極尋找穩(wěn)定回報的投資機會等多方因素造就了我國物流地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。從廣義概念上，我認為物流地產(chǎn)是能夠利用物流產(chǎn)業(yè)的物業(yè)或區(qū)域土地、平臺、物流金融、信息、功能等資源，通過策劃實現(xiàn)價值最大化的物流資源平臺的整合體。
NBD：在您看來，物流地產(chǎn)有什么樣的典型特征？與住宅、商業(yè)地產(chǎn)相比，物流地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)考慮哪些因素？
李芏?。何锪鞯禺a(chǎn)具備投資相對優(yōu)質(zhì)、政策支持、穩(wěn)健增值的特征，但回報期、經(jīng)營變數(shù)、管理控制是專業(yè)技術(shù)活，雖說利弊同在，但利遠大于弊。
目前，大家需要考慮的主要因素有三點：一是土地屬性，新版的城鄉(xiāng)規(guī)劃法新增了倉儲物流用地屬性，就是為了解決一直以來物流園區(qū)“出身不明”的問題，這樣物流地產(chǎn)幾乎要做選擇題：要么物流用地，要么商業(yè)用地。二是專業(yè)規(guī)劃，土地屬性問題直接涉及物流地產(chǎn)的定位和規(guī)劃。一塊土地作為物流地產(chǎn)項目到底做什么樣的專業(yè)屬性？是陸路還是鐵運？是空港、海港還是無水港？前期專業(yè)策劃不但要解決定位、屬性、經(jīng)營模式等專業(yè)問題，而且直接關(guān)系到項目的生死存亡，這也是物流地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)門檻比較高的原因之一。三是后續(xù)經(jīng)營，物流地產(chǎn)經(jīng)營非常強調(diào)物流專業(yè)化、管理現(xiàn)代化以及規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。
“本土化”模式初步成型
NBD：目前物流地產(chǎn)有哪些運營模式？哪種模式更優(yōu)？
李芏?。喊凑胀顿Y主體來分，第一種模式是地產(chǎn)商為主導(dǎo)，建設(shè)物流設(shè)施，出租給客戶并代其管理，如普洛斯，后續(xù)收益來源于物流設(shè)施租金與物業(yè)管理費。
第二種模式是物流需求方主導(dǎo)自建，自持物業(yè)，國內(nèi)大型電商企業(yè)和物流企業(yè)較多采用這種模式。
第三種模式是地產(chǎn)、物流商和物流需求商直接合作經(jīng)營，收益按協(xié)議分享，共擔風險。如普洛斯和中國物資儲運總公司結(jié)成了戰(zhàn)略聯(lián)盟；馬云運作的“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”就是最鮮明的例子。
第四類種模式是由第三方牽頭，將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進行整合，第三方負責對管理企業(yè)進行招標，根據(jù)協(xié)議分配收益。輕資產(chǎn)模式運營物流地產(chǎn)正在成為新趨勢。
我認為，“模式無更優(yōu)，適合自己的就是最好的。”國內(nèi)需要的應(yīng)該是多元化的、因地制宜的發(fā)展模式，市場對物流地產(chǎn)的需求不僅僅是靜態(tài)的地產(chǎn)，更要求生動的內(nèi)涵。
“本土化”模式也初步成型。笫一類是發(fā)端于城市的“商貿(mào)城”正在逐漸由單一走向展示、物流、電商、配送的物流地產(chǎn)路徑，典型代表有華南城、卓爾發(fā)展等。
笫二類是由本土投資的專業(yè)型物流園區(qū)起家，逐步通過智慧型升級而來的現(xiàn)代物流地產(chǎn)集團，在專線運輸、電子信息交易、倉儲、配載配送領(lǐng)域具有獨到的競爭力，典型代表是廣州林安、臨沂天源和浙江傳化等。
笫三類是政府主導(dǎo)的物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)開發(fā)，借助物流業(yè)產(chǎn)業(yè)的集聚能力和復(fù)合能力實施區(qū)域開發(fā)，形成生產(chǎn)型物流和商貿(mào)型物流互促發(fā)展的良好局面，典型代表是中國西部現(xiàn)代物流港、蘇州物流中心和內(nèi)蒙古集寧現(xiàn)代物流園區(qū)等。
笫四類是面對一系列變革，不斷進行創(chuàng)新。近期各地考察團不斷前往參觀中國物流園區(qū)首家建設(shè)“誠信機制”、“進口商品展覽館”和電商O2O模式“淘寶城”，同時又在國外包括德國已建三個物流園區(qū)的“天源模式”。
物流地產(chǎn)要“接地氣”
NBD：您在個人微博上說，物流地產(chǎn)要“接地氣”。在實際開發(fā)中，物流地產(chǎn)項目為何會 “不接地氣”？有何解決辦法？
李芏巍：按照商業(yè)地產(chǎn)的邏輯，物流地產(chǎn)的資金前期投入相對較少，但投資回報周期長，換來的優(yōu)勢是相對穩(wěn)定，其投資回報不如商業(yè)地產(chǎn)來得簡單或“粗暴”，這導(dǎo)致策劃者、規(guī)劃者或開發(fā)商急功近利，最終落實到項目上“不接地氣”。
物流地產(chǎn)要“接地氣”，只有與所在區(qū)域本身的資源稟賦充分結(jié)合。首先要從實際出發(fā)考慮本地區(qū)設(shè)立物流園區(qū)的必要性和可行性；其次，物流園區(qū)規(guī)劃應(yīng)從整個城市物流系統(tǒng)協(xié)調(diào)性發(fā)展的需要出發(fā)，而不能喜“新”厭“舊”。
第三，應(yīng)以節(jié)約用地、提升城市物流功能為宗旨。最后，要堅持市場化運作。在整個物流園區(qū)規(guī)劃中，既要政府牽頭統(tǒng)一規(guī)劃和指導(dǎo)協(xié)調(diào)，又要堅持市場化運作的原則。
NBD：當前，國內(nèi)物流地產(chǎn)的投資回報率如何？在電商物流時代，應(yīng)如何提高物流地產(chǎn)運營效率和投資收益？
李芏?。猴L投、保險、信托以及基金都試圖涌入物流地產(chǎn)，所謂“無利不起早”，這是利益驅(qū)使的法力。全國整體優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個季度上漲。有相關(guān)研究表明，物流地產(chǎn)投資回報率已達到8%以上，實際策劃與運作得當?shù)捻椖渴峭耆^或大大可超過的。
在電商物流時代，物流地產(chǎn)企業(yè)一方面要增強物流專業(yè)技能，練好內(nèi)功，“適合自己的，就是最好的模式”。另一方面要專注于核心業(yè)務(wù)，要清晰發(fā)展思路，不要過度商業(yè)地產(chǎn)化。在大數(shù)據(jù)時代，企業(yè)想提高運營效率，可嘗試輕資產(chǎn)擴大化，運營資產(chǎn)彈性化，業(yè)務(wù)模式平臺化，監(jiān)控可視化等。