內(nèi)容提要：

 

1、中國購物中心進(jìn)入“大躍進(jìn)”時代：2010~2011年開業(yè)的購物中心將在2013~2015年迎來第一個品牌調(diào)整高峰，而2007~2008年開業(yè)的購物中心則可能進(jìn)行第二次零售品牌的調(diào)整。

 

2、二三線城市購物中心的集體狂歡：重慶進(jìn)入井噴期，成都供應(yīng)量猛增，武漢進(jìn)入爆發(fā)式增長。

 

3、中國購物中心品牌“大拼殺”：華東成為國際化程度最高的區(qū)域，國際品牌正在積極進(jìn)入中國市場，三線城市國際品牌機(jī)會巨大，國際品牌將繼續(xù)在1、1.5線城市發(fā)力。

 

中國購物中心進(jìn)入“大躍進(jìn)”時代

 

全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司CBRE分析調(diào)查了全球180個城市購物中心建設(shè)狀況，報告顯示，目前中國購物中心的建設(shè)規(guī)模為全球之最。在所分析調(diào)查的180個城市中，有半數(shù)的在建購物中心在中國。由于開發(fā)商對中國消費(fèi)者購買力寄予厚望，中國在建購物中心規(guī)模雄冠全球，一些西方并不知名的中國城市正以世界上其他任何地區(qū)都無法匹敵的規(guī)模建造購物中心。2013年中國的零售物業(yè)年度新增供應(yīng)量更將高達(dá)800萬平方米。至此，中國購物中心已進(jìn)入全面“大躍進(jìn)”時代……

 

2008年以來，中國商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增長態(tài)勢，特別是2010年住宅調(diào)控政策頒布

 

后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速達(dá)到30%，高于房地產(chǎn)行業(yè)平均投資增速。2011年全年商業(yè)地產(chǎn)投資7424億元人民幣，同比增長31%；2012年商業(yè)地產(chǎn)投資略有放緩，但增幅依然高達(dá)25%。中國商業(yè)用房施工面積，在2010年大幅增長，隨后在2011年至2012年有所放緩，但依然保持強(qiáng)勁增長勢頭，截止2012年9月，中國商業(yè)用房施工面積為6億平方米。一般商業(yè)地產(chǎn)施工需要2~3年建成，目前在建的項目將在2015年左右集中釋放，未來商業(yè)地產(chǎn)市場飽和度還將提升，競爭持續(xù)加劇。

 

從歷年新開業(yè)購物中心數(shù)據(jù)來看，2007年中國新開業(yè)購物中心368家，達(dá)到歷史最高峰；2008年稍有回落，新增300余家；2009年由于受到金融危機(jī)影響，全國新開業(yè)購物中心160余家；2010年全國新增購物中心上升到250家左右；2011年則超過300家。由于大部分零售品牌與購物中心簽訂的是2~3年的租期合同，2010~2011年開業(yè)的購物中心將在2013~2015年迎來第一個品牌調(diào)整高峰，而2007~2008年開業(yè)的購物中心則可能進(jìn)行第二次零售品牌的調(diào)整。

 

二三線城市購物中心的集體狂歡

 

一線城市購物中心的建設(shè)如火如荼，但二、三線城市的市場競爭則更加激烈。2009年起，購物中心開始在二、三線城市快速蔓延，至2012年1月，中國在建購物中心面積約占全球總在建面積的50%，其中以二、三線城市位居前列。天津、沈陽的在建購物中心面積都超過200萬平方米，成都的購物中心項目突破100個，且大多數(shù)體量在10萬平方米以上。

 

預(yù)計到2015年底，部分二線城市的供應(yīng)量將翻番。二線城市，包括部分三線城市，其購物中建設(shè)的速度已經(jīng)超過了商業(yè)相對成熟的一線城市。二、三線城市的市場空白和消費(fèi)潛力蘊(yùn)含廣闊的市場機(jī)會，地方政府也會提供優(yōu)惠措施或協(xié)助招商。

 

但在部分二、三線城市，購物中心建設(shè)過熱，或是居民的消費(fèi)能力、消費(fèi)觀念還尚未達(dá)到大型購物中心的要求，開發(fā)者與運(yùn)營者必須審時度勢、量力而行。 

 

重慶商業(yè)地產(chǎn)市場——正式進(jìn)入井噴期

 

重慶目前已開業(yè)項目約478萬，未來4年內(nèi)至少推出724萬規(guī)模；

 

相比與2011年，到2013年底增加2倍，正式進(jìn)入井噴期；

 

未來重慶商業(yè)地產(chǎn)新開工體量（724萬）遠(yuǎn)超一線城市廣州（400萬），而且還遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力，與其消化能力嚴(yán)重不匹配。此外，未來重慶商業(yè)供應(yīng)以大體量商業(yè)為主，將增大商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域可能面臨的經(jīng)營風(fēng)險。 

 

武漢商業(yè)地產(chǎn)市場——爆發(fā)式增長

 

武漢目前已開業(yè)項目約440萬平方米，未來5年將推出將近800萬平方米規(guī)模；

 

未來商業(yè)項目供應(yīng)的密集必然會強(qiáng)化商圈的發(fā)展，但同時也會導(dǎo)致商圈功能與布局同質(zhì)化嚴(yán)重，由此會加大商場的經(jīng)營難度；目前武漢商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平相對落后，本地消費(fèi)者還停留于百貨商場為主的消費(fèi)，現(xiàn)代化購物中心相對較少，但商業(yè)項目在未來集中大放量，將對現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)格局帶來極大沖擊。 

 

成都商業(yè)地產(chǎn)市場——供應(yīng)量猛增

 

成都目前已開業(yè)項目約532萬，未來4年內(nèi)至少推出800萬規(guī)模；

 

2013年成都商業(yè)市場供應(yīng)出現(xiàn)井噴，供應(yīng)大幅放量一方面是由于住宅市場限購，開發(fā)上紛紛加大商鋪供應(yīng)；另一方面，大量城市綜合體項目處于如火如荼的開發(fā)中，金牛萬達(dá)廣場、龍湖時代天街、雄飛中心等項目均包含較大體量商業(yè)面積，這批項目的集中涌現(xiàn)對2013年商鋪供應(yīng)貢獻(xiàn)十分明顯，導(dǎo)致市場供應(yīng)井噴。隨著這些商業(yè)項目的開業(yè)，市場存量將有大幅度的攀升，租賃市場壓力不斷加大，商業(yè)項目之間的競爭將趨于白熱化。

 

中國購物中心品牌“大拼殺”

 

購物中心有別于其他商業(yè)地產(chǎn)模式，它不僅是整合各種品牌資源的平臺，同時，也是一個為品牌商家提供管理和服務(wù)的平臺，與之唇齒相依。優(yōu)質(zhì)購物中心需要在承租的零售商以及終端消費(fèi)者中擁有絕對的品牌影響力和忠誠度。許多購物中心已經(jīng)建立或正著手建立自己的品牌庫，選擇能體現(xiàn)其定位，而且長久保持良好關(guān)系的品牌，豐富商業(yè)資源。

 

從區(qū)域來看，華東成為國際化程度最高的區(qū)域

 

華東：上海作為中國國際化的名片，其開放程度以及發(fā)展程度都令人矚目，是國際品牌進(jìn)駐的第一站；

 

華南：雖然發(fā)達(dá)，但并不高，主要因為離香港近，國際品牌進(jìn)駐較為謹(jǐn)慎；

 

西南：是一亮點，這與程度的飛速發(fā)展有關(guān)，成為中國西部國際化重鎮(zhèn)，而且由于該城市政府大力支持發(fā)展商業(yè)，人民生活質(zhì)量較高，成都已經(jīng)成為跨國公司尤為親睞的城市；

 

華中：國際化明顯低于其他區(qū)域，該地區(qū)市場開發(fā)程度不及其他地區(qū)。

 

國際品牌正在積極進(jìn)入中國市場

 

國際品牌進(jìn)入內(nèi)地路徑：

 

1.在香港設(shè)立亞太區(qū)分公司；

 

2.在香港開設(shè)門店試驗市場、樹立形象；

 

3.成功后在上海或北京設(shè)立內(nèi)地分公司；

 

4.在上海、北京開設(shè)門店；

 

5.渠道下沉，在其他城市開設(shè)店鋪。

 

三線城市國際品牌機(jī)會巨大

 

搶眼的1.5線城市：無論是國際品牌，還是國內(nèi)品牌，1.5線城市的連鎖品牌集中度都最高，這與其經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，國際品牌進(jìn)駐不無關(guān)系。

 

一線城市：主要因為一線城市的購物中心品牌發(fā)展較為成熟，但是市場容量有限，因此國內(nèi)國外連鎖品牌處于飽和的狀態(tài)。

 

三線城市：國際連鎖品牌在三線城市品牌集中度最低，這與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、政府對商業(yè)發(fā)展重視有關(guān)，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及一二線城市國際品牌的飽和，三線城市的國際品牌發(fā)展機(jī)會突顯。 

 

國際品牌將繼續(xù)在1、1.5線城市發(fā)力，以上海、北京為代表的城市仍將是國際品牌進(jìn)入中國的首選地

 

以香港最具國際化的購物中心海港城為例，其167個服飾品牌中，目前仍有40%的品牌未進(jìn)入中

 

國，22%的品牌進(jìn)入中國不到2年；更多的品牌仍在國門前徘徊，等待進(jìn)駐內(nèi)地的機(jī)會；

 

隨著中國居民收入的持續(xù)增長，以及對國際品牌的喜好，以上海、北京為代表的一線城市仍將是國際名品施展的舞臺。在華南的廣州和深圳，以前國際品牌考慮到深圳、廣州離香港太近的因素，對這里的市場進(jìn)駐較為謹(jǐn)慎，但是隨著萬象城、太古匯奢侈品的進(jìn)駐，良好的市場表現(xiàn)都表明了香港的影響有限，快時尚品牌也正積極在珠三角發(fā)達(dá)城市尋找物業(yè)。