中資房企借助低成本的融資和本地化的團隊在海外大展拳腳的同時，海外房產(chǎn)投資也面臨市場、匯率、政策以及外匯管制的風險。
中國投資者正在一撥撥地奔向倫敦、紐約、悉尼，這些全世界最知名的城市，一批高檔寫字樓物業(yè)將被打上中資公司的名字。
在7月16日的21世紀博鰲地產(chǎn)論壇上，華遠地產(chǎn)董事長任志強指出，今年上半年房地產(chǎn)銷售金額3.1萬億，同比去年減少2000億，可能是流向了境外。海外諸多樓盤的目標客群是內(nèi)地購房者。根據(jù)中國跨境投資并購門戶晨哨網(wǎng)的數(shù)據(jù)，今年上半年中資企業(yè)（以房企為主）海外房地產(chǎn)投資成交總額已達120億美元，逼近去年全年的150億美元。
在房企蜂擁海外的背后，是眾多金融機構(gòu)、中介的助推作用。低成本的融資和本地化的團隊，幫助中資房企在海外大展拳腳；但另一方面，初涉境外市場，也讓不少企業(yè)栽了跟頭。同時，海外房產(chǎn)投資還面臨市場、匯率、政策以及外匯管制的風險。
房企海外投資飆升
7月8日，萬達在其官網(wǎng)宣布，將投資9億美元，在美國芝加哥建設(shè)一座高350米，地上89層的五星級酒店及公寓項目。建成后，該項目將成為芝加哥第三高建筑。在此之前的7月6日，深圳地產(chǎn)商萊蒙國際透露，其正在開發(fā)位于英國曼徹斯特的兩個住宅項目。
這只是過去兩年來中國房企海外投資熱潮的一個縮影，綠地、萬科、碧桂園等品牌房企早已頻頻“出海”，并且勢頭越來越猛烈。據(jù)晨哨網(wǎng)統(tǒng)計，2013年，中資企業(yè)（以房地產(chǎn)商為主）海外投資額為150億美元；而今年上半年，總披露的金額已經(jīng)達到了370億美元，總成交金額為120億美元。
金地集團董事長凌克說，這兩年受國內(nèi)投資渠道有限，房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴，加之人民幣升值及金融危機后世界經(jīng)濟回暖等因素影響，中國個人投資者、中國企業(yè)（主要為房地產(chǎn)企業(yè)）和機構(gòu)投資者不約而同地開始投資海外房地產(chǎn)市場。
記者了解到，2013年前，中國投資者海外投資的方式多為收購成熟的地產(chǎn)物業(yè)，以海航、平安、中投等為代表，紛紛在西班牙、英國等地出手購買了酒店、辦公樓、寫字樓。
然而，隨著開發(fā)商加入海外投資陣營，情況在悄然生變，中資企業(yè)由穩(wěn)定物業(yè)投資轉(zhuǎn)向了地產(chǎn)開發(fā)，據(jù)仲量聯(lián)行、工行投行研究中心統(tǒng)計，2014年一季度中國機構(gòu)投資者對外住宅開發(fā)投資額同比飆升80%。
就投資區(qū)域而言，美國最受開發(fā)商歡迎，特別是其中的曼哈頓區(qū)condo市場以及舊金山寫字樓市場。其次是歐洲市場，如英國、德國等，另外東南亞的馬來西亞、新加坡，以及澳大利亞也很受開發(fā)商青睞。
根據(jù)全經(jīng)聯(lián)的統(tǒng)計，作為最早走出去的開發(fā)商，綠地集團的海外業(yè)務(wù)目前已跨越亞洲、歐洲、美洲以及大洋洲的澳大利亞四大洲的6個國家，投資金額達100億美元；其次是總部基地、萬達等。
除了部分物業(yè)收購，綠地海外投資以開發(fā)為主。綠地集團董事長張玉良解釋了其背后的邏輯：自己有開發(fā)能力，就要堅定地開發(fā)，可以回避買項目過程中的風險，海外市場回暖和銷售非常好，這樣可以賺兩道利潤，第一是一手的利潤，第二是長期保值增值的利潤。
低成本融資路徑
無論海內(nèi)外，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)核心點都在于如何利用金融杠桿，獲得相對低成本的融資。房企出海投資，動輒涉及數(shù)億美元，除了動用自有資金，背后支持者又是誰？
據(jù)工商銀行投資銀行部副總經(jīng)理張都興介紹，通過銀行貸款或者發(fā)債等方式進行債務(wù)融資，仍是目前中國房企海外地產(chǎn)投資的主要方式。
2013年，萬科與美國地產(chǎn)公司鐵獅門共同投資舊金山的一個豪華公寓項目，總投資約為6.2億美元，其中萬科提供1.75億美元，鐵獅門提供7500萬美元，其余部分均通過債務(wù)融資覆蓋。
“這幾年，工行一直在做中國企業(yè)走出去的資金支持。”工行投資銀行部有關(guān)人士對記者說，萬達、復星海外投資多個項目均是工行操作，其中包括萬達收購的美國AMC項目。
作為債務(wù)融資的方式之一，并購貸款是房企海外投資常用的一種融資手段。以今年6月萬達收購的馬德里西班牙大廈項目為例，正是借助了工行提供的并購貸款。張都興介紹，該項目的收購金額為2.65億歐元，加上增值稅等預計交易成本超過3億歐元，最終通過萬達地產(chǎn)及其子公司資本金出資和工行的并購貸款共同安排。
另外一種常見的方式為內(nèi)保外貸，其操作方式為：在預先獲準的對外擔保額度內(nèi)，境內(nèi)銀行為境內(nèi)公司的境外投資子公司提供對外擔保，境內(nèi)公司反擔保境內(nèi)銀行，最后境外銀行給境外子公司發(fā)放相應(yīng)的貸款。
除了并購貸款和內(nèi)保外貸，該行正在聯(lián)合國內(nèi)的合作伙伴（包括中信、平安信托、中金等）進行REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）的探索。
復星則邁出了更為主動的一步，在日本購買了IDERA資產(chǎn)管理公司，在葡萄牙購買了最大的保險集團，引起了業(yè)內(nèi)強烈反響。清華大學房地產(chǎn)校友會副秘書長王剛對復星的創(chuàng)新之舉評價頗高，他指出：“在國外，保險公司是重要的長期投資房地產(chǎn)的資金來源，通過這樣的手段，可以進行長周期的投資。”
不容忽視的風險
在這股房企海外投資熱潮中，也不乏企業(yè)交付了昂貴的學費。
專注美國移民地產(chǎn)投資的亨瑞集團董事長鄒亨瑞列舉了兩個不太成功的案例。一是南京一家公司，地已經(jīng)拿了，亨瑞集團進行了收益年化率的預測，得到的結(jié)論是：不會超過10%，回報率太低。
第二個例子是一家企業(yè)拿到了土地的大批文，但小批文沒有拿到，目前正處在不確定的等待期，投資的2億美元的年化率被大大拉低。
鄒亨瑞指出：“有的企業(yè)認為先將土地拿下來再說，后面的程序可以通過關(guān)系來解決，往往是事與愿違。”
對此金地集團深有體會。凌克表示，精準的市場研究和項目投資分析，是房企在海外房地產(chǎn)投資中面臨的最大挑戰(zhàn)；美國房地產(chǎn)市場資本結(jié)構(gòu)與中國存在巨大差異，融資工具選擇性多，專業(yè)房地產(chǎn)基金為市場主要投資人。國內(nèi)資金主要來自銀行開發(fā)貸款，而美國銀行對開發(fā)貸審核嚴格，放款節(jié)奏也和國內(nèi)不同，這可能導致項目融資能力不足，影響項目開發(fā)進程；預售制度雖然在美國也可以執(zhí)行，但預售款無法在交付前進入投資方賬戶，無法提前回收資金等。
鄒亨瑞說，美國法律更是中國企業(yè)的一大“麻煩”制造者，州、市、聯(lián)邦政府的法律互有差異，稅務(wù)、勞工、環(huán)保等方面的規(guī)定也與國內(nèi)情況有別，一些企業(yè)因為了解不透，走了彎路，導致項目延期，有的項目甚至出現(xiàn)停工遭受處罰的情況。
此外，匯率也是風險指標。自2005年匯率機制形成后，人民幣兌美元升值了約30%，對歐元升值了20%，但最近人民幣出現(xiàn)了貶值預期。
相比于耗時長久的買地開發(fā)，買現(xiàn)成物業(yè)所需承擔的風險或許更小一些，復星傾向于這一種方式。然而，復星也曾受到過質(zhì)疑，去年它以2.1萬元/平方米的價格購買了摩根大通的前紐約總部大廈，被指讓人看不懂。
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