上周末進(jìn)行的北京經(jīng)濟(jì)工作會(huì)，以及隨后傳出的市住建委對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控思路，從宏觀與中觀層面給北京下半年樓市定了基調(diào)——北京房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”態(tài)勢(shì)，政府不會(huì)干預(yù)也不會(huì)放松限購(gòu)政策；市場(chǎng)監(jiān)管會(huì)加強(qiáng)和創(chuàng)新，適度放開(kāi)高端項(xiàng)目，并通過(guò)稅收杠桿發(fā)揮二手住房在市場(chǎng)的作用。

 

房?jī)r(jià)下行 新政策“不輕易出臺(tái)”

 

上半年，北京商品住房成交量呈下滑態(tài)勢(shì)，新建商品房簽約量減少44.5%，價(jià)格漲幅同比連續(xù)8個(gè)月回落；二手房簽約量減少52.6%，價(jià)格環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下降。對(duì)此，北京市的態(tài)度已經(jīng)在上周五明確傳出——“要冷靜觀察，不能因此進(jìn)行干預(yù)，不輕易出臺(tái)新的政策，甚至采取放松限購(gòu)等措施。否則，會(huì)削弱結(jié)構(gòu)調(diào)整的動(dòng)力，影響城市可持續(xù)發(fā)展。”

 

而對(duì)房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”，北京則更是從積極角度給出了思考：這是多年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控追求的基本目標(biāo)，背后還是市場(chǎng)在起決定作用，有利于擠出前些年積累的泡沫，促進(jìn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

 

然而，“冷靜觀察”不意味著北京市政府要無(wú)所作為。在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)的專(zhuān)題報(bào)告中，“房地產(chǎn)”被列為上半年北京經(jīng)濟(jì)“需要重點(diǎn)關(guān)注”的六大問(wèn)題之一。報(bào)告指出，北京將繼續(xù)關(guān)注后期走勢(shì)，深化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，“加強(qiáng)和創(chuàng)新市場(chǎng)監(jiān)管”。

 

樓市分類(lèi)調(diào)控 適度放開(kāi)高端項(xiàng)目

 

如何“加強(qiáng)和創(chuàng)新市場(chǎng)監(jiān)管”？北京上半年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)剛剛結(jié)束，市住建委已經(jīng)給出了下半年北京的房地產(chǎn)調(diào)控的基本思路。據(jù)悉，下一步北京的房地產(chǎn)調(diào)控思路是按照分類(lèi)調(diào)控的原則，保證供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)。適度放開(kāi)高端商品房項(xiàng)目，加強(qiáng)稅收征管，保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，并適時(shí)合理調(diào)整享受稅收優(yōu)惠的普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

 

市住建委表示，北京將完善價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，保證商品房市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)定價(jià)基本符合市場(chǎng)實(shí)際的項(xiàng)目加快審批，督促項(xiàng)目盡快銷(xiāo)售。適度放開(kāi)高端項(xiàng)目，加強(qiáng)稅收征管。繼續(xù)加強(qiáng)房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)，保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。

 

據(jù)了解，從去年下半年以來(lái)，北京對(duì)價(jià)格較高的高端商品房的入市控制較嚴(yán)，甚至傳出“4萬(wàn)元以上新盤(pán)不批預(yù)售”的說(shuō)法。而且對(duì)商品房實(shí)行“限價(jià)令”，要求商品住宅在申請(qǐng)預(yù)售時(shí)上報(bào)的定價(jià)，不得超過(guò)前期開(kāi)盤(pán)的價(jià)格或是周邊同品質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格。

 

此次則明確提出將適度放開(kāi)高端項(xiàng)目，并稱(chēng)對(duì)定價(jià)基本符合市場(chǎng)實(shí)際的項(xiàng)目將加快審批，這將比之前“限價(jià)”的原則有所松動(dòng)。

 

二手房?jī)r(jià)連跌 “普宅”將調(diào)標(biāo)準(zhǔn)

 

北京樓市的“存量房”長(zhǎng)期居高不下，業(yè)主輕易不愿出手，導(dǎo)致市場(chǎng)流通不暢。但最新披露的上半年樓市數(shù)據(jù)顯示：二手房簽約量減少了52.6%，價(jià)格環(huán)比連續(xù)三個(gè)月下降。這種“量?jī)r(jià)齊跌”的態(tài)勢(shì)，給政府調(diào)控提供了新的機(jī)會(huì)。

 

市住建委表示，下一步將發(fā)揮二手住房市場(chǎng)的作用，滿(mǎn)足居民自住型、改善型需求。適時(shí)合理調(diào)整享受稅收優(yōu)惠的普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)二手房流通，緩解供需矛盾。

 

所謂“普通住宅”，在買(mǎi)賣(mài)中可以享受到稅收的優(yōu)惠。如個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房，是按照3%稅率征收契稅，而對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

 

■業(yè)內(nèi)解讀

 

“普宅”若調(diào)標(biāo)準(zhǔn) 相當(dāng)于買(mǎi)二手房減稅

 

北京目前的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是2011年12月才修訂執(zhí)行的。隨著近幾年的房?jī)r(jià)上漲，這種普宅價(jià)格已經(jīng)與實(shí)際房?jī)r(jià)產(chǎn)生差距，六環(huán)之外的很多剛需樓盤(pán)，按照售價(jià)都不是普通住宅，“被豪宅”了。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭昨天告訴北京晨報(bào)記者，目前二手房交易當(dāng)中的營(yíng)業(yè)稅和契稅征收都與是否普宅掛鉤，上調(diào)后部分房源由“非普”轉(zhuǎn)為“普宅”，相應(yīng)稅費(fèi)成本將降低不少，對(duì)于加速二手房的交易，減少購(gòu)房成本有利，也會(huì)在一定程度上直接促進(jìn)“剛需”入市。

 

張旭同時(shí)認(rèn)為，在全國(guó)地方密集放松調(diào)控的背景下，北京相比之下思路非常冷靜，政策調(diào)整幅度并不大，限購(gòu)限貸均未觸及，只屬于配套政策的微調(diào)。畢竟當(dāng)前北京樓市的回落并非如二三線城市出現(xiàn)真正的供大于求，只是需求的觀望和延緩入市而已。通過(guò)放開(kāi)高端項(xiàng)目入市，將促進(jìn)高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)及成交的活躍。但對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，影響面不算大。晨報(bào)記者 王萍

 

■相關(guān)新聞

 

自住房“大量棄購(gòu)”屬“誤讀”

 

市住建委：所謂“棄選”房源全部售罄

 

晨報(bào)訊(記者 王萍)針對(duì)近期有媒體報(bào)道自住房“大量棄購(gòu)”。市住建委表示，經(jīng)調(diào)查分析，是個(gè)別媒體將中簽家庭放棄選房，等同于項(xiàng)目滯銷(xiāo)，屬于誤讀和曲解。

 

北京晨報(bào)記者了解到，從銷(xiāo)售形勢(shì)看，進(jìn)入選房程序的自住房項(xiàng)目，雖然出現(xiàn)了中簽家庭“棄選”的情況，但均按照程序由其他中簽家庭“遞補(bǔ)”選房，全部被申請(qǐng)家庭認(rèn)購(gòu)，在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)售罄。

 

而產(chǎn)生中簽“棄選”的原因，市住建委分析稱(chēng)，主要在于自住房在產(chǎn)品及價(jià)格方面定位為“夾心層”及中端需求，但在申購(gòu)對(duì)象上又包括了保障房家庭在內(nèi)的低端需求，銷(xiāo)售對(duì)象相對(duì)寬泛，受政策惠民內(nèi)容吸引，部分支付能力不足的家庭也參與申購(gòu)，導(dǎo)致中簽后因無(wú)購(gòu)房能力只能放棄選房。

 

此外，部分有支付能力的中簽家庭對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位、戶(hù)型、配套等條件考量較多，選房時(shí)綜合比較后放棄，希望隨著項(xiàng)目不斷入市，能夠選擇到更“合身”的自住房。

 

截至目前，北京已有13個(gè)自住房項(xiàng)目接受申購(gòu)，提供房源1.95萬(wàn)套。據(jù)悉，下一步，相關(guān)部門(mén)對(duì)已供地的自住房項(xiàng)目，將逐個(gè)梳理，主動(dòng)服務(wù)，促進(jìn)項(xiàng)目盡快上市銷(xiāo)售。同時(shí)，加強(qiáng)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的管理，指導(dǎo)企業(yè)做好網(wǎng)上申購(gòu)、現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)、資格審核以及搖號(hào)、選房等工作，爭(zhēng)取年內(nèi)完成3萬(wàn)套以上的自住房銷(xiāo)售。

 

申購(gòu)方面，全市申購(gòu)家庭約33萬(wàn)戶(hù)，累計(jì)申購(gòu)88.5萬(wàn)次。市住建委認(rèn)為，綜合自住房項(xiàng)目暢銷(xiāo)局面和實(shí)際購(gòu)房群體看，自住房有效確實(shí)滿(mǎn)足了“夾心層”及中端購(gòu)房需求，得到了購(gòu)房者的認(rèn)可，對(duì)穩(wěn)定北京房?jī)r(jià)、完善住房供應(yīng)體系作用逐步顯現(xiàn)。

 

■新聞背景

 

“普宅”標(biāo)準(zhǔn)

 

3年前曾調(diào)整

 

本市2008年11月起實(shí)施的普宅標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，普通住宅平均交易價(jià)格根據(jù)環(huán)線和房屋總價(jià)劃分為四檔，三環(huán)以?xún)?nèi)總價(jià)215萬(wàn)元/套、三環(huán)至四環(huán)之間175萬(wàn)元/套、四環(huán)至五環(huán)之間165萬(wàn)元/套、五環(huán)以外100萬(wàn)元/套的房屋，將為認(rèn)定為普通住宅。

 

經(jīng)過(guò)調(diào)整的新標(biāo)準(zhǔn)是從2011年12月10日起實(shí)施的。享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格調(diào)整為按照全市住房平均交易價(jià)格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定。其中，全市住房平均交易價(jià)格為2010年成交均價(jià)每平方米建筑面積18000元。分環(huán)線區(qū)域和方位進(jìn)行系數(shù)調(diào)整，調(diào)整系數(shù)為四環(huán)內(nèi)北部1.8、南部1.6，四至五環(huán)北部1.5、南部1.3，五至六環(huán)北部1.2、南部1.0，六環(huán)外0.8。

 

公式為：每平米價(jià)格上限=平均交易價(jià)格(18000元/平方米)×調(diào)整系數(shù)×1.2)，享受優(yōu)惠政策住房的每平方米價(jià)格上限是：四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)為38880元、南部地區(qū)為34560元，四至五環(huán)北部地區(qū)為32400元、南部地區(qū)為28080元，五至六環(huán)北部地區(qū)為25920元、南部地區(qū)為21600元，六環(huán)外地區(qū)為17280元。