在北京7月份最后一場(chǎng)土地拍賣上，孫河片區(qū)內(nèi)被稱為“準(zhǔn)地王”的宅地項(xiàng)目最終流拍。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉，在樓市整體下行的大背景下，一方面，房企對(duì)高價(jià)地不再激烈爭奪，土地市場(chǎng)動(dòng)作更為理性。另一方面，那些前兩年高價(jià)獲得的地王項(xiàng)目，如今都面臨難定價(jià)、難入市的局面。
市場(chǎng)機(jī)構(gòu)CR IC研究中心針對(duì)近兩年全國土地市場(chǎng)“地王”項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國范圍內(nèi)2011年至2013年年度經(jīng)營性用地單價(jià)和總價(jià)T O P10地塊共計(jì)55幅(5幅地塊同時(shí)位列總價(jià)和單價(jià)T O P10)，其中30幅地塊為商業(yè)辦公用地，25幅地塊為住宅用地。
這些地塊大部分位于北上廣深等一線城市，數(shù)量占比達(dá)71%。值得一提的是，這55幅地塊中，有21幅地塊尚未動(dòng)工，占比38%；22個(gè)項(xiàng)目在建，占比40%；9個(gè)項(xiàng)目在售，占比16%；1個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)竣工即開業(yè)；此外，還有2個(gè)項(xiàng)目被政府收回。
數(shù)據(jù)還顯示，2011年、2012年和2013年成交的總價(jià)地王開工率在逐年降低，分別為80%、70%和40%。單價(jià)地王開工率也相對(duì)較低，整體開工率為50%，2011年、2012年和2013年成交地塊的開工率分別為70%、70%和10%。
“2013年地王由于大都是下半年成交，開工比例較少?？傮w來看，地王難度相對(duì)較大，特別是單價(jià)地王低至50%的開工率更說明地王好拿，項(xiàng)目難做。”易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，未開工的項(xiàng)目中，很多是因?yàn)橥恋貎r(jià)格太高，企業(yè)難以盈利，所以遲遲沒有開工。
他還指出，在建的項(xiàng)目中，多數(shù)項(xiàng)目處于正常建設(shè)狀態(tài)，少數(shù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，工程進(jìn)展較慢。例如北京崇文菜市場(chǎng)地塊，該地塊是合景泰富2011年以7.1億元總價(jià)、43712元/平方米樓板價(jià)競(jìng)得的單價(jià)地王，在獲得兩年后才動(dòng)工，時(shí)至今日已過三年也還在緩慢地建設(shè)當(dāng)中。
在分析原因時(shí)，丁祖昱認(rèn)為是土地成本太高。“該地塊規(guī)劃為一棟高檔購物中心，土地與建安成本超過5萬元/平方米，加上投資物業(yè)資金周轉(zhuǎn)較慢，勢(shì)必會(huì)對(duì)企業(yè)整體資金鏈造成不利影響”。
丁祖昱認(rèn)為，地王中真正有問題的，都隱藏在遲遲不肯動(dòng)工，或者為規(guī)避2年必須開工的土地政策懲處而被迫開工的項(xiàng)目。
國土部2012年發(fā)布修訂后的《閑置土地處置辦法》，規(guī)定未動(dòng)工開發(fā)滿一年的閑置土地，將按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)；土地閑置滿兩年的，將被國土部門無償收回。
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