面對(duì)樓市冷清購房者觀望情緒明顯，商住樓盤率先降低身價(jià)搶占客源，出現(xiàn)逆市熱銷的行情。業(yè)內(nèi)專家分析，主要緣于商住房無限購的政策制約，同時(shí)定價(jià)在市場低迷的背景下相對(duì)較低，且位置相對(duì)較好具有投資價(jià)值。

 

近期，包括大興保利春天派、合生世界村創(chuàng)業(yè)公寓、旭輝E天地在內(nèi)的多個(gè)商住樓盤均出現(xiàn)熱銷，在原來一片慘淡的市場中搶走了那些有點(diǎn)“小錢兒”的屌絲級(jí)投資客。他們手里有點(diǎn)閑錢，在京無購房資格，卻還想進(jìn)行房地產(chǎn)投資，商住房的低價(jià)入市或打折促銷策略正符合這部分投資客的需求。

 

入門級(jí)投資客悄然“下注”

 

在北京樓市低迷的上半年，新房二手房交易量大幅下跌，商住房成交量未能幸免，環(huán)比、同比分別下跌35%和41%，但由于商住房率先領(lǐng)降，吸引了部分入門級(jí)投資客出手，使上半年商住房交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于新房及二手房的跌幅。

 

“上半年北京商住房市場雖然比不了去年，但比普通住宅和二手房市場還是要好一些。”旭輝E天地負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

 

記者從北京市住建委官網(wǎng)公布的交易數(shù)據(jù)可以看到，上半年入市的幾個(gè)商住項(xiàng)目均達(dá)到了逆市熱銷的標(biāo)準(zhǔn)。

 

房山旭輝E天地項(xiàng)目900多套房源半年來去化50%左右；大興保利春天派5月份批準(zhǔn)預(yù)售680多套，6月21日開盤當(dāng)日兩小時(shí)便突破兩億佳績；朝陽常楹公元自由派自2月中旬以來成交456套，去化率接近50%；泰禾·1號(hào)街區(qū)自6月26日取得預(yù)售證以來逆市熱銷461套。

 

在中關(guān)村工作的李先生近日萌生了“下注”的念頭，“去年我的一個(gè)朋友買了個(gè)商住性質(zhì)的房子，今年市場不太好，他索性就賣出去，換了個(gè)特價(jià)二手房。我看這個(gè)項(xiàng)目首付才五萬，手里這點(diǎn)兒小錢正好派上用處，也試試。”剛剛在上周末簽約大興某商住項(xiàng)目的李先生笑侃道。

 

對(duì)于像李先生這樣非專業(yè)的投資客，只有一點(diǎn)兒小錢還屬于“屌絲級(jí)”，抱著試水的心態(tài)，選擇這樣的房子。“這個(gè)附帶精裝修，省時(shí)省力，方便出租，最重要是門檻不高。即便出現(xiàn)比較大的動(dòng)蕩和意外，我就算自住也合適了，虧損也相對(duì)較少。”李先生說。

 

低總價(jià)小戶型撬動(dòng)市場

 

上半年雖然各種數(shù)據(jù)都顯示賣得不好，但全國300個(gè)城市各類用地樓面均價(jià)不但沒有下降，反而上漲了兩成，所以在業(yè)內(nèi)人士郭女士看來，今年下半年對(duì)于投資者而言是最佳的窗口期，預(yù)計(jì)9月份將呈現(xiàn)一輪小高潮，12月份將明顯回暖。“其實(shí)我們做這個(gè)行業(yè)，也不一定就都買在低點(diǎn)，買的時(shí)候也是咬牙買，甚至借錢買，事實(shí)證明經(jīng)過一兩年都有回報(bào)了，所以現(xiàn)在還是要出手。”

 

高策機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵認(rèn)為，商住房比一般純住宅價(jià)格要低，另外不限購是其很重要的優(yōu)勢。而什么樣的商住項(xiàng)目賣得好不能從區(qū)域來看，應(yīng)該從單盤來看，看其與住宅相比的競爭力有多大。事實(shí)上，這些銷售較好的商住項(xiàng)目還有一個(gè)共同特點(diǎn)則是戶型設(shè)計(jì)偏小。最小戶型僅有30多平方米，從總價(jià)上控制在了100萬元以內(nèi)，是吸引很多剛需以及個(gè)體投資需求的客戶的原因。

 

從偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)亦可看出這一趨勢，上半年90平方米以下的商住房成交占到了商住市場成交量的82%，其中，50平方米以下的小戶型成交2883套，占上半年成交的35.53%，50~90平方米的戶型成交3806套，占上半年成交的46.90%。微、小戶型成為市場上半年成交的主力。

 

降幅最大吸引購房人抄底

 

數(shù)據(jù)顯示，今年以來，商住樓盤價(jià)格大幅下降，年內(nèi)累計(jì)降價(jià)幅度已達(dá)14%，幅度遠(yuǎn)高于二手房，這恐怕是吸引購房人抄底的直接原因。在7月成交前10的樓盤中，記者發(fā)現(xiàn)，東亞上北中心與北京像素北區(qū)兩個(gè)商住樓盤成交進(jìn)入火熱的狀態(tài)，而這兩個(gè)項(xiàng)目正是年內(nèi)商住類產(chǎn)品價(jià)格下降最大的，成交均價(jià)年內(nèi)累計(jì)下降達(dá)到兩成。旭輝E天地6月售價(jià)較5月每平方米下調(diào)了1000元；泰禾·1號(hào)街區(qū)成交價(jià)格較4月也下降了千元左右。

 

“事實(shí)上，在‘限購令’長期持續(xù)的背景下，商住項(xiàng)目一直憑借不在限購范圍內(nèi)的‘先天優(yōu)勢’被稱為‘規(guī)避調(diào)控’的利器。”一位商住項(xiàng)目開發(fā)商表示，商住項(xiàng)目銷售火爆是許多限購城市樓市的重要特點(diǎn)之一。

 

隨著近日各地調(diào)控的政策接連放松，購買資格或?qū)⒎潘傻睦?，也將令原本打算購買商住項(xiàng)目的人群產(chǎn)生觀望情緒。業(yè)內(nèi)人士分析，商住項(xiàng)目通常被稱為地產(chǎn)行業(yè)的解碼器，在大勢不景氣時(shí)，經(jīng)常會(huì)搶先采取價(jià)格杠桿手段促進(jìn)銷售，預(yù)測本輪樓市的走向，密切關(guān)注商住項(xiàng)目的表現(xiàn)或許是一條捷徑。

 

可關(guān)注商鋪、寫字樓等產(chǎn)品

 

據(jù)悉，北京市商住市場這兩年來很穩(wěn)定。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年全年北京市商住盤成交了18472套，而2012年在“住宅限購”等影響下迅速攀升至26888套，2013年也穩(wěn)定在26300套以上，但由于大部分成交的商住項(xiàng)目位置越來越遠(yuǎn)，成交均價(jià)則維持在21000元-22000元/平方米之間。

 

“不限購、總價(jià)低，商住房在北京嚴(yán)厲的限購政策下有了特定的穩(wěn)定客群，今年自住房的入市也不會(huì)形成太多影響。”亞豪研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅表示，一段時(shí)期內(nèi)，綠地、旭輝會(huì)推出較多商住產(chǎn)品，但不會(huì)對(duì)市場造成沖擊。

 

但郭毅也提醒，商住項(xiàng)目的全面增值需要較長的時(shí)間，目前客戶以自住兼投資為主，如純投資性需求的客戶，可以更多關(guān)注商鋪、寫字樓等產(chǎn)品。