20萬億土地出讓金審計風暴的背后，隱藏著地方政府與開發(fā)商不可言說的秘密。
“有些企業(yè)之所以能承受地王的高地價，是因之后可獲得近50%的總地價返還。如果地塊涉及棚戶區(qū)改造，地價返還金額更可高達80%以上。”深圳金鷹地產營銷總監(jiān)林曉華表示，部分企業(yè)在拿地時會遇到一些限制性門檻，包括配套酒店、大型商業(yè)等，政府會給予財政補貼或返還部分土地出讓金。
湖南省房地產協(xié)會首席經濟學家王義高告訴記者，一些定向出讓的土地，實質上早已鎖定開發(fā)商，“在招拍掛環(huán)節(jié)，可以一直拍下去，直到拍到為止，反正超過雙方約定的價格而多花的錢，最后政府都會返還給開發(fā)商。”
這種土地出讓金返還模式，不僅導致地王頻出，變相推高房價，而且導致很多地方的土地招拍掛流于形式，并滋生了巨大的尋租空間。
私下返還部分出讓金
“我親自簽過這種合同，在拍賣前，協(xié)議中明確規(guī)定，若拍賣超出合同約定價格，則政府須連本帶利息返還給開發(fā)商。”深圳某上市房企投資發(fā)展部人士告訴記者，通過土地出讓金返還，降低了開發(fā)商拿地成本，政府賺到的更多是投資和就業(yè)，以及銀行賬面流水。
國土資源部數據顯示，全國土地出讓價款從2001年的1296億，到去年首次超過4萬億，13年間增長超30倍，總額累計近20萬億元。
“這20萬億的土地出讓金實際上存在虛高成分。”上述深圳上市房企投資發(fā)展部的人士稱。
他進一步表示，如果定向出讓，地塊公開出讓時的起始價，往往是由政府征求開發(fā)商意見后確定，而出讓價款的具體返還事宜由雙方訂立補充協(xié)議。開發(fā)商對該地塊供水、電力、排污、燃氣市政管網等公用設施及道路的投資費用，由政府返還給開發(fā)商。
“拍賣的土地款需要全部打入政府指定賬戶，走下賬，政府再以其他名義返還我們。”該投資發(fā)展部人士告訴記者，主流的做法是通過做高開發(fā)商前期一級開發(fā)的成本，再抵扣土地款，這種方式對開發(fā)商和政府來說都很安全。
“前期土地整理和拆遷，建學?；蛘邘驼蘼?，如果實際上花費了1億元，可以通過做大工程量將成本做高到5億元，拍賣后由政府以基礎設施建設名義將這5億元返還給開發(fā)商，假如這塊地拍出10億元，開發(fā)商只需支付差價5億元。”上述投資發(fā)展部人士說，返還地價并沒有嚴格的程序，只要做出的成本得到政府認同即可，如果程序必須公示，則由政府找評估公司做高評估價。
一家上市房企長三角區(qū)域戰(zhàn)略部總監(jiān)透露，在一些新開發(fā)的地方新區(qū)，政府為了吸引大型房企來投資，還會設置諸多項目，比如綠色建筑獎、創(chuàng)新設計獎及環(huán)保貢獻獎等，通過獎金的形式變相為房企提供補貼。
“有些單一獎項獎勵得不多，就會頒發(fā)多個獎項，有時候會把精神文明建設獎都放置在名目內。不過也有一些項目，一個獎就基本上能覆蓋建安成本。”上述房企長三角區(qū)域戰(zhàn)略部總監(jiān)解釋，他所在的公司在某三線城市所投的項目中，獲得了當地政府頒發(fā)的綠色建筑試點多個獎項，每出售一平方米就可以獲得1800元至3000元的補貼。
長三角某市一位財政部門人士向記者透露，由于類似的補貼需要政府和開發(fā)商達成協(xié)議，而且在實際財務對接中相互配合，比如房企需要一次性繳清土地款，且返還補貼可以抵土地款，因此國有大型房企由于審核方面更強勢，更受地方政府青睞。
“如果地方政府單純是在地價上給予優(yōu)惠，那地價很難抬高，因為開發(fā)商對于成本核算和回報預估其實沒有太大差別，所以地方需要看哪一家房企能夠配合招拍掛以及背后的一系列工作。”上述房企總監(jiān)表示。
招拍掛易流于形式
這種土地出讓金返還模式，導致不少土地的招拍掛程序流于形式。
“有一次，我們想去拍長沙梅溪湖開發(fā)區(qū)的地，但當地政府跟我們打招呼，叫我們別去拍，最后由財政廳下屬一家國企以零溢價競得。”長沙一位開發(fā)商告訴記者。
“市場冷時，政府會讓國企出面拍地托市，拍出高溢價，其實還是左手倒右手，做表面文章，政府真正拿到手的土地收入不多，賺的只是財政銀行卡上的流水而已。”上述深圳房企投資發(fā)展部人士透露，有時地方政府也會通過拍高價地，事后返還開發(fā)商的模式來拉高區(qū)域地價。
據王義高了解，這種情況往往發(fā)生在城市周邊的大幅地塊，政府希望大開發(fā)商能夠帶動區(qū)域發(fā)展，往往會以土地讓利招商，如廣州某大上市房企去年在長沙瀏陽拍的一塊地，就是“虛拍”。
按現行做法，土地出讓金收取后，除上繳上級財政部分，剩余支出使用完全由地方政府負責，國土部門無權干預。由于土地出讓金收益管理處于法律空白狀態(tài)，沒有明確的法律規(guī)定，也沒有相應的約束，始終游離于公眾監(jiān)管之外。除接受一些力度不大的審計外，大多“封閉運行”。
王義高說，土地不納入財政預算收入，每年地方“兩會”期間向人大提交的報告中，也不包括土地出讓金。監(jiān)管的缺失，導致利益輸送的現象屢見不鮮。
“拍賣會出現兩種情況，一種是被別的開發(fā)商拍走，另一種是自己拿下。如果溢價過高，比如約定10億元，拍出20億元來，可能我們就不要了，讓別的房企拍走，多出的10億元，我們跟政府分成，不過這種情況很少見。”上述投資發(fā)展部人士稱。
王義高告訴記者，由于開發(fā)商在拍賣前只繳了保證金，多出的土地溢價不需繳，只需私下重新改合同。“反正財政進賬多少，也沒人查，財政只需按合同收錢即可。”
“這種手法十多年了，已經很普遍，土地出讓環(huán)節(jié)是腐敗高發(fā)區(qū)。”上述深圳上市房企投資發(fā)展部人士說，“對于分管的官員都要送禮，具體金額看項目大小和利潤，如果開發(fā)商賺1個億，送出去一兩千萬也無所謂。”
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