市區(qū)房?jī)r(jià)昂貴，能不能到城中村買(mǎi)幢便宜的樓，享受“有天有地”的別墅生活？

 

很多城里人都有這樣的夢(mèng)想，但是，購(gòu)買(mǎi)了“城中村別墅”的市民楊先生近日卻為此吃了官司。

 

原來(lái)，房?jī)r(jià)上漲后，賣(mài)房的農(nóng)民反悔了，因此起訴請(qǐng)求法院判決認(rèn)定“房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效”。

 

交易16年之后，周邊房?jī)r(jià)漲了幾十倍，這個(gè)時(shí)候，賣(mài)出去的房子還能收回來(lái)嗎？近日，廈門(mén)中院開(kāi)庭審理了這場(chǎng)賣(mài)房引發(fā)的官司。

 

僅花13萬(wàn)買(mǎi)島內(nèi)三層房

 

家住廈門(mén)島內(nèi)的城鎮(zhèn)居民楊先生已經(jīng)年近五旬，他一直想買(mǎi)一幢“有天有地”的房子，好好享受生活。但是，面對(duì)市區(qū)高昂的房?jī)r(jià)，楊先生只能“望房興嘆”。

 

1998年年底，楊先生偶然從朋友處得知，思明區(qū)蓮前街道何厝村的村民老何有一幢三層樓的房屋要轉(zhuǎn)讓。這幢房屋面積193.49平方米，當(dāng)時(shí)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)很便宜，只有13萬(wàn)元，每平方米差不多僅671.8元。

 

楊先生當(dāng)時(shí)心里盤(pán)算，市區(qū)房?jī)r(jià)高昂，而何厝村房?jī)r(jià)如此便宜，成本低，離市中心也很近，而且，這幢房屋面積又大，當(dāng)時(shí)又是剛建不久的新房，完全是他理想的“鄉(xiāng)間大別墅”。

 

于是，求房心切的楊先生與老何見(jiàn)面溝通后一拍即合，隨后，雙方很快就簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。

 

雙方約定，老何自愿將新建房屋轉(zhuǎn)讓給楊先生，金額13萬(wàn)元，該房屋位于思明區(qū)何厝村頂何社內(nèi)。由購(gòu)房者楊先生自行對(duì)房屋進(jìn)行裝修，裝修資金將投入10萬(wàn)元。

 

當(dāng)時(shí)，楊先生擔(dān)心農(nóng)屋交易原本就不受法律保護(hù)，如果老何事后悔約，自己恐怕要吃虧。

 

于是，楊先生特意要求在合同中寫(xiě)明違約責(zé)任。約定說(shuō)，如果老何要?dú)Ъs或更改合同，楊先生可以全部要回該房屋的轉(zhuǎn)讓費(fèi)、裝修費(fèi)、安置費(fèi)及利息，利息由楊先生來(lái)定。

 

購(gòu)房之后房?jī)r(jià)一路飆升

 

這一份合同簽訂后，老何當(dāng)年就依約向楊先生交付了房屋，之后，也把自己的集體土地使用權(quán)證及農(nóng)村房屋所有權(quán)證交給楊先生。

 

楊先生隨后花了一筆錢(qián)，對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。此后，楊先生一家人一直住在這幢“鄉(xiāng)間別墅”里。

 

但是，楊先生沒(méi)有想到，時(shí)隔16年，房?jī)r(jià)暴漲了幾十倍之后，老何竟然會(huì)毀約，回來(lái)找自己討房子。

 

近日，老何找到楊先生說(shuō)，宅基地不能交易，同樣，宅基地上的房屋也不能交易，因此當(dāng)年的交易無(wú)效，他要收回房屋。

 

對(duì)此，楊先生很氣憤，稱(chēng)自己已經(jīng)花了錢(qián)裝修，而且，現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲了這么多，怎能說(shuō)收回就收回？

 

為此，最近雙方鬧上了法庭。最先起訴的是村民老何，他請(qǐng)求法院判決認(rèn)定“房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效”，并要求楊先生將三層房屋騰空，退還給他。

 

賣(mài)出的房16年后還能討回？

 

楊先生獲悉自己被告上法庭后，也提出了反訴。他起訴要求，老何返還13萬(wàn)元房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)、10萬(wàn)元裝修費(fèi)，并支付利息17萬(wàn)多元。

 

與此同時(shí)，楊先生還要求老何賠償因毀約給他造成的損失375萬(wàn)多元。楊先生說(shuō)，訟爭(zhēng)房屋面積193.49平方米，而2013年上半年思明區(qū)住宅平均市場(chǎng)單價(jià)每平方米27730元，按這個(gè)價(jià)格算，他的損失高達(dá)500多萬(wàn)元，現(xiàn)在，他只要求老何承擔(dān)70%的責(zé)任，即賠償375萬(wàn)多元。“房子已經(jīng)賣(mài)了16年，現(xiàn)在起訴要求退房，這是不誠(chéng)信！”楊先生還說(shuō)，現(xiàn)在，他無(wú)法也不應(yīng)騰退房屋，因?yàn)?，?dāng)年他向老何購(gòu)房后，出于對(duì)合同及老何的信賴(lài)，再也沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)其他房屋，損失巨大。而且，他和配偶都沒(méi)有固定工作，女兒還在讀初中，又沒(méi)有其他可居住房屋，不具備騰退房屋的條件。

 

面對(duì)楊先生的指責(zé)，老何為自己辯解說(shuō)，他并非不誠(chéng)信。只是當(dāng)年交易房屋時(shí)，對(duì)法律政策“了解不夠”?，F(xiàn)在，他知道法律明確規(guī)定，私自買(mǎi)賣(mài)宅基地及附屬房屋是違法無(wú)效的，因此，他起訴糾正自己當(dāng)初的違法行為，并不違反誠(chéng)信原則。

 

經(jīng)過(guò)審理，近日，廈門(mén)中院作出終審判決，認(rèn)定雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無(wú)效，判決要求楊先生將房屋退還給老何，與此同時(shí)，老何要返還13萬(wàn)元房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)和10萬(wàn)元裝修費(fèi)。

 

法官說(shuō)法

 

市民買(mǎi)農(nóng)屋合同無(wú)效力

 

“農(nóng)村宅基地不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)厣系霓r(nóng)屋同樣不能買(mǎi)賣(mài)！”法官說(shuō)，根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓。

 

本案中，訟爭(zhēng)房屋建造于宅基地之上，在房地合一的格局下，“地隨房走”，房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及宅基地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)r(nóng)屋的轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此，宅基地上的農(nóng)屋不得轉(zhuǎn)讓。所以，雙方所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》已經(jīng)違法，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。

 

針對(duì)楊先生索賠的“利息損失”以及375萬(wàn)多元“房?jī)r(jià)上漲損失”，法官認(rèn)為，因?yàn)楹贤瑹o(wú)效，所以合同當(dāng)中有關(guān)違約責(zé)任的條款不再具有法律約束力。

 

而且，楊先生對(duì)合同無(wú)效亦有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)該部分利息損失，因此，索賠利息和房?jī)r(jià)上漲損失的訴求于法無(wú)據(jù)，依法不予支持。

 

法官還說(shuō)，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，合同無(wú)效后，有過(guò)錯(cuò)一方賠償對(duì)方的損失僅限于“信賴(lài)?yán)鎿p失”，即當(dāng)事人因信賴(lài)合同有效而在訂立和履行合同過(guò)程中支出一定費(fèi)用，從而在合同無(wú)效后蒙受的一定損失。同時(shí)，基于無(wú)效合同自始無(wú)效，有過(guò)錯(cuò)一方賠償?shù)膿p失不應(yīng)包括合同有效情形下履行合同“可以獲得的利益”（即通過(guò)房?jī)r(jià)上漲獲得的利益）。

 

律師說(shuō)法

 

無(wú)效合同不受保護(hù)

 

近年來(lái)，隨著城市房?jī)r(jià)居高不下，不少城鎮(zhèn)居民選擇向農(nóng)民買(mǎi)房，由此引發(fā)的矛盾也愈加頻繁。“城市居民通過(guò)購(gòu)買(mǎi)，獲得農(nóng)村土地上的住房，不受法律保護(hù)。”福建信海律師事務(wù)所林敏輝律師認(rèn)為，本案及全國(guó)其他地方的類(lèi)似判決，實(shí)際上表明了法院對(duì)于此類(lèi)案件的一致看法，即無(wú)論雙方所簽訂的合同文書(shū)形式如何，只要實(shí)質(zhì)上存在城市居民購(gòu)買(mǎi)村民宅基地行為，都是無(wú)效合同，不受法律保護(hù)。