央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)9月9日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道,金九銀十都是傳統(tǒng)的樓市銷(xiāo)售旺季,但是今年的情況卻沒(méi)往年那么火。反倒是深圳市經(jīng)濟(jì)適用房將可以上市交易的消息今天引起了媒體的關(guān)注。

 

深圳市針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易出臺(tái)了專(zhuān)門(mén)的條例,今天開(kāi)始向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。根據(jù)條例規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)利人取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易應(yīng)當(dāng)按照50%的比例繳納增值收益,也就是說(shuō),經(jīng)適房只要補(bǔ)交50%的差價(jià)就能轉(zhuǎn)正。而50%這個(gè)比例相對(duì)其他城市是很低的,其他城市中,廈門(mén)為90%,廣州為80%,北京為70%,杭州為55%,上海的繳納比例則約為市場(chǎng)價(jià)的35%的45%。

 

北上廣深的房?jī)r(jià)之高有目共睹,而深圳市經(jīng)適房轉(zhuǎn)正補(bǔ)差價(jià)的比例卻低于大多數(shù)城市,這體現(xiàn)出了什么趨勢(shì),又會(huì)不會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)影響?我們先來(lái)聽(tīng)聽(tīng) 浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛的見(jiàn)解。

 

丁建剛:我倒不認(rèn)為一定是低或者一定是高,這個(gè)事情還是應(yīng)該按照法律的約定,按照契約精神來(lái)判定這件事情,在沒(méi)有約定的情況下我們就很難說(shuō)誰(shuí)分得多,誰(shuí)分得少。如果說(shuō)法律上沒(méi)有確切的約定,在當(dāng)時(shí)合同上沒(méi)有確切約定的話(huà)政府確實(shí)還是應(yīng)該更多的把這些利益更多的讓渡給購(gòu)房者,經(jīng)適房本身我們并不需要擔(dān)心它一下子都會(huì)不是說(shuō)突然給市場(chǎng)增加了這么多房子,而是原來(lái)的房子只不過(guò)是原來(lái)在使用狀態(tài)現(xiàn)在可以交易了而已,但是并不是說(shuō)那些房子空著的,然后一下子市場(chǎng)了,是第一點(diǎn)。第二點(diǎn)畢竟它獲益只有50%,也并不是所也經(jīng)適房的購(gòu)房者或者業(yè)主都希望要那個(gè)50%,拿到之后再去買(mǎi)商品房,買(mǎi)商品房的話(huà)還要繼續(xù)加上那個(gè)差價(jià),所以基本上不必?fù)?dān)心對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生嚴(yán)重的沖擊,對(duì)市場(chǎng)沖擊更多的還是來(lái)自于現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)本身預(yù)期比較低迷,還有有些城市土地出讓量比較大。

 

我們認(rèn)為,正如深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人所說(shuō),經(jīng)適房政策的出發(fā)點(diǎn)是解決戶(hù)籍低收入家庭的住房困難,并不鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)房后進(jìn)入市場(chǎng)交易獲利。經(jīng)適房入市,并不會(huì)成為未來(lái)的主流。而經(jīng)適房補(bǔ)差價(jià)的比例越來(lái)越低,也不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期,單純用行政方式來(lái)影響市場(chǎng)肯定會(huì)事倍功半,遵從市場(chǎng)規(guī)律,才是調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵方式。

 

經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)此解讀。

 

經(jīng)濟(jì)之聲:《深圳市經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易管理暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)》今天開(kāi)始征求意見(jiàn),令人關(guān)注的一點(diǎn)是,深圳的經(jīng)適房上市補(bǔ)差價(jià)的比例只有50%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京、廣州、廈門(mén)等城市,為什么深圳市把補(bǔ)差價(jià)的比例定得這么低,這背后有哪些考慮?

 

楊紅旭:首先,經(jīng)濟(jì)適用房有國(guó)家相關(guān)的一些規(guī)定,那就是2007年國(guó)家出臺(tái)的一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法,當(dāng)中對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的退出有一些規(guī)定,就是說(shuō)你購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房不滿(mǎn)五年的,就是不能直接上市交易。如果說(shuō)一定要交易的話(huà),由政府按原價(jià)并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu),就是說(shuō)五年之內(nèi)你要想轉(zhuǎn)讓的話(huà),其實(shí)你是賺不到任何錢(qián)的。同時(shí)規(guī)定的話(huà)是購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)5年的話(huà),這個(gè)購(gòu)房人如果說(shuō)想要上市轉(zhuǎn)讓,那么說(shuō)是應(yīng)該按照屆時(shí)同地段,普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)的一定比例向土地交納土地出讓金等相關(guān)的價(jià)款。

 

也就是,政府當(dāng)時(shí)是便宜賣(mài)給你的,主要是免交土地出讓金和相關(guān)的稅費(fèi),那么說(shuō)是滿(mǎn)五年退出的時(shí)候,要向政府交相關(guān)的一些補(bǔ)償金。但是這個(gè)比例并沒(méi)有說(shuō),比例的話(huà)是由市縣級(jí)人民政府設(shè)定,也就是各地的話(huà)這個(gè)比例是不一樣的,國(guó)家沒(méi)有規(guī)定統(tǒng)一的比例,所以說(shuō)是不一樣的,這樣的話(huà)肯定有些差異,有的地方高,有的地方稍微低一點(diǎn)。我認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房這個(gè)東西應(yīng)該是逐步退出的,保障房應(yīng)該是以出租為主,然后的話(huà)是經(jīng)適房為輔這樣一個(gè)模式。

 

我認(rèn)為50%這個(gè)比例是偏低了一點(diǎn),因?yàn)槲覀儺吘沟脑?huà),就是不是讓經(jīng)適房牟利的,主要還是能讓他們自主需求的。所以說(shuō)能不轉(zhuǎn)讓就不轉(zhuǎn)讓,包括說(shuō)一旦轉(zhuǎn)讓的話(huà)我認(rèn)為這個(gè)比例可能要定到70%到75%左右可能是比較合理的一個(gè)水平。不然的話(huà),我認(rèn)為主要以后要向上海學(xué)習(xí),就是實(shí)行購(gòu)物產(chǎn)權(quán)法。買(mǎi)房的時(shí)候就已經(jīng)設(shè)定了比例,比如說(shuō)上海的話(huà)有所謂的5:5,6:4等等,你這樣的話(huà)一旦買(mǎi)房的時(shí)候就已經(jīng)確定了產(chǎn)權(quán)比例,賣(mài)房的時(shí)候根據(jù)這個(gè)比例去分錢(qián)就OK了,所以我認(rèn)為目前這個(gè)退出比例問(wèn)題的話(huà),全國(guó)不統(tǒng)一,這個(gè)是臨時(shí)的一個(gè)措施,未來(lái)仍然會(huì)形成統(tǒng)一化。

 

經(jīng)濟(jì)之聲:因?yàn)榻?jīng)適房的屬性是保障房,但是其實(shí)我們提到了雖然比例低,但是也是尊重契約的精神,因?yàn)楦鞯乜赡荛_(kāi)始初期制定的標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。但是現(xiàn)在大家真正關(guān)心的是如果經(jīng)適房轉(zhuǎn)正上市的話(huà),會(huì)不會(huì)對(duì)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)造成一些明顯的影響?

 

楊紅旭:這個(gè)應(yīng)該不會(huì)的,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的出售畢竟是少數(shù),而且要滿(mǎn)5年才能出售,很多人可能不愿意出售,他可能要一直持有的,所以說(shuō)這個(gè)量應(yīng)該說(shuō)是比較小的,這個(gè)量不足以影響市場(chǎng)的供應(yīng)關(guān)系。

 

經(jīng)濟(jì)之聲:正如前面我們的嘉賓丁建剛所說(shuō),現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)影響最大的因素還是市場(chǎng)自身的情況不佳。數(shù)據(jù)顯示,中秋小長(zhǎng)假的前兩天,54個(gè)典型城市新建住宅簽約量合計(jì)為7385套,預(yù)計(jì)小長(zhǎng)假三天合計(jì)簽約套數(shù)將達(dá)到1.1萬(wàn)套。這一成交量雖然相比去年同期低了15%,但已經(jīng)是今年以來(lái)最好的小長(zhǎng)假簽約量。樓市相比往年還是清淡的,但是似乎也出現(xiàn)了一些起色。那么今年年內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)呈現(xiàn)出什么特點(diǎn)?

 

楊紅旭:首先這個(gè)長(zhǎng)假的話(huà),不管兩天還是三天的數(shù)據(jù),這個(gè)數(shù)據(jù)段階段太短了,實(shí)際上不能說(shuō)明問(wèn)題。可能有些城市的話(huà)因?yàn)檫^(guò)節(jié),所以有些數(shù)據(jù)它沒(méi)有再往上進(jìn)行備案或者說(shuō)把數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)上去,所以說(shuō)看短期的話(huà)意義并不是很大。從我們的數(shù)據(jù)來(lái)看的話(huà),是今年8月底開(kāi)始的,開(kāi)始的話(huà)是市場(chǎng)成交以后復(fù)蘇和反彈,我們認(rèn)為九月份、十月份成交量可能還會(huì)相對(duì)七、八月份有個(gè)小幅的反彈。但是目前的話(huà),主要是以?xún)r(jià)換量,開(kāi)發(fā)企業(yè)的話(huà)必須要促銷(xiāo),甚至力度加大才能夠引發(fā)所謂的一個(gè)成交量。所以,這樣的話(huà),市場(chǎng)還是保持一個(gè)偏弱的狀態(tài),就是說(shuō)以?xún)r(jià)換量,價(jià)格依然是在調(diào)整和下跌,年內(nèi)價(jià)格是難以完成由跌轉(zhuǎn)漲這一過(guò)程,量的話(huà)是比上半年會(huì)有所起色。