近期北京住宅市場的僵持并沒有影響商鋪市場的持續(xù)增長。在經(jīng)過七八月份的供應低谷后，未來幾個月，北京將會有多個項目的商鋪產(chǎn)品陸續(xù)入市，多位于五六環(huán)之間的郊區(qū)。而這些郊區(qū)的商鋪中，部分報價高達5萬-7萬元/平方米，直追核心商圈二手商鋪的價格。面對這些商業(yè)氛圍尚待成熟的區(qū)域，投資此類產(chǎn)權(quán)式商鋪是否物有所值？
五六環(huán)商鋪集中放量
金九銀十，不僅住宅項目試圖搶占傳統(tǒng)的成交旺季，包括恒大城、中建國際港、北京城建·金粒街、北京新天地等在內(nèi)的郊區(qū)產(chǎn)權(quán)式商鋪項目也在借機加速出貨。記者發(fā)現(xiàn)，目前在售或者即將入市的產(chǎn)權(quán)式商鋪確實多集中在五環(huán)、六環(huán)附近的郊區(qū)。
“商鋪二期計劃在9月14日開盤，面積從40-530平方米不等。”位于東五環(huán)東壩板塊的北京城建·金粒街銷售人員介紹，目前對商鋪投資感興趣的客戶不在少數(shù)，項目5月開盤賣了5億多元。一些一期沒選上房的客戶也在參與二期排號。
同樣位于東五、六環(huán)間的北京新天地，也將在年內(nèi)推出商鋪開間面積110-2000平方米的商鋪，目前價格待定。
而據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月份，大興、朝陽、通州和昌平位列北京商鋪成交占比前列。“由于目前產(chǎn)權(quán)式商鋪很大一部分都是伴隨住宅項目進行銷售，因此商鋪房源位置也呈現(xiàn)出逐步外移趨勢。”RET睿意德執(zhí)行董事索珊介紹。
在未來幾個月即將放量的項目中，位于大興區(qū)域的明發(fā)廣場、中建國際港等多個項目也計劃推出商鋪產(chǎn)品。
郊區(qū)商鋪售價是住宅2倍多
林晶(化名)最近手頭有些閑錢，想投資增值保值性較好的房產(chǎn)，但又受購房名額限制，因此將目光投向了產(chǎn)權(quán)式商鋪。在了解到位于昌平沙河的恒大城近期將推出商鋪后，林晶便前去咨詢。售樓人員介紹，恒大城這次推出的底商從20-300平方米不等，目前的報價在4萬元/平方米左右。
郊區(qū)商鋪售價是周邊住宅售價的2倍甚至更高，讓之前沒有關(guān)注過商鋪投資的林晶感到詫異。
實際上，北京一些郊區(qū)商鋪的成交價已持續(xù)飆高，部分項目售價甚至趕超城市核心商圈的二手商鋪價格。以大興區(qū)生物醫(yī)藥基地附近的鑫苑·鑫都匯為例，在售位置較好的98平方米的鋪位，總價達700萬元，均價達7.14萬元/平方米；上下兩層的商鋪，總價都在千萬元以上；即使最便宜的二層商鋪，均價也超過4萬元/平方米。而在同一區(qū)域內(nèi)，這樣的高價并不是特例。與項目相距不遠的明發(fā)廣場，將推出110-400平方米的商鋪，目前的報價也在4萬元/平方米。另外，龍湖·時代天街剩余的少量大面積商鋪，報價甚至高達7.5萬元/平方米。
根據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年以來，北京商鋪成交均價呈波動上漲趨勢。其中，7月份北京商鋪成交均價達23350元/平方米，環(huán)比增長15.7%。8月份，漲勢依舊，成交均價為28026元/平方米，環(huán)比增長20%。
“由于北京商業(yè)用地供應日漸稀缺，商鋪供應逐步減量，再加上部分受限購影響的投資需求涌進商鋪市場，助推了商鋪產(chǎn)品價格的增長。”索珊分析。
投資客林晶則對投資商鋪的前景產(chǎn)生了疑惑。“剛銷售的商鋪，一般是在一兩年后才交付使用。雖然郊區(qū)樓盤規(guī)模不小，但很多區(qū)域目前商業(yè)氛圍不濃，租金水平短期內(nèi)漲不起來，眼下投資比周邊住宅貴出一倍多的商鋪，是否值得投資？”
缺乏統(tǒng)一管理或制約增值
“商業(yè)地產(chǎn)因為空間上的唯一性，從長遠來看具備較好的投資價值。再加上目前北京市對社區(qū)商業(yè)發(fā)展給予大力的扶持，很多區(qū)域都采取多種形式的政策支持，這對于住宅配建的產(chǎn)權(quán)式商鋪來說是一個利好。”中國社區(qū)商業(yè)工作委員會研究中心教授黃貴芝表示。
正如黃貴芝所說，目前社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為北京市重點扶持的對象。包括萬科、綠地等龍頭房企都在試水社區(qū)商業(yè)。
但另一方面，眼下社區(qū)商鋪的經(jīng)營也面臨一定問題。今年以來，相繼有華貿(mào)城BHG精品超市、佳家鄰超市盛世佳園店等連鎖零售門店從所在社區(qū)撤出，這些商鋪的空出對業(yè)主來說絕不是一筆小損失。
“由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃、招商和運營，眼下投資散售的產(chǎn)權(quán)式商鋪具備較高的風險。”北京商業(yè)經(jīng)濟學會秘書長賴陽指出，上述商鋪之所以經(jīng)營不佳，正是因為在人們追求便捷和體驗性消費的背景下，散售的產(chǎn)權(quán)商鋪在招商、運營方面仍單打獨斗，追求短期租金高收益，造成整個小區(qū)域內(nèi)的服務業(yè)態(tài)布局不均衡，很難對目標消費者形成強大吸引力。
賴陽也表示，尤其是在商業(yè)發(fā)展不成熟的郊區(qū)，商鋪多是出租給餐飲、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)，而對于社區(qū)居民需要的教育培訓等服務性業(yè)態(tài)，由于租戶租金承擔能力偏弱，個人業(yè)主一般并不愿降低租金引入這些業(yè)態(tài)。
“這樣一來就很難形成整體的商業(yè)氛圍，更別提社區(qū)商業(yè)形態(tài)升級。這樣的項目，商鋪即使租出去，租金上漲空間也很小。投資者只能通過轉(zhuǎn)手商鋪實現(xiàn)快速獲益。但商業(yè)氛圍寡淡的商鋪大多也是有價無市，想要接手的買家多會慎重考慮。”賴陽如是說。
- 提醒
選擇商鋪需謹慎規(guī)劃、成長空間需重視
面對郊區(qū)商鋪多數(shù)缺乏統(tǒng)一管理等問題，不論是投資者還是商戶，在選擇商鋪時都要相當慎重。
黃貴芝表示，選擇遠郊區(qū)商鋪要充分了解周邊社區(qū)的入住率、居民的消費能力、消費理念和產(chǎn)品接受度。同時，郊區(qū)商鋪的養(yǎng)商期是個漫長的過程。由于區(qū)域商業(yè)發(fā)展水平和速度不盡相同，5年、10年的養(yǎng)商期都有可能，投資者出手前要有心理準備。
索珊介紹，投資商業(yè)地產(chǎn)實際上投資的是未來價值的升值。因此在選擇商鋪時，除去交通、客流等常規(guī)問題，一定要關(guān)注項目所在區(qū)域整體的規(guī)劃和成長空間。在具體考察方面，首先要注意項目的租售關(guān)系。租售結(jié)合的商鋪產(chǎn)品是比較好的選擇，開發(fā)商自己留出空間引進品牌主力店，會帶動整個項目的商業(yè)氛圍提升。另一方面，一定要注意店鋪設(shè)計的均好性，否則后期店鋪間因整體設(shè)計而造成經(jīng)營的冷熱不均，會影響整體項目的吸引力，令商鋪價值增值大打折扣。
“商鋪的層高、面積、進深、面寬，乃至上下水設(shè)計，都十分考驗開發(fā)企業(yè)的前期規(guī)劃能力，也直接影響后期的招商和投資回報。因此開發(fā)企業(yè)自身的開發(fā)視野和運營能力也是決定商鋪未來增值的重要因素。畢竟住宅和商鋪的開發(fā)模式不同，投資者和商戶最好選擇有成功的商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗的開發(fā)企業(yè)。”索珊表示。
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