9月3日，位于通州的首開香溪郡在全市率先開盤，拉開了今年京城樓市“金九銀十”的大幕。中秋期間(9月6日-8日)，包括臻園、長陽天地在內(nèi)的4個樓盤開盤，供應(yīng)量比今年五一、端午等“小長假”都有增加。
在9月已經(jīng)開盤的幾個項目中，首開香溪郡、長陽天地等都是平價入市，也都換來了引人注目的成交量。
平價開盤，會不會成為“金九銀十”的主基調(diào)？至少，在北京多個區(qū)域，價格戰(zhàn)已經(jīng)在悄然醞釀中。
部分項目積極調(diào)整價格
“精裝平層洋房，每平方兩萬六七。”日前，記者了解到位于亦莊的改善型樓盤遠洋天著，即將推出一批平層房源，部分戶型均價僅在26000元/平方米上下。
在亦莊區(qū)域開發(fā)商看來，遠洋天著作為區(qū)域內(nèi)的知名項目，精裝現(xiàn)房26000元/平方米的定價，“可以算很低了”。根據(jù)本報記者了解，亦莊板塊多個改善型樓盤，價格都超過3萬元/平方米。
不過，遠洋天著營銷負責人徐海倫認為，遠洋天著這批房源面積在180-400平方米之間，有別于亦莊其他主打90-140平方米的項目，不至于給市場帶來太大影響。但就項目自身來說，價格調(diào)整還是吸引了眾多的買房人關(guān)注。
亞豪市場總監(jiān)郭毅也認為，遠洋天著的特價房不會直接帶動區(qū)域其他樓盤跟進。但在亦莊這樣本身眾多樓盤扎堆的地方，預(yù)計更多的項目折扣力度會加大。
根據(jù)本報記者了解，亦莊區(qū)域中信府、海梓府等最近或推出特價房，或加大了折扣點。
亞豪機構(gòu)的一份統(tǒng)計顯示，9月，北京樓市預(yù)計有39個項目入市，有望創(chuàng)造今年以來樓盤入市的月度新高。該機構(gòu)認為，市場庫存的不斷積壓是樓盤定價謹慎的深層次原因。房企不得不通過調(diào)整價格、打折促銷來殺出重圍。
郊區(qū)新城成“低開”先鋒
除亦莊外，同樣面臨市場庫存積壓的還有通州、房山等多個區(qū)域。平價、降價推盤同樣成了這些區(qū)域許多項目的共同選擇。
在通州，首開香溪郡已經(jīng)低價開盤。此外，東亞尚品臺湖早早釋放了降低開盤預(yù)期的消息。至于華業(yè)東方玫瑰、合生濱江帝景這樣的老項目，或者是保持平價推盤，或者是新推優(yōu)惠。合生濱江帝景最近就推出優(yōu)惠策略，打出“7.5折利率”的噱頭，從房款中給予買房人利息補貼。
房山區(qū)9月預(yù)計有長陽天地、合景領(lǐng)峰等5個新老項目開盤。長陽天地此次開盤均價只在2萬元/平方米上下。
相對于郊區(qū)樓市的低價風，京城核心區(qū)樓盤包括海德公園這樣的高端項目，仍是依托地段等綜合優(yōu)勢，并未流露出降價推售之意。海德公園報價在95000元/平方米，預(yù)計本月開盤。而月初已經(jīng)開盤的臻園，地處北五環(huán)，開盤均價52000元/平方米，依然取得10億元的熱銷成績。
- 典型區(qū)域
亦莊
改善型項目競爭愈發(fā)白熱化
大型房企的集中進駐，連續(xù)多年的深度開發(fā)，亦莊區(qū)域已經(jīng)成為京城樓市中少有的改善型項目扎堆供應(yīng)的區(qū)域。而近期隨著二手房樓市的復(fù)蘇，大批的改善型購房人也將目光聚焦于此。
“9月份以來，就碰上中秋節(jié)小長假，截至目前，上半個月的成交情況確實不太好，但預(yù)計到月底，還是會有好轉(zhuǎn)的。”亦莊核心區(qū)某房企負責人告訴記者，近期來電來訪量都有了明顯增加。
經(jīng)過實地走訪亦莊區(qū)域在售的主要樓盤發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品不約而同都瞄準了改善型客群，推出的戶型也大多數(shù)為130-180平米的二、三居，和180平米以上的四居，主打高品質(zhì)改善型的定位也讓區(qū)域內(nèi)的項目價格水漲船高，銷售價格普遍在30000元/平方米以上。由此可見，區(qū)域內(nèi)項目的競爭格局將愈發(fā)白熱化。
位于亦莊三海子?xùn)|路的中信府世家在近期將推出特價房，據(jù)該項目銷售人員透露，目前該項目銷售均價為36000元/平方米，這次共推出3套特價房，可以享受8.8折優(yōu)惠，折后價大約為31000-32000元/平方米。
無獨有偶，距離中信府世家僅4公里的海梓府也推出了較之前更大的促銷行動，原本貸款有9.9折優(yōu)惠的購房人，也可以享受全款9.7折待遇，以期吸引購房人關(guān)注。
“在整個市場觀望情緒濃厚的當前，亦莊區(qū)域的項目目前已經(jīng)進入順銷階段，在下半年再度出現(xiàn)集中開盤的可能性也不大，”上述某項目負責人表示。
大興核心區(qū)
部分改善盤擬降低預(yù)期入市
今年8月，大興房價和成交量出現(xiàn)小幅回暖，給開發(fā)商9月的推盤增加了一定信心。記者綜合亞豪、北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月份，大興共成交商品住宅1761套，與7月的679套相比，漲幅高達159%。
在這樣的情況下，部分位于大興的開發(fā)商都認為，隨著大興房價的回升和成交量的上揚，購房者對于大興區(qū)域的認可程度會進一步加深，9月份的大興樓市將會有所起色。
不過記者在大興實地走訪時也發(fā)現(xiàn)，目前在大興發(fā)展比較完善的區(qū)域，可售樓盤已經(jīng)不多，剛需產(chǎn)品基本已經(jīng)銷售完畢，在9月份的這一輪推盤中，改善盤已經(jīng)成為了大興區(qū)域的主力。目前，大興核心區(qū)附近僅有華潤公元九里、德賢公館等項目在售或即將推盤入市。而且價格相比上一期產(chǎn)品變化也不是很大。
“我們這一次推出的景觀洋房項目單價在3.6萬元/平方米左右，與上一期推出的產(chǎn)品相比，價格基本沒變。”華潤公元九里項目負責人在接受記者采訪時表示，目前改善型需求還是存在的，只要價格符合心理預(yù)期，他們就會購買。這也是他們項目平價入市的原因。據(jù)了解，公元九里近期還將加推60套洋房產(chǎn)品，目前已經(jīng)有40組客戶明確了購買意向，蓄客情況還比較樂觀。除此之外，位于南四環(huán)附近的德賢公館也將定價維持在4萬-5萬元/平方米的水平，降低預(yù)期入市似已成為高端改善盤的主要策略。
而據(jù)亞豪機構(gòu)研究顯示，近一段時間來，大興黃村、天宮院等區(qū)域項目價格整體波動情況不大，并沒有出現(xiàn)大幅度的價格回調(diào)。
通州
低價策略顯效 以價換量成趨勢
“北京首推7.5折利率住宅。”日前，位于通州的合生·濱江帝景對外釋放出這樣的信息。根據(jù)記者從售樓處了解，所謂7.5折利率是一種優(yōu)惠說詞。買房人貸款仍是正常利率，不過開發(fā)商在房款中會給予買房人相當于25%貸款利息的優(yōu)惠。
目前，濱江帝景在售主要是99和137平方米精裝三居，價格依然在27000元/平方米的水平。
濱江帝景推優(yōu)惠，只是通州多個板塊樓盤以價換量的縮影。
9月3日，位于通州北部、接壤大東壩板塊的首開香溪郡開盤，186套房源當天認購80%。該樓盤入市價約2萬元/平方米，加上開盤優(yōu)惠，不少房源成交價 在19000元/平方米的水平。在開盤前，首開香溪郡就已經(jīng)對外釋放了低價開盤的消息，甚至將2萬元/平方米的價格對比東壩板塊自住房2.2萬元/平方米 的價格，以凸顯優(yōu)勢。從成交情況看，首開香溪郡的低價策略成功吸引了大量剛需和首改群體出手。
同在9月初，位于通州鄰近朝陽的朝北8080開盤，一樣是以平價策略換來近400套房源的售罄。朝北8080戶型面積在33-107平方米之間，總價69萬元起。根據(jù)買房人介紹，算上開盤當天優(yōu)惠，部分房源成交價不到2萬元/平方米。
此外，在通州臺湖板塊，東亞旗下新盤尚品臺湖早已經(jīng)釋放將降價開盤的消息。目前15900元/平方米起的報價，相對于原來預(yù)期價格下調(diào)5000元/平方米，同時還有其他優(yōu)惠。
在業(yè)內(nèi)人士看來，通州新房供應(yīng)較多，比如臺湖板塊就有多個新盤在售，競爭壓力本身比較大。東亞新華營銷總監(jiān)賈玉鵬還表示，低價入市、加速去化與回款，也因為公司有尋求土地市場新機會的考慮。
珠江投資華北公司副總經(jīng)理趙津則認為，通州樓市因為過去對房價上漲的透支，現(xiàn)在暫時面臨漲不上去的問題。加上現(xiàn)在不少買房人正準備放棄觀望、尋求出手，房企為了成功吸引買房人，預(yù)計就會推出更具有吸引力的價格留住買房人。
不過，相對于一些樓盤新推價格優(yōu)惠，通州不同板塊仍有樓盤以穩(wěn)為主。臺湖區(qū)域部分新盤報價仍處于較高水平。據(jù)記者了解，8月底開盤的泰禾1號公 館，28800元/平方米起，均價仍然在3萬元/平方米的水平。泰禾方面對記者介紹，當下的市場環(huán)境中，企業(yè)還是堅持小步頻推的策略。
房山
區(qū)域整體定價回歸去年水平
9月第一周，房山區(qū)域樓市表現(xiàn)得不溫不火，入市的新項目數(shù)量有限，大多數(shù)在售項目還是以消化庫存為主。因此除了個別樓盤開盤日光之外，大部分樓盤依然采用了比較明顯的平價走量的戰(zhàn)略，并且在中秋節(jié)期間也推出了不少優(yōu)惠活動。
在價格方面，房山幾個計劃上市的住宅項目，以及老項目建邦華庭，整體報價水平在1.9萬-2.2萬元/平方米，區(qū)域整體定價基本回歸至去年同期水平。而 未公布售價的項目則是更加謹慎，部分項目甚至降低預(yù)期。而從記者9月10日走訪的位于房山長陽、良鄉(xiāng)等區(qū)域的幾個項目售樓處現(xiàn)場情況來看，當天并沒有多少 客戶來訪。而銷售人員也向記者表示，今年九月同去年相比，前來看房的客戶要少了很多。
在開盤的項目中，五和萬科長陽天地取得了不錯的銷 售業(yè)績。據(jù)開發(fā)商透露，該項目在9月8日推出了116套房源，在兩小時內(nèi)全部售罄，銷售均價在2萬元/平方米左右。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，該項目的價格在區(qū) 域里屬于“平開”。不過也有業(yè)內(nèi)人士分析認為，由于該項目屬于商住類項目，不限購不限貸，而本次開盤房源數(shù)量也不算很多，因此“日光”也屬正常現(xiàn)象。
相比來講，位于該區(qū)域的一些住宅類項目去化情況就不是很樂觀。“我們項目近期才有所回升。”中國鐵建國際花園銷售人員向記者介紹，由于最近市場下行，他 們項目的銷售情況也不是很好，只有在中秋節(jié)假期期間，才出現(xiàn)了一些回暖情況。“項目總共828套房源，目前大概賣出了一半左右，其中還有不少是在中秋假期 期間售出的。”而從價格來看，目前該項目均價為2.2萬元/平方米，同今年4月開盤時相比，并無太大變化。如果算上目前正在進行的折扣活動，價格甚至可以 說略有下降。
“房山長陽區(qū)域同期上市的項目同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，因此價格競爭也比較激烈。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向記者指出，目前該區(qū)域的房價相比今年年初已經(jīng)下降了3000-5000元/平方米不等，基本回到了去年水平。
■ “操盤手”說
和裕地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理王騫：
成本上調(diào) 優(yōu)惠幅度或收窄
未來基本地價一上調(diào)，意味著開發(fā)商的成本也跟著上調(diào)，能夠拿出來作為優(yōu)惠促銷的部分越來越小，實際上之前有明顯降價的項目，都是前期較低地價拿的項目。大家已經(jīng)觀望了大半年了，也知道市場價格確實也沒有多少再降的空間了，一些理性的客戶已經(jīng)開始出手。
北京懋源地產(chǎn)營銷總監(jiān)赫蒙：
金九銀十或有一波回暖
金九銀十一直以來都是樓市最重要的銷售節(jié)點之一，業(yè)內(nèi)也希望借此傳統(tǒng)銷售旺季能夠帶動樓市回暖。高端住宅在上半年確實走出了獨立的市場行情，近期從供應(yīng) 上，多個知名高端項目醞釀入市，而這些項目多集中在四環(huán)以內(nèi)的區(qū)域，這也說明高端住宅的焦點重新回到核心區(qū)。政策的扭轉(zhuǎn)，一定會帶動市場轉(zhuǎn)變，2014年 樓市可能先冷后熱，金九銀十應(yīng)該會有一波回暖。
由于自住房項目的攪動，北京的商品房市場受到了一定的沖擊，價格均有所下調(diào)。從目前的情況來看，像通州臺湖、房山長陽等個別區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了大面積的項目降價。9月北京樓市會是一個量漲價跌的局面。 ——亞豪機構(gòu)市場總監(jiān) 郭毅
預(yù)計北京市場9月份的整體情況應(yīng)該是價格穩(wěn)，銷量增。不過，九月初的情況來看，純新盤推出的數(shù)量還是比較有限的，購房者和開發(fā)商應(yīng)該還處于相互觀望的博弈階段。 ——中經(jīng)聯(lián)盟秘書長 陳云峰
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
